À compter du 1 septembre 2022, les vendeurs d’un bien immobilier classé F ou G (au DPE) devront pouvoir fournir aux acquéreurs un audit énergétique. Un audit permettant de mettre en place un plan d’action pour la rénovation énergétique du logement.

C’est confirmé ! La nouvelle obligation qui impose au vendeur d’un bien immobilier énergivore de réaliser un audit énergétique sera applicable très prochainement. En effet, les pouvoirs publics viennent de dévoiler le calendrier d’application de cette mesure par le biais d’un décret récent très attendu par les fédérations de diagnostiqueurs. Cette obligation, issue de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, concernera les ventes de maisons individuelles et les immeubles non soumis au régime de la copropriété. En pratique, l’audit énergétique, qui viendra en complément du DPE, devra être réalisé par un diagnostiqueur pour les promesses de vente (ou, à défaut, l’acte de vente) signées à partir du 1er septembre 2022 pour les logements des classes F et G, à partir du 1er janvier 2025 pour les logements de la classe E et à partir du 1er janvier 2034 pour les logements de la classe D. Par ailleurs, le contenu de l’audit énergétique a également été rendu public. Il doit contenir notamment une estimation de la performance du bâtiment ou de la partie de bâtiment avant travaux. Il doit comprendre aussi notamment un schéma précisant la répartition des déperditions thermiques du logement étudié. De plus, il doit comporter des informations sur les dispositifs de pilotage existants dans le bâtiment, ces dispositifs constituant les dispositifs de mesure, de régulation et de contrôle pilotant les équipements du bâtiment. Autre indication, l’auditeur doit formuler des propositions pour parvenir à une rénovation performante du logement sachant que ces propositions ne doivent pas présenter un coût disproportionné par rapport à la valeur du bien. Elles sont déclinées sous la forme d’un parcours de travaux qui permettront progressivement de faire monter le bien d’une classe à l’autre, pour atteindre finalement au moins la classe B.

Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022, JO du 5Arrêté du 4 mai 2022, JO du 5

Article publié le 11 mai 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Sur les douze derniers mois, le volume de transactions immobilières portant sur des logements anciens a atteint 1 187 000 à fin février 2022.

Selon la dernière note de conjoncture immobilière des Notaires de France, le volume de transactions portant sur les logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France a atteint 1 187 000 à fin février 2022. Ce volume important reste toutefois en deçà des chiffres observés sur un an à fin août 2021 (1 212 000 transactions). Au sein de leurs études, les notaires confirment cette lente décrue des volumes depuis janvier 2022. Cette décrue devrait d’ailleurs s’accentuer dans les mois à venir. À noter que le nombre de transactions de logements anciens reste, à l’heure actuelle, l’indicateur d’une année 2021 anormale où les Français ont, globalement, accéléré, concrétisé, voire anticipé leurs projets immobiliers. Les volumes sont actifs mais les progressions annuelles diminuent, preuve d’un marché qui reviendrait vers une activité plus classique. Par ailleurs, dans le contexte actuel, l’inflation de plus de 4 % couplée à une remontée des taux d’intérêt pourrait renforcer cette décrue de la demande et donc des volumes. De plus en plus de candidats à l’achat se voient refuser l’accès à l’emprunt par les banques. Ces dernières se montrant plus exigeantes, notamment à cause des recommandations émises par le Haut Conseil de stabilité financière. Par ailleurs, les notaires de France ont observé une raréfaction de certains biens comme les terrains à bâtir. Cette raréfaction serait susceptible de projeter notamment les primo-accédants vers des constructions anciennes, au prix moins abordable. Certes, l’effet prix ne semble pas encore avoir d’effet sur l’élasticité de la demande, mais pourrait, à moyen terme, exclure également un nombre potentiel d’acquéreurs. Globalement, les prix des logements anciens sont orientés à la hausse. Au 4e trimestre 2021, sur un an, la hausse des prix des logements anciens en France métropolitaine s’est poursuivie, avec +7,2 %. Depuis le 4e trimestre 2020, la hausse est plus marquée pour les maisons (+9,1 % en un an au 4e trimestre 2021) que pour les appartements (+4,6 %), ce qui ne s’était pas produit depuis fin 2016.En province, la hausse des prix des logements anciens reste vive sur un an, avec +9 % entre le 4e trimestre 2020 et le 4e trimestre 2021. Comme depuis le début de l’année 2021, la hausse des prix des maisons (+9,4 % sur l’année au 4e trimestre) est plus marquée que celle des appartements (+8 %), ce qui, là aussi, ne s’était pas produit depuis 2018.

Notaires de France – Note de conjoncture immobilière n° 55, avril 2022

Article publié le 04 mai 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Les conditions dans lesquelles certains bâtiments peuvent, par exception, être considérés comme ayant fait l’objet d’une rénovation énergétique performante viennent d’être précisées.

Afin d’améliorer le parc immobilier français, le gouvernement s’est donné notamment pour objectif de lutter contre les passoires thermiques. Ainsi, la loi dite « Climat et résilience » du 22 août 2021 impose aux propriétaires, pour pouvoir continuer à louer certains logements, de réaliser des travaux de rénovation énergétique afin d’obtenir une étiquette du DPE plus vertueuse. Une rénovation énergétique qui doit, selon cette loi, être performante. Ce critère étant exigé pour pouvoir bénéficier de certaines aides.

À noter : une rénovation énergétique est considérée comme performante lorsqu’elle permet d’atteindre les classes A et B au DPE. En outre, la rénovation doit étudier 6 postes de travaux : l’isolation des murs, des planchers bas et de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation, la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi que les interfaces associées.

Toutefois, conscients que certains bâtiments ne pourront pas satisfaire à ces exigences, les pouvoirs publics ont accordé un certain nombre d’exceptions. Ainsi, une rénovation énergétique pourra être considérée comme performante : pour les bâtiments qui, en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou de coûts manifestement disproportionnés par rapport à la valeur du bien, ne peuvent pas faire l’objet de travaux de rénovation énergétique permettant d’atteindre un niveau de performance au moins égal à celui de la classe B. À condition toutefois que la rénovation permette de gagner au moins 2 classes au DPE ; pour les bâtiments de classe F ou G avant travaux, lorsqu’ils atteignent au moins la classe C après travaux et que les 6 postes de travaux précités ont été étudiés.

À ce titre, un décret vient de préciser les critères relatifs aux contraintes et aux coûts justifiant la première exception. Ainsi, les bâtiments concernés sont ceux pour lesquels des travaux de rénovation performante entraîneraient des modifications de l’état des parties extérieures ou des éléments d’architecture et de décoration de la construction, en contradiction avec les règles et prescriptions prévues pour notamment : les monuments historiques classés ou inscrits, les sites patrimoniaux remarquables ou les abords des monuments historiques mentionnés au livre VI du Code du patrimoine ; un immeuble ou un ensemble architectural ayant reçu le label « architecture contemporaine remarquable » ; les sites inscrits ou classés mentionnés au titre du Code de l’environnement.

En outre, le décret prévoit que cette exception bénéficie aux bâtiments pour lesquels des travaux de rénovation performante : excéderaient 50 % de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel dans le domaine de l’immobilier ; feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos couvert du bâtiment. Ce risque est justifié par une note argumentée rédigée par un homme de l’art, sous sa responsabilité ; ne seraient pas conformes à toutes autres obligations relatives, notamment, au droit des sols, au droit de propriété, à la sécurité des biens et des personnes ou à l’aspect des façades et à leur implantation.

Décret n° 2022-510 du 8 avril 2022, JO du 9

Article publié le 14 avril 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Depuis le 1 avril 2022, les annonces affichées par les agences immobilières doivent contenir de nouvelles mentions liées à l’encadrement des loyers.

Afin d’améliorer l’information des locataires, les professionnels de l’immobilier doivent, depuis le 1er avril 2022, pour les logements situés dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, faire figurer de nouvelles mentions liées au montant du loyer sur leurs annonces. Ces dernières devant désormais indiquer le montant du loyer de référence majoré précédé de la mention « loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) », le montant du loyer de base précédé de la mention « loyer de base » et, le cas échéant, le montant du complément de loyer exigé, précédé de la mention « complément de loyer ». Ces montants sont précédés de la mention « Zone soumise à encadrement des loyers ».

À noter : le complément de loyer permet d’aller au-delà du loyer maximum applicable. Mais encore faut-il que le logement possède certaines caractéristiques de localisation ou de confort qui permettent de justifier ce complément de loyer.

D’ailleurs, selon des déclarations de la ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, les particuliers devraient être concernés par ces nouvelles mentions, courant 2022. Ces mentions devront être visibles sur les annonces publiées par les bailleurs sur les sites spécialisés (LeBonCoin, PAP, SeLoger…).Rappelons que l’encadrement des loyers est un dispositif destiné à maîtriser le montant des loyers dans les zones où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. En pratique, dans les zones concernées, les bailleurs doivent fixer leur loyer dans une fourchette (comprise entre -30 % et +20 % d’un loyer de référence) définie chaque année par arrêté préfectoral. Fourchette tenant compte notamment du type de logement, du nombre de pièces et du quartier.

Précision : actuellement, seules les villes de Paris, Lille, Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen), Lyon et Villeurbanne et Est Ensemble sont concernées par le dispositif d’encadrement des loyers.

Arrêté du 26 janvier 2022, JO du 4 février

Article publié le 03 avril 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Pour les crédits immobiliers d’une durée de 20 ans et plus, le taux de l’usure passe de 2,41 à 2,40 %. Une situation qui conduit à exclure encore un peu plus certains candidats à l’achat du crédit immobilier.

Dans un contexte de remontée des taux d’intérêt, la publication des nouveaux taux de l’usure était fortement attendue. Ces taux maximum légaux, qui visent à protéger les emprunteurs contre d’éventuels abus lorsqu’ils sollicitent les banques pour financer leurs projets, varient en fonction du type de prêts. Ils sont fixés à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France et publiés au Journal officiel. Ainsi, les taux de l’usure pour le 2e trimestre 2022 viennent d’être publiés. Et la situation ne s’améliore pas.

Pour les prêts d’une durée inférieure à 10 ans, le taux d’usure passera, à compter du 1er avril 2022, de 2,44 à 2,51 %. Pour les prêts d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans, le taux d’usure augmentera de 2,40 à 2,43 %. Et pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus, le taux évolue légèrement à la baisse, passant de 2,41 à 2,40 %. Bien qu’ils restent stables pour les durées d’emprunt courtes (moins de 10 ans), le taux de l’usure pour les crédits sur 20 ans et plus (la durée de crédit la plus répandue) est, en revanche, à la baisse. Une situation qui n’est pas sans poser problème. En effet, avec des taux d’intérêt à la hausse et un taux de l’usure à la baisse, certains emprunteurs, avec des budgets serrés, se voient opposer un refus de financement de la part des banques. Les professionnels du secteur immobilier s’inquiètent et soulignent que les taux de l’usure sont totalement décorrélés de la réalité du marché. Par exemple, pour un emprunt sur 20 ans, le taux de l’usure est passé, entre le 2e trimestre 2021 et le 2e trimestre 2022, de 2,60 à 2,40 %. Dans le même temps, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont augmenté de 15 points de base. De fait, de nombreux emprunteurs se retrouvent exclus du crédit.

Article publié le 30 mars 2022 – © Les Echos Publishing 2022