Les annonces du gouvernement pour le secteur du logement

Élisabeth Borne vient de dévoiler sa feuille de route qui doit permettre notamment l’accès à un logement pour tous les Français.

Après 6 mois de concertation, le gouvernement vient de présenter la première étape de sa stratégie pour répondre à la crise du logement que traverse le pays depuis quelques années. Des annonces attendues mais qui déçoivent d’ores et déjà les acteurs du secteur. Voici un tour d’horizon des principales mesures qui devraient impacter les particuliers.

Un accès au crédit facilité

Depuis plusieurs mois, l’accès au crédit s’est restreint pour certains particuliers. Cette restriction, liée au calcul trimestriel du taux d’usure, conduit les personnes concernées à renoncer ou à différer leur opération d’acquisition immobilière. Afin de faciliter l’accès au crédit immobilier, les pouvoirs publics ont pris la décision de publier mensuellement, et non plus trimestriellement, les taux d’usure. Cette révision mensuelle s’applique depuis le 1er février 2023 et doit prendre fin le 1er juillet 2023. Une prolongation de cette mesure est envisagée.

Un prêt à taux zéro restreint

Prolongé jusqu’en 2027, le prêt à taux zéro, octroyé en complément d’un autre prêt pour acheter ou construire un bien immobilier, va faire l’objet d’un recentrage. Il sera dédié uniquement à l’acquisition d’un logement neuf en zone tendue au sein d’une opération de logements collectifs ou bien pour l’acquisition d’un logement ancien en zone détendue sous condition de réalisation de travaux de rénovation.

Une extension de la garantie Visale

Mise en place en 2016, la garantie Visale est un dispositif dont l’objectif est de permettre aux jeunes et aux salariés d’accéder plus facilement à un logement. Rappelons que la garantie Visale est un système de cautionnement gratuit, assuré par l’organisme Action Logement, qui couvre les loyers et les charges impayés de la résidence principale (location vide ou meublée) du locataire. Pour aller plus loin et accompagner la dynamique de plein-emploi, le gouvernement et le groupe Action Logement s’engagent à augmenter, sur la période 2023-2027, le nombre de garanties locatives de 133 %. 2 millions de jeunes et de salariés bénéficieront ainsi de la garantie sur 2023–2027. Le gouvernement et Action Logement s’engagent également à étudier rapidement l’extension de cette garantie à tous les salariés saisonniers, ainsi qu’aux indépendants.

La fin du dispositif Pinel

Contesté pour son manque d’efficacité, le dispositif Pinel devrait, sauf revirement de situation, vivre ses dernières années. En effet, les pouvoirs publics ne prévoient pas de proroger le dispositif au-delà du 31 décembre 2024. Étant précisé qu’aucun dispositif de faveur ne viendrait le remplacer. Les investisseurs ont donc un peu plus d’un an et demi pour profiter des avantages fiscaux offert par le Pinel.

Une refonte de la fiscalité des revenus locatifs

Les pouvoirs publics souhaitent faire évoluer la fiscalité des revenus locatifs. L’objectif est de redonner un cadre fiscal plus simple et plus juste, de sorte à ce qu’il soit lisible pour le propriétaire et qu’il permette de favoriser le développement d’une offre locative de qualité. Une réforme qui sera réalisée en concertation avec les acteurs du secteur pour ne pas pénaliser les investissements déjà achevés.

Le développement du bail réel solidaire

Matignon souhaite mettre un coup d’accélérateur au déploiement du bail réel solidaire. Le principe de ce dernier est simple. Afin de faire baisser le prix d’une opération immobilière (de 20 à 40 % d’économie en fonction du secteur géographique), le foncier et le bâti sont dissociés. L’acquéreur achète ou fait construire son logement sur le terrain appartenant à un Organisme Foncier Solidaire (OFS). Terrain loué à l’acquéreur pour un tarif faible sur une durée comprise entre 18 et 99 ans. Pour inciter les ménages à recourir à ce dispositif, les pouvoirs publics comptent réviser à la hausse les plafonds de ressources.

Une simplification des démarches à la rénovation

Afin d’encourager les Français à rénover leurs logements, deux dispositifs de financement vont être remis au goût du jour. Le premier, MaPrimeRenov’, va évoluer pour être plus lisible. Ce système d’aide sera divisé en 2 piliers : le pilier « efficacité » qui se concentre sur le changement du système de chauffage des habitations et le pilier « performance » qui s’attèle aux projets de rénovation plus ambitieux, c’est-à-dire les opérations visant à améliorer l’étiquette du DPE. Le second, le prêt Avance rénovation (prêt hypothécaire remboursé in fine lors de la cession du bien ou en cas de succession), s’ouvrira à davantage de ménages en supprimant la condition de ressources.

Article publié le 07 juin 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Quel est le coût mensuel d’une place de parking ?

La plate-forme Zenpark vient de publier un baromètre établissant les tarifs moyens de location d’une place de parking dans les grandes villes de France en 2023.

L’acquisition de places de parking, de box ou de garages en vue de les louer peut constituer une excellente opportunité pour un investisseur de diversifier son patrimoine immobilier. Cet investissement peut également se révéler rentable, notamment dans les grandes villes comme Paris ou Lyon. Mais avant de se lancer dans un tel investissement, mieux vaut anticiper et analyser les chiffres du marché. Pour ce faire, la société Zenpark vient de publier un baromètre qui établit les tarifs moyens de location de parking en sous-terrain dans les grandes villes de France en 2023. Après avoir analysé près de 12 000 places de parkings sécurisées disponibles à la location sur la plate-forme, ainsi qu’un relevé des tarifs dans la plupart des parkings publics et privés de chaque ville disponible sur internet, il apparaît que le coût moyen de la location d’une place de parking est de 109,30 € par mois. Bien évidemment, il existe des disparités de tarifs en fonction de la localisation. Par exemple, à Paris, Lyon et Marseille, ce coût mensuel de location peut excéder les 200 € dans les quartiers les plus fréquentés.

À noter : on trouve également une différence de tarifs selon les quartiers des villes. Généralement, les places de parking les plus chères sont celles qui sont les plus proches des centres-villes ou des attractions touristiques. À l’inverse, les quartiers résidentiels, plus éloignés des centres urbains, bénéficient de tarifs plus accessibles.

Autre élément à tirer de ce baromètre, en moyenne, le coût de la location dans un parking public en France est de 132,97 € tandis que la mensualité pour un parking privé souterrain est de 96,78 €, soit une différence de plus de 27 %. Un écart qui se justifie par le fait que les parkings publics sont souvent situés dans des zones très fréquentées en cœur de ville, ce qui augmente leur tarif mensuel de location. En outre, ils offrent généralement plus de places de stationnement, mais génèrent des coûts d’entretien plus élevés. Par ailleurs, le baromètre a établi un classement des grandes villes de France où la location de parking est la plus chère. Sans surprise, Paris décroche la première place avec un coût mensuel moyen de 192,40 €. Viennent ensuite les villes de Marseille et Lille qui affichent, respectivement, des tarifs moyens de 120,10 € et 103,30 €. La ville de Lyon se hisse à la 4e place avec un coût mensuel moyen de 99,70 €. Bordeaux se place en 5e position avec un coût de 98,10 €.Précisons que les petites et moyennes villes de province ont des coûts de location plus abordables, avec des prix mensuels compris entre 50 et 100 € en fonction de la localisation.

Article publié le 02 juin 2023 – © Les Echos Publishing 2023

La loi Lemoine dope les demandes de changement d’assurance-emprunteur

Selon une plate-forme d’assurance, les demandes de changement d’assurance-emprunteur ont bondi de 250 % depuis l’application de la loi Lemoine.

Grâce à la loi Lemoine du 28 février 2022, les Français peuvent, depuis le 1er juin 2022, mettre fin à tout moment à leur contrat d’assurance-emprunteur couvrant leur prêt immobilier pour en souscrire un nouveau auprès de la compagnie d’assurance de leur choix. Une faculté qui leur permet de faire jouer la concurrence tant au niveau des garanties proposées que du montant des cotisations à acquitter. Un an après l’application de ce nouveau dispositif, l’heure est au bilan. Ainsi, d’après les données collectées sur le site internet de Magnolia, sur 200 000 simulations réalisées depuis le 1er juin 2022, 70 000 ont abouti à un changement d’assurance de prêt (on parle de « délégation d’assurance »). Concrètement, depuis l’application de la loi Lemoine, les demandes de changement d’assurance ont bondi de 250 %. Dans le détail, selon la plate-forme d’assurance, les demandes de changement d’assurance de prêt concernent majoritairement les emprunteurs en couple (60 %) et davantage les assurés de plus de 36 ans. À noter que les cadres sont surreprésentés à partir de l’âge de 25 ans. Autre enseignement, chez les couples les plus jeunes (18-25 ans), l’économie moyenne réalisée grâce à une délégation d’assurance se monte à 18 514 €. Une économie moyenne qui s’établit à 18 000 € pour les 26-35 ans, à 17 000 € pour les 36-45 ans, à 14 000 € pour les 46-60 ans et à 10 600 € pour les 61 ans et plus. Petit bémol, la loi Lemoine ne joue pas encore pleinement son rôle. Car le constat a été fait que les établissements bancaires font encore et toujours de la résistance. En effet, le taux d’acceptation d’une délégation d’assurance au moment de la conclusion d’un prêt bancaire a chuté de plus de 30 % en l’espace d’une année.

Précision : le changement d’assurance-emprunteur ne peut intervenir que si l’établissement bancaire donne son accord et si le nouveau contrat d’assurance présente un niveau de garanties équivalent à celui du contrat initialement souscrit auprès de la banque.

De ce fait, les emprunteurs procèdent souvent en deux temps : d’abord ils acceptent l’assurance de la banque pour obtenir leur prêt, puis ils font jouer la loi Lemoine pour changer leur assurance de prêt.

Article publié le 01 juin 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Achat d’un logement occupé par un locataire

Je vais prochainement acquérir un bien immobilier occupé par un locataire. Je souhaite conserver ce locataire. Quelles sont les formalités à réaliser dans ce cas ?

Après la signature de l’acte définitif de vente, vous devrez informer le locataire de la nouvelle situation. En pratique, vous lui communiquerez vos coordonnées (y compris vos coordonnées bancaires pour le paiement des loyers) ainsi qu’une attestation de propriété prouvant que vous êtes le nouveau bailleur. Pour le reste, le bail se poursuivra dans les mêmes conditions. Ce qui signifie notamment que vous ne pouvez pas réviser le montant du loyer. À noter qu’au départ du locataire, c’est vous, et non le propriétaire précédent ayant signé le contrat de bail, qui devrez restituer le montant du dépôt de garantie versé en début de location.

Article publié le 17 mai 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Les Notaires de France constatent une baisse des transactions immobilières

Le nombre de transactions immobilières portant sur des logements anciens (en cumul sur les douze derniers mois) s’est établi à 1 083 000 à fin février 2023, soit une baisse de 8,1 % par rapport à février 2022.

Selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France, le marché immobilier semble connaître une certaine contraction. En effet, le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1 083 000 transactions à fin février 2023, soit -8,1 % par rapport à février 2022. Un volume qui retrouve son niveau d’avant crise Covid. Comme le souligne l’étude, la baisse des transactions immobilières s’est subitement accélérée, traduisant le ressenti des notaires sur un début d’année 2023 profondément calme. Et si l’on se projette à la fin de l’été 2023, le niveau des transactions pourrait repasser sous la barre du million. Rien d’étonnant au vu du contexte actuel : poussée inflationniste, hausse des taux des crédits immobiliers, marché du neuf au point mort.

Une baisse des prix ?

D’après les projections des Notaires de France, à fin mai 2023, en évolution annuelle, les prix des logements anciens en France métropolitaine subiraient un changement de tendance important. En effet, après la décélération progressive de la hausse des prix constatée depuis septembre 2022, les prix ne seraient plus qu’en très légère hausse à fin mai 2023 (+1,3 % sur un an). On peut néanmoins noter que les évolutions des indices de prix sur 3 mois font état d’une baisse de -0,9 % à fin mai 2023, tant sur l’immobilier individuel que sur le collectif. Dans le détail, en province, pour l’immobilier l’ancien, les prix n’augmenteraient plus que de +2,4 % sur un an à fin mai 2023. Les hausses seraient similaires sur le marché de l’individuel (+2,3 %) et sur celui du collectif (+2,5 %). En Île-de-France, sur un an, de janvier 2022 à janvier 2023, les prix des logements anciens ont augmenté de +1 %. Si celui des appartements s’est stabilisé, celui des maisons est encore en hausse de +2,7 %. Mais la variation annuelle, qui tient compte des hausses de prix jusqu’en août 2022, masque encore le fait que les prix ont reculé depuis septembre 2022, pendant 4 mois consécutifs. À Paris, le prix au m² des appartements anciens ressort à 10 410 € en janvier 2023 (-1,6 % en un an). Il reculerait à 10 250 €/m² en mai 2023, creusant la baisse annuelle à -2,7 %. Ce mouvement se généralise et on attend une baisse des prix au m² de -3,4 % en Petite Couronne et de -1,2 % en Grande Couronne de mai 2022 à mai 2023.

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Article publié le 17 mai 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Déclaration des biens immobiliers : dernière ligne droite !

Les propriétaires de locaux d’habitation ont jusqu’au 30 juin 2023 pour souscrire en ligne une nouvelle déclaration précisant les conditions d’occupation de leurs locaux (résidence principale, secondaire, location…).

Une nouvelle déclaration précisant les conditions d’occupation des locaux affectés à l’habitation au 1er janvier 2023 (résidence principale, secondaire, location…) doit être souscrite en ligne par les propriétaires de ces locaux, au plus tard le 30 juin prochain. Elle permettra à l’administration fiscale d’identifier les biens immobiliers soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et à la taxe sur les logements vacants.

À savoir : une amende d’un montant de 150 €, par local, est encourue en cas de non-déclaration, d’omission ou d’inexactitude.

Les personnes concernées

L’obligation déclarative incombe à tous les propriétaires de locaux affectés à l’habitation situés en France. Il s’agit évidemment des particuliers mais aussi des personnes morales comme les sociétés (les sociétés civiles immobilières, notamment).

Attention : l’administration considère, de façon extensive, que cette obligation s’impose également aux propriétaires de locaux professionnels soumis à la taxe d’habitation.

Une date limite à respecter

Bien qu’elle soit prévue depuis fin janvier, de nombreux propriétaires ne se sont pas encore préoccupés de cette déclaration. Pourtant, ils ne doivent désormais plus tarder à la souscrire. En effet, cette obligation doit être satisfaite au plus tard le 30 juin 2023, sur le site internet impots.gouv.fr, par le biais du service « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI). Or certaines personnes morales devront, au préalable, créer leur espace professionnel ou adhérer au service GMBI. Plusieurs jours étant nécessaires pour que ces démarches soient effectives, il faudra donc en tenir compte pour respecter le délai imparti !

Le cas des multi-propriétaires

Des modalités spécifiques sont prévues pour les propriétaires de multiples locaux, notamment l’échange de fichiers regroupant tous les biens en une seule déclaration. Malgré tout, au vu des informations à fournir, cette tâche peut se révéler fastidieuse. Anticiper sa déclaration est donc fortement recommandé.

Et s’il y a une erreur ?

Si le descriptif d’un local (nature, adresse…) comporte des erreurs, le propriétaire doit formuler une demande de correction auprès de l’administration. Mais la déclaration d’occupation doit quand même être souscrite avant le 1er juillet, sans attendre la correction.

Article publié le 15 mai 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Location d’une partie de l’habitation principale : publication des plafonds de loyer 2023

L’administration fiscale a récemment publié les plafonds de loyer à ne pas dépasser pour pouvoir bénéficier d’une exonération d’impôt en cas de location d’une partie de sa résidence principale.

Les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale peuvent être exonérées d’impôt sur le revenu pour les produits issus de la location. Cette exonération s’applique lorsque les pièces sont meublées et constituent la résidence principale du locataire (ou temporaire pour un salarié saisonnier). Condition supplémentaire, le loyer perçu par le bailleur doit être fixé dans des limites raisonnables. Pour apprécier ce caractère « raisonnable », l’administration fiscale a récemment communiqué les plafonds annuels de loyer à ne pas dépasser pour l’année 2023. Ces plafonds, établis par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, s’élèvent à 199 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de France, et à 147 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.

BOI-BIC-CHAMP-40-20 du 3 mai 2023

Article publié le 11 mai 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Le nombre de foyers fiscaux assujettis à l’IFI continue de progresser

En 2022, près de 164 000 foyers fiscaux ont adressé une déclaration d’impôt sur la fortune immobilière à l’administration fiscale.

Depuis le 1er janvier 2018, les contribuables dont le patrimoine immobilier est au moins égal à 1,3 M€ au 1er janvier sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Sont visés par l’IFI les immeubles bâtis et non bâtis, ainsi que les biens en construction et les droits réels immobiliers, détenus directement par le redevable. Sont également concernés par l’IFI les titres de sociétés à hauteur de la fraction représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la société. Plus de 5 ans après sa mise en place, la DGFiP vient de publier les statistiques 2022 concernant l’IFI. Cette étude nous apprend notamment que l’année dernière, près de 164 000 foyers fiscaux ont adressé une déclaration d’impôt sur la fortune immobilière à l’administration fiscale (153 000 foyers en 2021) pour un montant total d’imposition d’environ 1,8 milliard d’euros, soit une hausse de 10 % par rapport à 2021. Cette augmentation pouvant s’expliquer en partie par la hausse du prix des logements en 2021.Dans le détail, environ 71 500 foyers fiscaux ont déclaré un patrimoine immobilier imposable compris entre 1,3 et 1,8 million d’euros, soit environ 44 % des foyers ayant déclaré l’IFI en 2022. Ils sont 30 % à avoir déclaré un patrimoine compris entre 1,8 et 2,5 millions d’euros, 25 % à être à la tête d’un patrimoine supérieur à 2,5 millions et près 2 % à posséder un patrimoine supérieur à 7,5 millions d’euros. Globalement, les foyers déclarant l’IFI sont, en moyenne, plus âgés que ceux déclarant seulement l’impôt sur le revenu (70 ans en moyenne pour l’IFI et 54 ans pour l’IR). Ils résident en majorité en Île-de-France, dans les grandes villes du territoire métropolitain ou à l’étranger. Et plus un foyer imposé sur sa fortune immobilière a un patrimoine immobilier imposable élevé, moins sa résidence principale constitue une part importante de celui-ci. Par ailleurs, les revenus catégoriels des foyers déclarant l’IFI sont plus diversifiés que ceux des foyers fiscaux déclarant seulement leurs revenus. En particulier, les revenus issus des capitaux mobiliers et les plus-values constituent une part importante des revenus des foyers imposés à l’IFI.

DGFiP – Fiscalité des particuliers, avril 2023

Article publié le 11 mai 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Une remontée des taux d’usure pour mai 2023

Pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus, le taux d’usure a été fixé à 4,52 %, soit 0,28 point de plus par rapport au mois précédent.

Publiés mensuellement jusqu’au 1er juillet 2023, les taux d’usure pour le mois de mai ont été revus à la hausse. Une petite bouffée d’air pour certains acquéreurs qui vont pouvoir concrétiser leurs projets immobiliers. À condition toutefois que les établissements bancaires se décident à réouvrir les vannes du crédit.

Taux d’usure
Durée du prêt Mai 2023 Évolution par rapport au mois d’avril 2023
Prêt de moins de 10 ans 3,91 % 0,19 point
Prêt de 10 à 20 ans 4,33 % 0,24 point
Prêt de 20 ans et plus 4,52 % 0,28 point
Prêt à taux variable 4,31 % 0,28 point
Prêt relais 4,52 % 0,21 point

 

Parallèlement, les taux des crédits immobiliers ont, eux aussi, poursuivi leur remontée. Globalement, pour le mois de mai 2023, les taux moyens atteignent 3,10 % sur 15 ans, 3,30 % sur 20 ans et 3,55 % sur 25 ans. Mais un nombre croissant de banques affichent désormais des taux proches de 3,80 % sur toutes les durées.

Article publié le 03 mai 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Des précisions pour le doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers

Un récent décret liste notamment les dépenses de travaux de rénovation énergétique ouvrant droit au doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers.

Dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2022, les pouvoirs publics ont acté le doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers. Ainsi, un bailleur qui constate un déficit foncier, provenant de dépenses déductibles (autres que les intérêts d’emprunt), par exemple des travaux d’amélioration, d’entretien ou de réparation, subi au cours d’une année d’imposition, va pouvoir l’imputer sur son revenu global, dans la limite annuelle de 21 400 € (au lieu de 10 700 €). Pour bénéficier de ce doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers, il faut respecter trois conditions. La première : le déficit foncier doit être le résultat de dépenses de travaux de rénovation énergétique. La deuxième : le logement doit passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025. La troisième : les dépenses de rénovation énergétique doivent être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Pour permettre la mise en œuvre du dispositif, un décret publié récemment apporte différentes précisions. Tout d’abord, il liste les dépenses de travaux de rénovation énergétique ouvrant droit à ce doublement du plafond : travaux d’isolation thermique des toitures, des murs donnant sur l’extérieur, des parois vitrées, installation d’une VMC, d’un système de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable…

À noter : la fourniture et la main-d’œuvre, les coûts de dépose éventuels et d’évacuation des déchets, les coûts de maîtrise d’œuvre, les études techniques préalables aux travaux ainsi que l’audit énergétique sont également éligibles au dispositif.

Ensuite, le texte impose au contribuable qui demande le rehaussement de la limite d’imputation sur son revenu global de mentionner sur sa déclaration de revenus l’année au titre de laquelle ce déficit est constaté. Enfin, sur demande de l’administration fiscale, le contribuable doit lui mettre à disposition les devis et les factures justifiant du respect des conditions du dispositif ainsi que deux DPE. Le premier, réalisé avant travaux et en cours de validité à une date comprise entre le 1er janvier 2023 et la veille de la réalisation des travaux et audits. Le second, après travaux, en cours de validité à l’issue des travaux et audits.

Décret n° 2023-297 du 21 avril 2023, JO du 22

Article publié le 26 avril 2023 – © Les Echos Publishing 2023