Une nouvelle obligation déclarative pour les propriétaires de biens immobiliers

Les propriétaires de locaux d’habitation doivent déclarer, sur le site www.impots.gouv.fr, l’occupation de leurs logements avant le 1er juillet 2023.

À compter de 2023, la réforme de la taxe d’habitation sur la résidence principale bénéficie à tous les contribuables. En revanche, cette taxe reste d’actualité pour les autres locaux comme les résidences secondaires et les logements vacants. Dans le but d’identifier les locaux qui demeurent taxables, une nouvelle obligation vient de faire son apparition. En effet, les contribuables doivent, pour chacun de leurs locaux, indiquer à l’administration fiscale à quel titre ils les occupent et, quand ils ne les occupent pas eux-mêmes, l’identité des occupants et la période d’occupation (situation au 1er janvier 2023).

À noter : cette obligation déclarative concerne tous les propriétaires, particuliers et entreprises, de biens immobiliers à usage d’habitation ainsi que les propriétaires indivis, les usufruitiers et les sociétés civiles immobilières (SCI).

Pour ce faire, ils doivent se rendre dans leur espace personnel du site www.impots.gouv.fr et accéder au service « Gérer mes biens immobiliers ». Cette déclaration devant être effectuée avant le 1er juillet 2023. À noter que, pour faciliter cette nouvelle démarche déclarative, les données d’occupation connues des services fiscaux sont pré-affichées au sein de la déclaration en ligne.

Précision : pour les années suivantes, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration.

Attention, en cas de non-déclaration, d’erreur, d’omission ou de déclaration incomplète, une amende d’un montant forfaitaire de 150 € par local pourra être appliquée.

Article publié le 27 janvier 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Le taux de l’usure sera révisé mensuellement

Afin de débloquer l’octroi de crédit immobilier, les pouvoirs publics ont annoncé que les taux de l’usure seront révisés et publiés mensuellement, et non plus trimestriellement. Une publication mensuelle qui interviendra à compter du 1er février 2023 et jusqu’au 1er juillet 2023.

Depuis plusieurs mois, l’accès au crédit s’est restreint pour certains particuliers. Cette restriction conduit les personnes concernées à renoncer ou à différer leur opération d’acquisition immobilière. Ces difficultés résultent de l’effet ciseau observé entre l’augmentation rapide des taux d’intérêts des crédits immobiliers (contexte inflationniste) et le plafond lié au taux de l’usure. Rappelons que le taux de l’usure, qui vise à protéger l’emprunteur d’éventuels abus, correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un crédit. Ce taux varie en fonction du type de prêt. Il est fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France et publié au Journal officiel.

Précision : le taux d’usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG), qui comprend le taux d’intérêt de base, les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription, frais de dossier, par exemple) et les primes d’assurance-emprunteur.

Conscients des difficultés rencontrées par les Français pour pouvoir emprunter, les pouvoirs publics ont pris la décision de publier mensuellement, et non plus trimestriellement, les taux d’usure. Cette révision mensuelle s’appliquera dès le 1er février 2023 et jusqu’au 1er juillet 2023, ce qui permettra de procéder à une révision mensuelle six mois d’affilée. Elle concernera l’ensemble des catégories de taux d’usure, notamment les crédits immobiliers, les crédits à la consommation et les crédits aux collectivités territoriales et aux associations.

Article publié le 24 janvier 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Pas d’afflux massif de passoires thermiques sur le marché immobilier

Le volume de ventes des logements énergivores est demeuré globalement identique à celui de 2021, avec « seulement » 8 % des transactions réalisées en 2022.

Depuis le 1er janvier 2023, il n’est plus possible de louer certains logements très énergivores (affichant la classe G au diagnostic de performance énergétique (DPE) et consommant plus de 450 kilowattheures (KWh) d’énergie par mètre carré et par an), les fameuses passoires thermiques. À l’annonce de cette échéance par les pouvoirs publics, des professionnels du secteur de l’immobilier avaient manifesté leur inquiétude car ils pensaient que de nombreux logements bannis du parc locatif allaient se retrouver sur le marché immobilier. Selon le dernier baromètre Guy Hoquet sur les passoires thermiques, cette inquiétude ne s’est pas vraiment concrétisée. En effet, le volume de ventes des logements énergivores est demeuré globalement identique à celui de 2021, avec « seulement » 8 % des transactions réalisées en 2022. Seule la ville de Paris fait exception à la moyenne nationale : les biens classés G représentent 21,6 % de l’offre commercialisée. Globalement, selon les régions, le poids des passoires thermiques a augmenté de quelques points. Mais il faut rappeler que la méthodologie du diagnostic de performance énergétique (DPE) a évolué au 1er juillet 2021. Cette réforme a fait basculer de nombreux logements en classe F ou G du DPE. Avant la réforme du DPE, les pouvoirs publics estimaient à 4,8 millions le nombre de passoires thermiques dans le parc immobilier français. Après la réforme, ce chiffre est passé à 5,2 millions. Autre information à tirer de cette étude : les biens immobiliers qui affichent une étiquette F ou G se vendent en moyenne 10 % moins cher. À Paris, la décote moyenne est de 3 points. Toutefois, dans certaines villes, il n’a été observé aucune décote de prix, voire des valeurs plus élevées que la moyenne : c’est le cas à Bordeaux, Rennes, Bastia, Angers et Orléans.

Article publié le 20 janvier 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Le dispositif Pinel évolue

Sauf dans certains cas, les taux de la réduction d’impôt du dispositif Pinel sont revus à la baisse de manière progressive en 2023 et 2024.

Durée : 01 mn 53 s

Article publié le 18 janvier 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Loc’Avantages : les plafonds de loyers 2023 sont connus

Les pouvoirs publics viennent de communiquer les plafonds de loyers à respecter pour pouvoir bénéficier des avantages liés au dispositif « Loc’Avantages ».

Le dispositif « Loc’Avantages » permet aux propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) de bénéficier d’une réduction d’impôt. Le taux de cette réduction variant en fonction de la convention conclue (secteur intermédiaire (Loc 1), social (Loc 2) ou très social (Loc 3)). En clair, plus le loyer est réduit et plus la réduction d’impôt est forte.

Précision : le dispositif s’applique aux logements neufs ou anciens, loués nus et affectés à l’habitation principale du locataire. Un logement qui doit être loué pendant toute la durée de la convention (6 ans au moins).

En fonction de la convention choisie, des plafonds de loyers mensuels doivent être respectés. À ce titre, les pouvoirs publics ont récemment communiqué ces différents plafonds. Ces derniers pouvant être consultés en cliquant ici.

Article publié le 18 janvier 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Loi de finances 2023 : les mesures concernant l’immobilier

Les pouvoirs publics ont aménagé certains dispositifs de défiscalisation immobilière comme les dispositifs Pinel et Malraux.

Comme chaque année, la loi de finances apporte son lot de nouveautés aux dispositifs liés à l’immobilier : prorogation, adjonction de nouvelles conditions, suppression d’impôt. Le point sur ces nouveautés.

Tour de vis pour le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel évolue en ce début d’année. En effet, les taux de la réduction d’impôt sont revus à la baisse de manière progressive en 2023 et 2024. Ainsi, lorsqu’un engagement de location de 6 ans est pris par l’investisseur, le taux de réduction d’impôt est fixé à 10,5 % en 2023 et à 9 % en 2024 (contre 12 % auparavant). Pour un engagement de 9 ans, le taux est de 15 % en 2023, puis de 12 % en 2024 (18 % auparavant). Et en cas d’engagement de 12 ans, le taux est fixé à 17,5 % en 2023 et à 14 % en 2024 (21 % auparavant). Toutefois, il est possible de bénéficier du maintien des taux de réduction d’impôt antérieurs dans deux cas (on parle alors de Pinel+). Dans le premier cas, le logement doit se trouver dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Dans le second cas, le logement doit respecter des conditions en termes de performance énergétique, d’usage et de confort.

Prorogation du dispositif Malraux

Le dispositif « Malraux » permet aux particuliers qui investissent dans des opérations de restauration immobilière dans certains quartiers urbains de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu lorsque les immeubles sont destinés à la location. En contrepartie, le contribuable doit s’engager à louer le bien pendant 9 ans, la location devant intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. Selon la zone où se situe le bien immobilier, la réduction d’impôt est égale à 22 % ou à 30 % du montant des dépenses éligibles, retenues dans la limite de 400 000 € sur 4 ans (durée maximale de l’avantage fiscal). Ce régime de faveur, qui devait prendre fin au 31 décembre 2022 dans l’une des trois zones du dispositif (quartiers anciens dégradés), est prorogé d’une année.

Alourdissement des taxes immobilières

Les communes dans lesquelles s’applique la taxe sur les logements vacants sont autorisées à majorer de 5 à 60 % le montant de la taxe d’habitation due sur les logements meublés non affectés à l’habitation principale. Il en va ainsi que les logements soient loués ou occupés par leur propriétaire. Les communes concernées par la taxe sur les logements vacants et la majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires étaient jusqu’alors celles qui appartiennent à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant. Mais les pouvoirs publics ont étendu le périmètre de ces taxes aux communes n’appartenant pas à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants. Les communes concernées (liste fixée par décret) doivent toutefois connaître des tensions locatives causées par un niveau élevé des loyers, des prix d’acquisition des logements anciens ou une proportion élevée de résidences secondaires par rapport au nombre total de logements. Autre nouveauté, les taux de la taxe sur les logements vacants sont substantiellement relevés dès 2023 : de 12,5 à 17 % la première année et de 25 à 34 % à compter de la deuxième année.

Doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers

Fiscalement, le bailleur qui loue des locaux nus déclare ses revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsque les revenus fonciers sont soumis à un régime réel, le bailleur peut, pour la détermination du revenu imposable, déduire certaines charges qu’il a supportées pour la location de ses biens immobiliers. En pratique, après imputation de ses charges sur les revenus fonciers, si un résultat négatif apparaît, le déficit foncier ainsi constaté peut, en principe, être imputé sur le revenu global. Ainsi, le déficit foncier, provenant de dépenses déductibles (autres que les intérêts d’emprunt), par exemple de travaux d’amélioration, d’entretien ou de réparation, subis au cours d’une année d’imposition s’impute sur le revenu global du bailleur, dans la limite annuelle de 10 700 €. À ce titre, afin de lutter contre les passoires thermiques, les pouvoirs publics viennent de doubler le plafond d’imputation des déficits fonciers (soit 21 400 € au lieu de 10 700 €). Un doublement du plafond accordé sous certaines conditions : le déficit foncier doit être le résultat de dépenses de travaux de rénovation énergétique ; le logement doit passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025, dans des conditions définies par décret ; les dépenses de rénovation énergétique doivent être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022, JO du 31

Article publié le 11 janvier 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Un nouveau site internet pour connaître le prix des forêts, des vignes et des terres agricoles

La Safer vient de lancer www.le-prix-des-terres.fr. Un nouvel outil gratuit pour connaître le prix moyen du foncier agricole et rural.

Lancé fin mars 2021 par les Safer (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural), le site internet www.le-prix-des-terres.fr est un nouveau service (gratuit !) permettant notamment aux porteurs de projets professionnels ruraux, aux cédants et aux investisseurs de rechercher une information sur le prix des terres, des vignes, des forêts ou des maisons à la campagne sur le territoire d’analyse des Safer. Concrètement, ce nouvel outil délivre un certain nombre d’informations. Pour chaque type d’actif, il est possible de connaître les prix moyens ainsi que leur évolution annuelle ou encore le nombre de transactions réalisées.

Précision : les Safer analysent les marchés fonciers ruraux et leurs évolutions grâce à la collecte et au traitement de toutes les informations (prix, surface, localisation, nature, référence cadastrale et identité des vendeurs et acquéreurs) transmises par les notaires ou les vendeurs lors de projets de cession de biens immobiliers depuis près de 60 ans et lors de projets de cessions de parts ou actions de sociétés depuis la loi d’Avenir de 2014.

En pratique, l’outil est facile à utiliser. Il s’agit d’une carte de France interactive. L’utilisateur sélectionne le marché qu’il souhaite consulter et navigue dans les différents niveaux géographiques (région, département et commune). Puis les informations disponibles s’affichent. Des informations qu’il est d’ailleurs possible de conserver via un PDF téléchargeable.

Article publié le 16 avril 2021 – © Les Echos Publishing 2021