Bail rural : gare au recours à une entreprise de travaux agricoles !

L’exploitant qui confie à une entreprise de travaux agricoles le soin de réaliser l’ensemble des travaux de mise en valeur de l’exploitation sur les terres louées s’expose à la résiliation de son bail.

L’exploitant qui loue des terres agricoles est tenu de les mettre en valeur personnellement. À défaut, il s’expose à une action en résiliation de son bail par le bailleur. Ainsi, dans une affaire récente, un bailleur avait agi en résiliation du bail contre son locataire au motif que ce dernier avait massivement recours aux services d’une entreprise de travaux agricoles et qu’il ne satisfaisait donc pas à son obligation d’exploiter personnellement les terres louées.

Un défaut d’exploitation personnelle

Après avoir constaté que l’exploitant faisait appel à cette entreprise pour effectuer l’ensemble des travaux de l’exploitation et sur l’intégralité des parcelles louées, et ce en vertu d’un contrat d’un an, renouvelable tacitement, les juges en ont déduit que l’intéressé, bien qu’ayant gardé la direction de l’exploitation, en avait perdu la maîtrise et la disposition et qu’il devait donc être considéré comme ayant cessé d’exploiter personnellement les terres louées. Et ce d’autant plus, ont relevé les juges, que les factures de fournitures, les règlements de cotisations MSA et d’assurances ainsi que les attestations produites par des témoins n’avaient pas permis de démontrer le contraire. Pour les juges, la résiliation du bail pour ce motif était donc justifiée. Sévère !

Cassation civile 3e, 25 avril 2024, n° 22-19931

Article publié le 10 septembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Chris Sattlberger / Getty images

Attention aux conditions de transport des marchandises par vos clients !

Dans le cadre de leur obligation d’information et de conseil, les vendeurs professionnels doivent s’inquiéter des conditions de transport par les particuliers dans leur propre véhicule des marchandises qu’ils leur vendent et, le cas échéant, s’opposer au chargement en cas de potentiel danger.

Vous le savez : en tant que vendeur professionnel, vous êtes tenu à une obligation d’information et de conseil à l’égard de vos clients, en particulier lorsque ce sont des particuliers. Et cette obligation s’applique également aux conditions prévisibles de transport par un particulier des matériaux que vous lui vendez. Autrement dit, lorsqu’un particulier achète des matériaux, le vendeur professionnel doit l’informer du poids total de ces derniers et s’opposer à leur chargement dans son véhicule en cas de surcharge. À défaut, en cas d’accident sur la route, le vendeur pourrait voir sa responsabilité engagée. C’est ce qui s’est produit dans l’affaire récente suivante. Un particulier avait acheté 67 planches de bois, longues de 4,50 mètres chacune, auprès d’un vendeur professionnel puis, avec l’aide d’un employé de ce dernier, les avait chargées sur une remorque attelée à son véhicule. Sur la route du retour, la remorque s’était déportée sous l’effet du poids excessif de son chargement et le véhicule avait heurté un véhicule arrivant en sens inverse, provoquant le décès du conducteur. Les héritiers de l’acheteur avaient alors engagé la responsabilité du vendeur en lui reprochant un manquement à son obligation de de sécurité, d’information et de mise en garde et réclamé une indemnisation à ce titre. Et les juges leur ont donné gain de cause. En effet, ayant constaté qu’aucune information n’avait été donnée à l’acheteur sur le poids total de la marchandise transportée par ce dernier dans son véhicule, ni sur la facture ni par l’employé lors du chargement, ils ont considéré que le vendeur avait manqué à son obligation d’information et de conseil sur ce point, obligation qui, ont rappelé les juges, est inhérente au contrat de vente.

Cassation civile 1re, 19 juin 2024, n° 21-19972

Article publié le 09 septembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024

Baux ruraux : forte hausse du montant des fermages

L’indice national qui sert à actualiser le montant des fermages des terres et des bâtiments agricoles augmente de 5,23 % en 2024.

Mauvaise nouvelle pour les fermiers : l’indice national des fermages, qui permet d’actualiser chaque année le montant du loyer des terres agricoles et des bâtiments d’exploitation, est en hausse de 5,23 % en 2024 par rapport à 2023 (122,55 contre 116,46). Les sommes à verser aux propriétaires au titre des fermages vont donc encore augmenter cette année, et ce de manière très significative. En effet, cette hausse, très importante cette année, est la sixième consécutive puisqu’elle fait suite à celle, déjà très forte d’ailleurs, de l’an dernier (+ 5,63 %), à celle de 2022 (+ 3,55 %), à celle de 2021 (+ 1,09 %), à celle de 2020 (+ 0,55 %) et à celle de 2019 (+ 1,66 %). Le montant du fermage pour la période allant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 sera donc égal à : loyer par hectare 2023 x 122,55 (indice 2024)/116,46 (indice 2023).

Rappel : l’indice national des fermages est calculé en fonction de l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole national à l’hectare sur les 5 dernières années à hauteur de 60 % et de l’évolution, à hauteur de 40 %, du niveau général des prix de l’année précédente.

Arrêté du 17 juillet 2024, JO du 30

Article publié le 20 août 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : © 2008 by Santiago Urquijo – ALL RIGHTS RESERVED

Cession du capital d’une société franchiseur : avec l’accord des franchisés ?

La cession du capital social d’une société franchiseur n’emporte pas la cession des contrats des franchisés si bien que l’opération ne requiert pas l’accord de ces derniers.

Un contrat de franchise est, bien entendu, conclu en considération de la personne du franchiseur. Mais pour autant, la cession de la totalité des parts ou des actions de la société franchiseur ne requiert pas, sauf clause contraire, l’accord préalable des franchisés. En effet, une telle opération n’implique pas de changement de la société en tant que personne morale en considération de laquelle les franchisés se sont engagés et n’emporte donc pas la cession des contrats de franchise. C’est ce que les juges ont affirmé dans une affaire où l’intégralité du capital d’une société franchiseur avait été cédé. L’un des franchisés avait alors contesté la validité de l’opération car il considérait que son contrat de franchise, conclu en considération de la personne du franchiseur, avait été cédé sans son accord. À tort donc, selon les juges.

À noter : un contrat de franchise peut très bien prévoir que le changement du contrôle d’une société au contrat devra être accepté par l’autre partie.

Cassation commerciale, 15 mai 2024, n° 22-20747

Article publié le 05 août 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : JJRD

Bail de courte durée frauduleux : dans quel délai agir ?

Lorsqu’un locataire agit en justice pour faire requalifier des baux de courte durée successifs que lui a frauduleusement consentis le bailleur pour échapper au statut des baux commerciaux, il bénéficie de la suspension du délai de prescription de son action en raison de cette fraude.

Lorsqu’un bail portant sur un local à usage commercial est conclu pour une durée inférieure ou égale à 3 ans, bailleur et locataire peuvent convenir qu’il ne sera pas soumis à la règlementation des baux commerciaux. On parle alors de bail de courte durée ou de bail dérogatoire. Le locataire ne bénéficie donc pas du droit au renouvellement du bail et n’a donc pas droit à une indemnité d’éviction en cas de refus du bailleur de renouveler ce bail.

Précision : il est possible de conclure plusieurs baux dérogatoires successifs pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux, mais à condition que la durée cumulée de ces baux n’excède pas 3 ans. Au bout de 3 ans, il n’est donc plus permis de conclure un nouveau bail dérogatoire pour le même fonds dans les mêmes locaux. Si le locataire se maintient dans les lieux, un nouveau bail prend naissance qui est, cette fois, soumis au statut des baux commerciaux.

Dès lors, on comprend tout l’intérêt pour un bailleur d’essayer de conclure des baux dérogatoires successifs au-delà de la durée de 3 ans en utilisant certains subterfuges pour masquer la réalité (faire croire que le locataire n’est pas le même).

La fraude suspend le délai de prescription

À ce titre, dans une affaire récente, trois baux dérogatoires successifs avaient été conclus pour une durée totale de 7 ans avec le même locataire, mais portant des noms de société différents. 5 ans après la signature du dernier bail, ce dernier avait agi en justice pour faire requalifier ces baux en bail commercial soumis au statut. La question s’est alors posée de savoir si cette action était prescrite car le délai de prescription est de 2 ans. La Cour de cassation a répondu à cette question en affirmant que la fraude dont le bailleur s’était rendu coupable en maquillant le nom du locataire avait suspendu le délai de prescription. Le locataire pouvait donc bel et bien agir.

Cassation civile 3e, 30 mai 2024, n° 23-10184

Article publié le 29 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : DawidMarkiewicz / Getty images

Quand la responsabilité d’un fabricant est engagée pour cause de produit défectueux

La responsabilité d’un fabricant pour cause de produit défectueux peut être engagée lorsqu’il n’a pas donné des recommandations de montage de son produit.

Lorsqu’un produit est défectueux, la responsabilité de son fabricant peut être engagée à ce titre. Sachant qu’un produit est défectueux lorsqu’il n’offre pas la sécurité à laquelle on peut légitimement s’attendre. Et pour apprécier ce niveau de sécurité, il doit être tenu compte de toutes les circonstances, et notamment de la présentation du produit, de l’usage qui peut en être raisonnablement attendu et du moment de sa mise en circulation. Cette définition, donnée par la loi, est très large. À tel point que les juges considèrent que la défectuosité d’un produit peut résulter, non seulement d’un défaut du produit, mais aussi de l’absence ou d’une insuffisance d’informations donnée par le fabricant sur les risques encourus par les utilisateurs du produit ou sur les précautions à prendre lors de son utilisation. Ainsi, dans une affaire récente, le propriétaire d’un bateau dont le moteur, lors d’une sortie en mer, avait été victime d’une explosion ayant provoqué un incendie puis la submersion du bateau, avait poursuivi en justice le vendeur du bateau sur le fondement de la responsabilité du fait des produits défectueux. Ce dernier, qui avait installé le moteur, s’était retourné contre le fabricant de la coque nue. Et les juges ont considéré que la coque nue n’offrait pas la sécurité à laquelle on pouvait légitimement s’attendre et qu’elle était donc défectueuse. En effet, son fabricant n’avait pas fourni des recommandations ou des notices de montage pour les points précis pouvant remettre en cause la conception et la sécurité du bateau et l’absence de ces recommandations ou de ces notices avait conduit à la réalisation de travaux à l’origine de l’explosion. La responsabilité du fabricant de la coque nue pouvait donc être engagée.

Cassation civile 1re, 20 mars 2024, n° 22-22291

Article publié le 24 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Zero Creatives / Getty images

La résiliation de plein droit d’un bail rural environnemental

L’exploitant locataire qui ne respecte pas les engagements environnementaux stipulés dans un bail rural environnemental prend le risque de voir ce bail résilié.

En présence d’un bail rural classique, le bailleur qui entend obtenir la résiliation du contrat pour manquement du locataire à des engagements environnementaux (interdiction de supprimer les haies, de retourner certaines parcelles…) doit démontrer que ces manquements constituent des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds agricole. En revanche, si le bail rural est un bail environnemental, le bailleur peut se contenter de prouver que le locataire n’a pas respecté les engagements environnementaux stipulés dans le contrat, sans avoir besoin de démontrer que ces agissements fautifs ont été de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Tel a été le cas d’un locataire qui avait manqué à ses obligations, inscrites dans un bail environnemental conclu avec une commune et portant sur des terres affectées à la culture de l’immortelle et des oliviers, de débroussailler certaines parcelles, de ne pas pratiquer l’écobuage et de ne pas couper les espèces d’arbres typiques conférant au site son aspect paysager caractèristisque. Rendue récemment par la Cour de cassation, cette décision mérite d’être signalée car c’est la première fois que les juges ont eu l’occasion d’appliquer cette règle de résiliation de plein droit qui caractérise les baux environnementaux.

Rappel : les engagements environnementaux pouvant être stipulés dans un bail environnemental doivent faire partie de ceux listés par le Code rural (art. R 411-9-11-1).

Cassation civile 3e, 30 novembre 2023, n° 22-19016

Article publié le 16 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : MarioGuti / Getty images

La convention d’occupation précaire

La convention d’occupation précaire consiste pour le propriétaire d’un local à conférer à un commerçant ou à une société le droit de l’occuper provisoirement, dans l’attente de la survenance d’un événement particulier, pour y exercer une activité professionnelle, moyennant paiement d’une redevance. Présentation de ce contrat de location d’un type particulier.

Une situation provisoire

Une convention d’occupation précaire ne peut être conclue qu’en présence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Comme son nom l’indique, la convention d’occupation précaire répond à une situation temporaire et n’a donc pas pour objet de permettre au professionnel d’exercer durablement son activité dans le local. En effet, le terme d’une convention d’occupation précaire est un événement dont la date de survenance est indéterminée ou la cessation d’une situation dont la date est incertaine. Ainsi, par exemple, une telle convention peut être consentie dans l’attente d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de la démolition du bâtiment, ou pour l’installation d’un kiosque mobile et démontable dans l’enceinte d’une galerie marchande. Mais attention, il ne suffit pas d’intituler un contrat « convention d’occupation précaire » pour qu’il en soit valablement une ! Car pour qu’une convention d’occupation précaire soit valable en tant que telle, son caractère précaire doit être justifié par des circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties. En l’absence d’un tel motif, une convention d’occupation précaire risquerait d’être requalifiée en bail commercial par un tribunal et deviendrait donc assujettie aux règles impératives du statut des baux commerciaux.

Exemple : ne saurait être qualifié de convention d’occupation précaire le contrat par lequel le propriétaire autorise le locataire à rester dans les lieux à la fin d’un bail non renouvelé en attendant qu’il trouve d’autres locaux.

Les règles applicables

La convention d’occupation précaire n’est pas soumise au statut des baux commerciaux.

N’étant soumise à aucune disposition légale spécifique, et en particulier ne relevant pas du statut des baux commerciaux, la convention d’occupation précaire est régie par les règles fixées par les parties dans le contrat. En règle générale, elle confère peu de droits au locataire. Ainsi, sauf stipulation contraire, ce dernier ne bénéficie pas du droit de rester dans les lieux pendant au moins 9 ans, ni du droit au renouvellement de son bail, ni encore du droit de percevoir une indemnité en cas de refus de renouvellement. En outre, on l’a dit, la durée de l’occupation des lieux est indéterminée, et en tous cas, incertaine. Autrement dit, le locataire ne sait pas vraiment quand son bail prendra fin. Souvent très courte, l’occupation peut toutefois parfois s’étendre sur plusieurs années avant que n’intervienne l’événement attendu ou ne cesse la situation considérée. Autre élément de précarité, la faculté fréquemment offerte par le contrat à l’une ou l’autre des parties (donc au bailleur) de mettre fin à la convention à tout moment, moyennant un délai de préavis très court. À l’inverse, la convention d’occupation présente l’avantage pour le locataire d’être peu coûteuse. En effet, celui-ci verse au propriétaire une redevance généralement très modique, sans rapport avec la valeur locative des lieux. Et souvent, il n’est pas redevable des charges locatives ni tenu d’entretenir le local comme le serait un locataire classique.

Attention : il ne faut pas confondre la convention d’occupation précaire avec le bail de courte durée. En effet, à la différence de celle-ci, ce dernier est conclu pour une durée précisément définie, qui ne peut être supérieure à 3 ans. Mais à l’instar de la convention d’occupation précaire, le bail de courte durée n’est pas soumis au statut des baux commerciaux.

Article publié le 12 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Nicky Lloyd

Taux de l’intérêt légal pour le second semestre 2024

Au 2 semestre 2024, le taux de l’intérêt légal s’établit à 4,92 % pour les créances dues aux professionnels, contre 5,07 % au semestre précédent.

Pour le 2e semestre 2024, le taux de l’intérêt légal est fixé à :- 8,16 % pour les créances dues aux particuliers ;- 4,92 % pour les créances dues aux professionnels. Ces taux ont donc tendance à se stabiliser (respectivement 8,01 % et 5,07 % pour le 1er semestre 2024).

Rappel : depuis quelques années, deux taux de l’intérêt légal coexistent : l’un pour les créances dues à des particuliers (plus précisément à des personnes physiques qui n’agissent pas pour des besoins professionnels), l’autre pour tous les autres cas, donc pour les créances dues à des professionnels. En outre, ces taux sont désormais actualisés chaque semestre, et non plus chaque année.

Ce taux sert à calculer, en l’absence de stipulations conventionnelles, les intérêts de retard dus en cas d’impayé par un débiteur après qu’il a été mis en demeure (donc 8,16 % d’intérêts de retard si le débiteur est un particulier et 4,92 % s’il s’agit d’un professionnel).Il sert aussi à déterminer le taux minimal des pénalités applicables entre professionnels en cas de retard de paiement d’une facture. Ce dernier taux, qui doit être mentionné dans les conditions générales de vente, ne peut pas être inférieur à 3 fois le taux de l’intérêt légal, soit à 14,76 % à partir du 1er juillet 2024.

Arrêté du 26 juin 2024, JO du 28

Article publié le 01 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : galina.legoschina – Fotolia

Entreprise en redressement judiciaire : quel délai pour régler ses loyers impayés ?

À la demande du bailleur, une entreprise en redressement judiciaire peut voir son bail résilié en raison de loyers impayés. Mais elle a jusqu’au jour où le juge-commissaire statue en la matière pour régler sa dette et éviter ainsi la résiliation.

Lorsqu’une entreprise fait l’objet d’un redressement judiciaire et que des loyers demeurent impayés, le bailleur est en droit de faire résilier le bail pour ce motif. Mais attention, il doit laisser s’écouler un délai de 3 mois à compter du jugement d’ouverture du redressement judiciaire avant de formuler sa demande de résiliation. Et les loyers impayés doivent être inhérents à une période postérieure à ce jugement. Sachant que si les loyers sont réglés pendant ce délai de 3 mois, la résiliation du bail n’est pas possible. À ce titre, une décision intéressante sur le délai dont dispose l’entreprise en redressement judiciaire pour régler un arriéré de loyers vient d’être rendue par les juges. Dans cette affaire, une entreprise avait été mise en redressement judiciaire par un jugement daté du 28 avril 2020. Le 10 septembre 2020, soit 4 mois et demi plus tard, elle avait procédé au versement des loyers échus pour la période postérieure au jugement d’ouverture du redressement judiciaire. Le jour même, le bailleur avait saisi la justice en vue de faire prononcer la résiliation du bail commercial. Pour lui, les conditions étaient réunies pour qu’il obtienne gain de cause puisque le règlement des loyers impayés était intervenu au-delà du délai de 3 mois.

Jusqu’au jour où le juge-commissaire statue

Mais la Cour de cassation, devant laquelle le litige avait fini par être porté, n’a pas suivi ce raisonnement. Pour elle, le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges inhérents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture du redressement judiciaire, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés. Or, dans cette affaire, le locataire avait payé sa dette le jour où le juge avait été saisi. La résiliation du bail ne pouvait donc pas être prononcée.

Cassation commerciale, 12 juin 2024, n° 22-24177

Article publié le 27 juin 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : FG Trade / Getty images