Location d’une partie de l’habitation principale : publication des plafonds de loyer 2023

L’administration fiscale a récemment publié les plafonds de loyer à ne pas dépasser pour pouvoir bénéficier d’une exonération d’impôt en cas de location d’une partie de sa résidence principale.

Les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale peuvent être exonérées d’impôt sur le revenu pour les produits issus de la location. Cette exonération s’applique lorsque les pièces sont meublées et constituent la résidence principale du locataire (ou temporaire pour un salarié saisonnier). Condition supplémentaire, le loyer perçu par le bailleur doit être fixé dans des limites raisonnables. Pour apprécier ce caractère « raisonnable », l’administration fiscale a récemment communiqué les plafonds annuels de loyer à ne pas dépasser pour l’année 2023. Ces plafonds, établis par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, s’élèvent à 199 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de France, et à 147 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.

BOI-BIC-CHAMP-40-20 du 3 mai 2023

Article publié le 11 mai 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Le nombre de foyers fiscaux assujettis à l’IFI continue de progresser

En 2022, près de 164 000 foyers fiscaux ont adressé une déclaration d’impôt sur la fortune immobilière à l’administration fiscale.

Depuis le 1er janvier 2018, les contribuables dont le patrimoine immobilier est au moins égal à 1,3 M€ au 1er janvier sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Sont visés par l’IFI les immeubles bâtis et non bâtis, ainsi que les biens en construction et les droits réels immobiliers, détenus directement par le redevable. Sont également concernés par l’IFI les titres de sociétés à hauteur de la fraction représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la société. Plus de 5 ans après sa mise en place, la DGFiP vient de publier les statistiques 2022 concernant l’IFI. Cette étude nous apprend notamment que l’année dernière, près de 164 000 foyers fiscaux ont adressé une déclaration d’impôt sur la fortune immobilière à l’administration fiscale (153 000 foyers en 2021) pour un montant total d’imposition d’environ 1,8 milliard d’euros, soit une hausse de 10 % par rapport à 2021. Cette augmentation pouvant s’expliquer en partie par la hausse du prix des logements en 2021.Dans le détail, environ 71 500 foyers fiscaux ont déclaré un patrimoine immobilier imposable compris entre 1,3 et 1,8 million d’euros, soit environ 44 % des foyers ayant déclaré l’IFI en 2022. Ils sont 30 % à avoir déclaré un patrimoine compris entre 1,8 et 2,5 millions d’euros, 25 % à être à la tête d’un patrimoine supérieur à 2,5 millions et près 2 % à posséder un patrimoine supérieur à 7,5 millions d’euros. Globalement, les foyers déclarant l’IFI sont, en moyenne, plus âgés que ceux déclarant seulement l’impôt sur le revenu (70 ans en moyenne pour l’IFI et 54 ans pour l’IR). Ils résident en majorité en Île-de-France, dans les grandes villes du territoire métropolitain ou à l’étranger. Et plus un foyer imposé sur sa fortune immobilière a un patrimoine immobilier imposable élevé, moins sa résidence principale constitue une part importante de celui-ci. Par ailleurs, les revenus catégoriels des foyers déclarant l’IFI sont plus diversifiés que ceux des foyers fiscaux déclarant seulement leurs revenus. En particulier, les revenus issus des capitaux mobiliers et les plus-values constituent une part importante des revenus des foyers imposés à l’IFI.

DGFiP – Fiscalité des particuliers, avril 2023

Article publié le 11 mai 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Une remontée des taux d’usure pour mai 2023

Pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus, le taux d’usure a été fixé à 4,52 %, soit 0,28 point de plus par rapport au mois précédent.

Publiés mensuellement jusqu’au 1er juillet 2023, les taux d’usure pour le mois de mai ont été revus à la hausse. Une petite bouffée d’air pour certains acquéreurs qui vont pouvoir concrétiser leurs projets immobiliers. À condition toutefois que les établissements bancaires se décident à réouvrir les vannes du crédit.

Taux d’usure
Durée du prêt Mai 2023 Évolution par rapport au mois d’avril 2023
Prêt de moins de 10 ans 3,91 % 0,19 point
Prêt de 10 à 20 ans 4,33 % 0,24 point
Prêt de 20 ans et plus 4,52 % 0,28 point
Prêt à taux variable 4,31 % 0,28 point
Prêt relais 4,52 % 0,21 point

 

Parallèlement, les taux des crédits immobiliers ont, eux aussi, poursuivi leur remontée. Globalement, pour le mois de mai 2023, les taux moyens atteignent 3,10 % sur 15 ans, 3,30 % sur 20 ans et 3,55 % sur 25 ans. Mais un nombre croissant de banques affichent désormais des taux proches de 3,80 % sur toutes les durées.

Article publié le 03 mai 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Des précisions pour le doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers

Un récent décret liste notamment les dépenses de travaux de rénovation énergétique ouvrant droit au doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers.

Dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2022, les pouvoirs publics ont acté le doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers. Ainsi, un bailleur qui constate un déficit foncier, provenant de dépenses déductibles (autres que les intérêts d’emprunt), par exemple des travaux d’amélioration, d’entretien ou de réparation, subi au cours d’une année d’imposition, va pouvoir l’imputer sur son revenu global, dans la limite annuelle de 21 400 € (au lieu de 10 700 €). Pour bénéficier de ce doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers, il faut respecter trois conditions. La première : le déficit foncier doit être le résultat de dépenses de travaux de rénovation énergétique. La deuxième : le logement doit passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025. La troisième : les dépenses de rénovation énergétique doivent être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Pour permettre la mise en œuvre du dispositif, un décret publié récemment apporte différentes précisions. Tout d’abord, il liste les dépenses de travaux de rénovation énergétique ouvrant droit à ce doublement du plafond : travaux d’isolation thermique des toitures, des murs donnant sur l’extérieur, des parois vitrées, installation d’une VMC, d’un système de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable…

À noter : la fourniture et la main-d’œuvre, les coûts de dépose éventuels et d’évacuation des déchets, les coûts de maîtrise d’œuvre, les études techniques préalables aux travaux ainsi que l’audit énergétique sont également éligibles au dispositif.

Ensuite, le texte impose au contribuable qui demande le rehaussement de la limite d’imputation sur son revenu global de mentionner sur sa déclaration de revenus l’année au titre de laquelle ce déficit est constaté. Enfin, sur demande de l’administration fiscale, le contribuable doit lui mettre à disposition les devis et les factures justifiant du respect des conditions du dispositif ainsi que deux DPE. Le premier, réalisé avant travaux et en cours de validité à une date comprise entre le 1er janvier 2023 et la veille de la réalisation des travaux et audits. Le second, après travaux, en cours de validité à l’issue des travaux et audits.

Décret n° 2023-297 du 21 avril 2023, JO du 22

Article publié le 26 avril 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Immobilier : un nouvel audit énergétique obligatoire

Pour pouvoir vendre un bien immobilier classé F ou G au DPE, les propriétaires doivent désormais réaliser un audit énergétique.

Durée : 01 mn 29 s

Article publié le 19 avril 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Pas de paiement de commission d’agence en cas d’acceptation de l’offre de vente du notaire

Lorsqu’un locataire décide d’exercer son droit de préemption en acceptant une offre d’achat du bien immobilier notifiée par un notaire, il ne peut être contraint de payer les frais d’agence immobilière mandatée par le propriétaire pour la vente du logement.

Dans une affaire récente, un bailleur avait délivré un congé pour vendre à son locataire. Ce congé lui proposait d’acheter en priorité (droit de préemption) le logement dans lequel il résidait pour une somme de 400 000 €. Offre que le locataire avait refusée. Quelques mois plus tard, le bailleur avait consenti une promesse de vente à des acquéreurs pour un montant de 380 000 €, dont 10 000 € de commission d’agence. Comme la loi l’exige, le notaire chargé de la vente avait notifié ce prix au locataire, lequel avait, cette fois, accepté l’offre et conclu la vente. Ce dernier avait toutefois estimé qu’il avait indûment payé la commission de l’agence immobilière. Il avait donc assigné cette dernière en justice. Saisie du litige, la cour d’appel n’avait pas fait droit à la demande du locataire. En effet, elle avait estimé que l’agence immobilière avait réalisé une prestation de recherche d’acquéreurs et que son intervention avait été déterminante dans la conclusion de la vente. De ce fait, le paiement d’une commission était bien justifié. Mécontent de cette solution, le locataire avait alors porté l’affaire devant la Cour de cassation. Et celle-ci s’est prononcée en faveur du locataire. Pour justifier sa décision, elle a souligné que, en l’espèce, le locataire avait exercé son droit de préemption en acceptant l’offre notifiée par le notaire. Cette offre n’ayant donc pas été présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur. En conséquence, le locataire ne pouvait se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien.

Cassation civile 3e, 1er mars 2023, n° 21-22073

Article publié le 07 avril 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Taxe foncière 2023 : les propriétaires vont devoir mettre la main à la poche

En raison d’un choc inflationniste, bon nombre de communes ont fait le choix d’augmenter la taxe foncière 2023.

+52 %… C’est la hausse que va subir la taxe foncière 2023 sur l’immobilier parisien. Une hausse spectaculaire qui fait grincer des dents alors même que la maire de Paris avait, pendant la campagne électorale, annoncé vouloir contenir cet impôt. Mais la capitale n’est pas un cas isolé. En effet, en faisant un rapide tour d’horizon des métropoles françaises, bon nombre de mairies ont dû prendre la même décision. Quelques exemples : Grenoble (+25 %), Metz (+14,3 %), Brest (+12,1 %), Lyon (+9 %) et Mulhouse (+4,9 %). La principale raison invoquée : un choc inflationniste qui conduit à augmenter les charges des communes. Par exemple, le maire de Bordeaux a indiqué récemment que la facture énergétique de la ville a quasiment triplé, pour atteindre les 18 millions d’euros. Résultats, Bordeaux envisage d’augmenter la taxe foncière de 4,53 % en 2023. Avant d’en arriver à prendre une telle décision, la mairie de Bordeaux a d’abord réalisé une série d’économies. Mais pour trouver des marges supplémentaires, il lui faudrait restreindre l’accès aux services municipaux, ce qui n’est pas acceptable pour le conseil municipal du Sud-Ouest. Plus globalement, ce sont tous les propriétaires de biens immobiliers qui vont devoir mettre la main à la poche cette année. En effet, en raison d’une revalorisation forfaitaire des valeurs locatives de 7,1 % en 2023, la taxe foncière va, par effet mécanique, fortement augmenter.

Article publié le 05 avril 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Immobilier : l’audit énergétique est obligatoire depuis le 1 avril 2023

Pour pouvoir vendre un bien immobilier classé F ou G au DPE, les propriétaires doivent désormais réaliser un audit énergétique.

Depuis le 1er avril 2023, lorsqu’un particulier met en vente un bien immobilier qualifié de passoire thermique (classe F ou G du diagnostic de performance énergétique), il doit fournir aux futurs acquéreurs, dès la première visite, un audit énergétique. Concrètement, il s’agit d’une évaluation complète de la consommation d’énergie d’un bâtiment ou d’une installation réalisée par un professionnel. Une évaluation qui permet également d’identifier les sources de gaspillage d’énergie et les moyens de les réduire en proposant les travaux à réaliser pour améliorer le classement de l’habitation (en une seule fois ou par étapes). Étant précisé que ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente.

Précision : à la différence de l’audit énergétique, le diagnostic de performance énergétique se cantonne à l’estimation de la consommation d’énergie d’un logement et à l’évaluation de son impact écologique (gaz à effet de serre, par exemple).

À noter que cet audit énergétique deviendra également obligatoire pour les ventes réalisées à partir du 1er janvier 2025 pour les habitations classées E, et à partir du 1er janvier 2034 pour les habitations classées D.

Décret n° 2022-1143 du 9 août 2022, JO du 11

Article publié le 30 mars 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Le montant des loyers flambe dans les métropoles

Paris reste la ville la plus chère pour se loger. Il faut débourser près de 1 400 € par mois pour pouvoir y louer un 2 pièces.

Après avoir analysé plus de 50 000 annonces immobilières, Pandaloc vient de publier son baromètre des loyers 2023. Sans surprise, Paris est la ville la plus chère pour se loger. Par exemple, louer un 2 pièces dans la capitale coûte près de 1 400 € par mois. Toutefois, il a été constaté que les loyers parisiens sont en légère baisse : -1,1 % par rapport à mars 2022 (glissement annuel). Globalement, ce sont les grandes métropoles du quart sud-est du pays qui occupe le classement des villes les plus chères pour se loger. Par exemple, la ville de Cannes, qui occupe la deuxième place du classement, impose aux locataires de débourser 1 002 € par mois pour un 2 pièces. Le baromètre note que les loyers à Cannes ont progressé de 18,9 % entre mars 2022 et mars 2023. Dans ce classement, viennent ensuite les villes d’Annecy (955 € par mois pour un 2 pièces), Lyon (920 €), Nice (912 €), Aix-en-Provence (910 €), Antibes (910 €), Annemasse (897 €), Cagnes-sur-Mer (890 €) et, à la dixième place, Bordeaux (866 €). Comme l’indique le baromètre, cette flambée des loyers s’explique en partie par l’inflation. Les loyers ont particulièrement augmenté à Rennes (+25,7 %), à Bordeaux (+16,1 %) et à Lille (+13,7 %). À l’inverse, les grandes villes où les loyers ont le moins augmenté sont Toulon (+1,1 %), Lyon (+2,8 %) et Grenoble (+4,3 %).

Article publié le 24 mars 2023 – © Les Echos Publishing 2023