Les taux de l’usure ne remontent toujours pas

Pour les crédits immobiliers d’une durée de 20 ans et plus, le taux de l’usure passe de 2,41 à 2,40 %. Une situation qui conduit à exclure encore un peu plus certains candidats à l’achat du crédit immobilier.

Dans un contexte de remontée des taux d’intérêt, la publication des nouveaux taux de l’usure était fortement attendue. Ces taux maximum légaux, qui visent à protéger les emprunteurs contre d’éventuels abus lorsqu’ils sollicitent les banques pour financer leurs projets, varient en fonction du type de prêts. Ils sont fixés à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France et publiés au Journal officiel. Ainsi, les taux de l’usure pour le 2e trimestre 2022 viennent d’être publiés. Et la situation ne s’améliore pas.

Pour les prêts d’une durée inférieure à 10 ans, le taux d’usure passera, à compter du 1er avril 2022, de 2,44 à 2,51 %. Pour les prêts d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans, le taux d’usure augmentera de 2,40 à 2,43 %. Et pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus, le taux évolue légèrement à la baisse, passant de 2,41 à 2,40 %. Bien qu’ils restent stables pour les durées d’emprunt courtes (moins de 10 ans), le taux de l’usure pour les crédits sur 20 ans et plus (la durée de crédit la plus répandue) est, en revanche, à la baisse. Une situation qui n’est pas sans poser problème. En effet, avec des taux d’intérêt à la hausse et un taux de l’usure à la baisse, certains emprunteurs, avec des budgets serrés, se voient opposer un refus de financement de la part des banques. Les professionnels du secteur immobilier s’inquiètent et soulignent que les taux de l’usure sont totalement décorrélés de la réalité du marché. Par exemple, pour un emprunt sur 20 ans, le taux de l’usure est passé, entre le 2e trimestre 2021 et le 2e trimestre 2022, de 2,60 à 2,40 %. Dans le même temps, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont augmenté de 15 points de base. De fait, de nombreux emprunteurs se retrouvent exclus du crédit.

Article publié le 30 mars 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Le zonage du dispositif Pinel a été revu par les pouvoirs publics

57 communes deviennent éligibles au dispositif Pinel.

Un arrêté publié récemment modifie le zonage « A/B/C ». Zonage qui est utilisé en particulier pour déterminer les zones éligibles aux aides à l’investissement locatif et à l’accession à la propriété. Globalement, le territoire français est découpé en plusieurs zones (A bis, A, B1, B2 et C) qui reflètent la tension du marché du logement. Les zones les plus tendues correspondant à la lettre A et celles les moins tendues à la lettre C. Ainsi, 57 communes ont « basculé » en zones A et B1. Ce qui permet à ces territoires de devenir éligibles au dispositif Pinel. Globalement, sont concernées près de 40 communes en Savoie et Haute-Savoie, les autres communes se situant dans des départements bordant le littoral français (les Bouches-du-Rhône, le Calvados, la Corse du Sud, le Pas-de-Calais et le Var).

Rappel : le dispositif Pinel permet aux particuliers qui acquièrent ou qui font construire, jusqu’au 31 décembre 2024, des logements neufs ou assimilés afin de les louer, de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu. Le taux de cette réduction, calculée sur le prix de revient du logement (dans certaines limites), varie selon la durée de l’engagement de location choisie par l’investisseur (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans). Étant précisé que seules les communes classées en zones A bis, A et B1 sont éligibles au dispositif. Celles classées en zones B2 et C en sont exclues.

Arrêté du 16 février 2022, JO du 20

Article publié le 04 mars 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Une réforme d’ampleur pour l’assurance-emprunteur

La résiliation infra-annuelle de l’assurance-emprunteur est désormais possible.

Bonne nouvelle ! Une loi du 28 février 2022 modifie substantiellement le dispositif de l’assurance-emprunteur. En effet, cette loi permet aux emprunteurs, pour les offres de prêts émises à compter du 1er juin 2022, de mettre fin à leur contrat à tout moment pour en souscrire un nouveau auprès de la compagnie d’assurance de leur choix. Une avancée importante puisqu’actuellement, il n’est possible de résilier l’assurance-emprunteur que dans les 12 premiers mois suivant la souscription d’un crédit immobilier. Et ensuite, au-delà de la première année, la résiliation ne peut intervenir qu’à la date anniversaire du contrat.

Précision : pour les contrats en cours, c’est-à-dire les contrats d’assurance souscrits avant le 1er juin 2022, la résiliation à tout moment sera ouverte au 1er septembre 2022.

Attention toutefois, en cas de résiliation, le nouveau contrat choisi par l’emprunteur doit présenter une équivalence de garanties à celui du contrat résilié, sans quoi la banque pourrait refuser d’entériner cette résiliation.

Fin de la déclaration des antécédents médicaux

Autre apport de cette loi, la fin du questionnaire de santé au 1er juin 2022. Ce document, adressé par l’assureur à l’emprunteur, a pour but d’évaluer le risque de survenue d’un des sinistres garantis par le contrat. Du coup, en cas d’antécédents médicaux ou de facteurs de risques importants, certains emprunteurs peuvent rencontrer des difficultés à bénéficier d’une couverture assurantielle. Pour leur faciliter l’accès à l’assurance-emprunteur, ce questionnaire n’est plus à fournir dès lors que le crédit immobilier est inférieur à 200 000 € par emprunteur et qu’il sera remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur. Enfin, le droit à l’oubli est renforcé. Rappelons que ce droit permet aux anciens malades atteints notamment de certains cancers de ne plus avoir à mentionner leurs antécédents médicaux dans leur dossier lorsqu’ils souscrivent une assurance-emprunteur dans le cadre d’un prêt immobilier. Un dispositif qui leur facilite l’accès à l’emprunt en leur évitant d’avoir à subir une majoration de tarif d’assurance ou une exclusion de garantie. Nouveauté, pour les anciens malades du cancer et de l’hépatite C, le délai du droit à l’oubli passe de 10 à 5 ans. En clair, ces anciens malades n’auront plus à déclarer leur maladie à l’assureur 5 ans après la fin de leur protocole thérapeutique. Cette disposition doit entrer en vigueur au plus tard le 31 juillet 2022.

Loi n° 2022-270 du 28 février 2022, JO du 1er mars

Article publié le 01 mars 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Location d’une partie de l’habitation principale : publication des plafonds de loyer 2022

L’administration fiscale vient de publier les limites d’exonération d’impôt pour la location d’une partie de la résidence du bailleur.

Les personnes qui louent ou qui sous-louent une partie de leur habitation principale peuvent être exonérées d’impôt sur le revenu pour les sommes d’argent issues de cette location. Cette exonération s’applique à condition que les pièces soient meublées et qu’elles constituent la résidence principale du locataire (ou la résidence temporaire pour un salarié saisonnier). Condition supplémentaire, le loyer perçu par le bailleur doit être fixé dans des limites raisonnables.

Précision : cette exonération devrait prendre fin au 31 décembre 2023.

Pour apprécier ce caractère « raisonnable », l’administration fiscale a récemment communiqué les plafonds annuels de loyer à ne pas dépasser pour l’année 2022. Ces plafonds, établis par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, s’élèvent à 192 € pour les locations ou sous-locations consenties en Île-de France, et à 142 € pour celles consenties dans les autres régions.

BOI-BIC-CHAMP-40-20 du 23 février 2022

Article publié le 25 février 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Assurance-vie : investir dans l’immobilier grâce aux UC SCI

D’après plusieurs études, les unités de compte SCI gagnent du terrain et ont délivré un rendement moyen de 3,71 % en 2021.

L’assurance-vie est un produit d’épargne bien connu des Français. Son succès s’explique notamment par le fait qu’elle propose un panel de supports d’investissement très large. Il est possible, par exemple, d’intégrer de l’immobilier dans son contrat en investissant dans des unités de compte (UC) en SCPI, en OPCI et en SCI. Cette dernière formule semble rencontrer son public, comme en attestent les derniers chiffres de l’ASPIM. Ainsi, en 2021, les SCI sous forme d’UC ont enregistré une collecte de 3,1 milliards d’euros, soit une hausse de 10 % par rapport à 2020. Cette collecte s’étant répartie entre 31 véhicules. En 2021, les SCI ont représenté 29 % de l’ensemble de la collecte des fonds immobiliers grand public. L’actif net des sociétés civiles immobilières en unités de compte a atteint 18,6 milliards d’euros au 31 décembre 2021, soit une progression de 24 % sur un an.

Précision : les SCI présentent plusieurs avantages. Elles permettent de créer d’importants fonds immobiliers. Des fonds qui offrent une très bonne diversification immobilière grâce à une exposition à de nombreux types d’actifs et de zones géographiques. Autre avantage, les frais d’entrée sont plus faibles que ceux engendrés par les SCPI et OPCI.

Un rendement attractif

Du côté du rendement, les SCI sous forme d’unités de compte s’en sortent bien. Selon la dernière étude réalisée par bienprévoir.fr et Primaliance, elles ont dégagé un rendement de 3,71 % en 2021, soit une progression de 82 points de base par rapport à 2020. Comme les épargnants semblent réceptifs à ces actifs, les acteurs de la gestion collective immobilière s’intéressent de plus en plus au véhicule « SCI » qui supplante désormais les traditionnels OPCI grand public dans les contrats d’assurance-vie, de capitalisation voire des Plans d’épargne retraite. À noter que les SCI lancées sur le marché en cours d’année 2021 ont plutôt surperformé leurs consœurs (SCPI et OPCI), avec un rendement annualisé autour de 4 % en moyenne. Globalement, les SCI ont su s’adapter à la nouvelle donne immobilière apparue à l’aune de l’épidémie de Covid-19 : émergence d’un télétravail structurel, essor spectaculaire du e-commerce favorisant le développement de la nouvelle logistique, relocalisation de chaînes de production en particulier dans le domaine des produits de première nécessité, investissements renforcés des États et acteurs privés dans la santé… autant de changements qui ont des répercussions directes sur l’usage et la destination d’un secteur immobilier pour les particuliers et les entreprises. Dans ce contexte particulier, l’étude publiée par bienprévoir.fr / Primaliance indique que les SCI ont diminué leur exposition aux bureaux entre 2020 et 2021, passant de 60 à 55 %, même si celle-ci reste majoritaire dans leurs portefeuilles. La part des commerces a également diminué à 12 % du patrimoine en 2021, contre 13 % en 2020. À l’inverse, la part de l’immobilier résidentiel a fortement augmenté, passant de 9 % en 2020 à 14 % en 2021. Même tendance pour l’immobilier de santé qui progresse de 3 points en un an (de 10 à 13 %).

Article publié le 11 février 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Le dispositif « Louer Abordable » devient « Loc’Avantages »

Les pouvoirs publics mettent en œuvre la nouvelle mouture de « Louer Abordable ». Un dispositif qui vient d’ailleurs d’être rebaptisé « Loc’Avantages» .

Le dispositif « Louer Abordable » fait de nouveau parler de lui. En effet, après avoir été « toiletté » par la dernière loi de finances, il vient de faire l’objet de nouvelles précisions par les pouvoirs publics. Tout d’abord, « Louer Abordable » change de nom. Il est rebaptisé « Loc’Avantages ». Ensuite, pour pouvoir bénéficier du dispositif « nouvelle mouture », les propriétaires ne pourront déposer leurs dossiers auprès de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) qu’à partir du 1er avril 2022. Un dépôt qui se fera directement sur le site internet de l’Anah. Étant précisé que ce dépôt devra être réalisé avant le 1er mai 2022 pour les baux signés avant le 1er mars 2022 et dans un délai de 2 mois pour les baux signés après le 1er mars 2022. Enfin, pour aider les propriétaires dans leur projet, l’Anah met à leur disposition un simulateur, accessible en cliquant ici.

Rappel : le dispositif « Loc’Avantages » permet aux propriétaires de logements qui les donnent en location nue dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) de bénéficier d’une réduction d’impôt. Ce logement doit être loué pendant toute la durée de la convention. Pour bénéficier de cet avantage fiscal (le taux de la réduction d’impôt variant en fonction du niveau de loyers pratiqués par le bailleur), le propriétaire doit notamment s’engager à ne pas dépasser un certain montant de loyer et à louer son bien à des ménages respectant certains critères de ressources.

Afin d’étendre le marché locatif, le gouvernement souhaite faire baisser le nombre de logements vacants. Selon les derniers chiffres, il y en aurait environ 1,1 million en France. Il se fixe comme objectif la conclusion de 20 000 conventions de location d’ici la fin de l’année 2022. Pour parvenir à leur objectif, les pouvoirs publics s’en donnent les moyens. Le coût du dispositif, évalué à 70 M€ par an, devrait passer à au moins 140 M€ cette année.

Article publié le 04 février 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Les éléments à vérifier avant d’acheter un bien immobilier

Ce sont les petits détails qui peuvent faire la différence… Voici une petite check-list à suivre pour pouvoir juger de la qualité d’un bien immobilier.

Vous vous lancez dans la recherche de votre résidence principale ou d’un bien locatif. Mais avant de faire une offre sur un logement, il convient de récolter certaines informations pour éviter les mauvaises surprises. Voici quelques points à vérifier avant d’acheter.

1- L’état général du bien

Se faire une idée précise de l’état général d’un logement peut être une tâche ardue, surtout lors de la première visite et en présence des éléments de décoration du propriétaire ou du locataire. Pour avoir une vision d’ensemble, il faut donc se rendre sur les lieux à plusieurs reprises. Idéalement, à des moments différents de la journée, notamment pour juger de sa luminosité et de son exposition aux bruits de la circulation et des voisins. N’hésitez pas, lors des visites, à demander à pouvoir ouvrir les placards et à regarder dans le vide-ordures pour vérifier l’absence de nuisibles. Observez l’état des revêtements de sol, des portes, des fenêtres et des volets. Testez la robinetterie, actionnez les radiateurs, informez-vous sur le mode de chauffage, la production d’eau chaude, la plomberie (branchement du lave-linge et du lave-vaisselle), l’isolation, l’électricité (normes, mise à la terre, tableau électrique). Pensez également à demander au vendeur de vous préciser quel est le type d’assainissement de la maison : dispositif individuel ou raccordement au tout-à-l’égout. Si la maison dispose de son propre dispositif, demandez-lui de vous indiquer comment il est entretenu. Pour un bien ancien, n’hésitez pas à venir avec un « homme de l’art » pour l’évaluer et chiffrer le montant des éventuels travaux à réaliser pour mettre le logement à votre goût.

2- L’état du bâti

Aucun diagnostic sur l’état du bâti n’existe. De ce fait, il faut être très vigilant lors des visites du bien immobilier visé. Certains défauts ne sont pas forcément visibles au premier coup d’œil, comme les fissures, les traces de fuites d’eau ou les tâches d’humidité. Exigez de voir toutes les pièces du logement, cave et grenier compris. N’hésitez pas à inspecter les combles afin d’avoir une idée de l’état de la charpente, de la couverture et de l’isolation du toit. Vous pourrez ainsi voir si le bâti est en bon état ou au contraire si vous devez prévoir, par exemple, des travaux de couverture qui peuvent représenter plusieurs milliers d’euros. Au rang des équipements de confort, demandez au vendeur si le bien est équipé d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC). Un équipement qui, selon sa catégorie (simple ou double flux), permet d’éliminer l’humidité présente dans les pièces.

3- L’environnement

Que ce soit pour une résidence principale ou pour un bien locatif, la situation géographique revêt de l’importance. D’une part, pour jouir d’un environnement agréable correspondant à vos attentes. D’autre part, pour espérer réaliser une plus-value au moment de la revente. Pour éviter les mauvaises surprises, il convient de se renseigner sur l’environnement du bien immobilier. Est-il proche des commerces et des écoles ? Y a-t-il des axes routiers et ferroviaires importants à proximité pour rallier les principaux pôles urbains ? Le bien est-il situé dans une rue passante (ce qui peut générer des nuisances sonores) ? Il conviendra également de se poser la question de savoir si les bruits environnants et les potentielles odeurs peuvent être un frein à l’achat : trafic important, présence d’une école, d’un aéroport, d’une exploitation agricole, d’une déchetterie, etc. Avec l’importance du numérique, il est également essentiel de s’intéresser au débit de la connexion internet et au niveau de la couverture mobile. Faites des tests de ligne via une plate-forme internet ou in situ avec votre mobile.

4- Un point juridique et fiscal

Avoir une idée précise de ce que l’on achète est primordial. Et pour avoir une complète information, il est recommandé de s’intéresser de près à l’environnement juridique du bien immobilier visé. Tout d’abord, il est conseillé de se pencher sur les documents liés au cadastre. Si le vendeur a réalisé des travaux (extension, piscine, terrasse, véranda), il faut être sûr que ces aménagements ont fait l’objet d’une déclaration ou d’une autorisation administrative. En cas de construction récente, vérifiez l’existence d’une attestation de garantie décennale. Une attestation qui pourrait vous rendre service en cas de défauts ou de malfaçons constatés après la signature.S’agissant d’une maison individuelle, il faut également s’enquérir de la propriété des murs (de clôture). Sont-ils mitoyens ou la propriété exclusive d’un fonds ? Dans le même ordre d’idées, existe-t-il une servitude qui pourrait engendrer des nuisances ? Par exemple, on pense à une servitude liée à une conduite d’eau, un égout, une vue, un droit de passage, etc. Prenez également le temps d’interroger le vendeur ou l’agent immobilier sur le montant des impôts locaux. Un élément qui n’est pas forcément de nature à freiner un achat immobilier, mais qui permet d’avoir une idée précise des charges annuelles liées au bien.

Article publié le 02 février 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Conditions d’existence d’une servitude de passage

L’exploitant agricole d’une parcelle voisine a pris l’habitude, pour y accéder, de passer avec son tracteur le long d’un terrain qui m’appartient. Puis-je le lui interdire ?

Tout dépend s’il peut accéder à cette parcelle par une autre voie. Si tel est le cas, autrement dit si cette parcelle n’est pas enclavée, et si son propriétaire n’est pas en possession d’un titre établissant l’existence d’une servitude de passage, le fait que vous l’autorisiez à passer sur votre terrain relève d’une simple tolérance de votre part. Vous êtes donc en droit de lui interdire de continuer à emprunter ce passage.En revanche, si la parcelle est enclavée, votre voisin dispose, cette fois, d’un droit de passage sur votre terrain. En effet, il s’agit dans ce cas d’une servitude légale. Vous ne pouvez donc pas lui refuser ce droit. Vous pouvez toutefois lui imposer d’emprunter le chemin le plus court.

Article publié le 31 janvier 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Les SCPI résistent bien à la crise sanitaire

Les SCPI devraient servir un rendement moyen de 4,42 % en 2021.

L’observatoire Linxea vient de dévoiler ses chiffres portant sur le marché des sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI). Des chiffres qui montrent que le marché des SCPI a retrouvé une belle dynamique en 2021 après une année 2020 compliquée. En effet, côté collecte, la tendance est à la hausse : +7,4 milliards d’euros, soit une progression de 22 % par rapport à 2020. À noter que les SCPI « Santé et Éducation » représentent 25 % de cette collecte.

Précision : les SCPI, communément appelées « pierre papier », permettent à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans détenir directement un appartement ou une maison. L’investissement porte sur l’acquisition de parts de capital de ces sociétés qui détiennent elles-mêmes un patrimoine immobilier et redistribuent aux différents investisseurs les loyers qu’elles perçoivent.

Du point de vue des performances, la situation reste stable. Les SCPI devraient servir un rendement moyen de 4,42 % en 2021 (contre 4,18 % en 2020). Un placement qui, compte tenu du contexte actuel, continue donc d’offrir un taux de distribution attractif. Globalement, certaines catégories de SCPI ont les faveurs des investisseurs. Ainsi, les SCPI de bureau restent le support de référence sur le segment des SCPI avec 45 % de la collecte captée sur l’année. Par ailleurs, la catégorie des SCPI de commerces reprend des couleurs avec une hausse moyenne du rendement de 12,28 % en 2021 par rapport à 2020. À noter que les SCPI diversifiées restent une valeur sûre puisqu’elles affichent un rendement en légère hausse (+1,40 %). Autre signal positif : près de la moitié des SCPI de cette catégorie ont vu le prix de leur part revalorisé en 2021 (10 SCPI sur 22). Dans la catégorie des SCPI spécialisées, les grands vainqueurs sont le secteur de la santé et de la logistique. Mal en point, le secteur de l’hôtellerie se remet doucement de la crise avec des rendements qui repartent à la hausse mais qui restent tout de même inférieurs à la moyenne.

L’observatoire des SCPI Linxea – Le rendement 2021 des SPCI efface la crise, janvier 2022

Article publié le 25 janvier 2022 – © Les Echos Publishing 2021