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Local commercial endommagé : quand y a-t-il cas fortuit ?

Le propriétaire d’un local commercial loué ne peut pas obtenir la résiliation du bail en invoquant la destruction du local par cas fortuit lorsque les dommages affectant l’immeuble proviennent d’un vice caché ou d’un défaut d’entretien qui lui est imputable.

Lorsque, pendant la durée d’un bail, notamment commercial, le local loué est détruit par cas fortuit, c’est-à-dire par un évènement indépendant de la volonté ou de la responsabilité du bailleur ou du locataire, le bail est résilié « de plein droit » si la destruction est totale. Et si le local n’est détruit qu’en partie, le locataire peut, selon les circonstances, demander soit une diminution du prix soit la résiliation du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. Mais attention, cette règle, prévue par la loi, ne s’applique que si le local est détruit par cas fortuit. Ainsi, le bailleur n’est pas en droit d’obtenir la résiliation du bail si le local a été endommagé en raison d’un vice caché ou d’un défaut d’entretien qui lui est imputable. C’est ce que la Cour de cassation a rappelé dans une affaire où la fermeture administrative d’un hôtel-restaurant avait été prononcée en raison de fissures apparues sur la façade de l’immeuble loué. Le locataire avait alors agi contre le bailleur en vue d’obtenir la remise en état de l’immeuble et l’indemnisation de son préjudice. En réponse, ce dernier avait demandé que soit constatée la résiliation du bail, sans indemnité pour le locataire, en application de la règle exposée ci-dessus relative à la perte du local par cas fortuit.

Un vice caché ou un défaut d’entretien…

La cour d’appel avait donné gain de cause au bailleur, estimant que l’existence d’un cas fortuit était établie puisque, même si un défaut d’entretien du bâtiment par le bailleur était évoqué par l’expert judiciaire, les désordres affectant l’immeuble donné à bail trouvaient leur cause prépondérante dans la conception structurelle d’époque inadaptée pour un ouvrage d’une telle hauteur, laquelle était à l’origine du défaut de stabilité et du danger que présentait le bâtiment.

… ne sont pas des cas fortuits

Mais la Cour de cassation a censuré cette décision car, pour elle, ni l’existence d’un vice caché ni la dégradation d’un bâtiment due à un défaut d’entretien imputable au propriétaire ne sont constitutives d’un cas fortuit. Ce dernier n’était donc pas en droit d’obtenir la résiliation du bail.

Cassation civile 3e, 9 janvier 2025, n° 23-16698

Article publié le 04 mars 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Suphameth Jaruthaninphong

Zoom sur les garanties légales dues par le vendeur

Les commerçants sont tenus de garantir les consommateurs à la fois contre les défauts de conformité et contre les défauts cachés des biens qu’ils leur vendent. Sachant qu’en complément de ces deux garanties légales, les commerçants peuvent proposer à leurs clients une garantie commerciale ou contractuelle, gratuite ou payante selon les cas, parfois appelée « extension de garantie », qui leur offre des services complémentaires. Voici un point sur la nature et l’étendue de ces deux obligations légales.

La garantie de conformité

Lorsqu’un commerçant vend un bien, il doit garantir l’acheteur contre les défauts de conformité que ce bien pourrait présenter. C’est la garantie de conformité.

Le champ d’application de la garantie de conformité

Le champ d’application de la garantie de conformité est très large. En effet, elle concerne tout type de biens ou service numérique, achetés par un consommateur en magasin ou sur internet, neufs ou d’occasion, auprès d’un vendeur professionnel (mais pas à un particulier). Et elle a vocation à s’appliquer dans toutes les situations où le produit n’est pas conforme à l’usage habituellement attendu d’un bien semblable, ne correspond pas à la description que le commerçant en a donnée à l’acheteur ou ne possède pas les qualités annoncées ou convenues avec ce dernier. Elle peut donc couvrir non seulement la panne ou le dysfonctionnement du bien mais aussi le caractère décevant de ses caractéristiques ou de ses performances, ou non conforme par rapport au bon de commande.

L’action en garantie de conformité

Pour que la garantie de conformité puisse jouer, le ou les défauts devaient exister au jour de l’achat du bien et le consommateur devait ignorer leur existence. Sachant que si le défaut apparaît dans les 2 ans (un an pour les biens d’occasion) suivant l’achat, cette condition est présumée remplie. L’acheteur n’est alors pas tenu de rapporter la preuve de son existence. C’est donc au professionnel de prouver que le défaut n’existait pas au moment de la délivrance du bien, en démontrant, par exemple, que ce dernier a été endommagé à la suite d’une chute qui s’est produite postérieurement à l’achat et en ayant recours, le cas échéant, à une expertise. En cas de défaut de conformité, l’acheteur dispose d’un délai de 2 ans à compter de la prise de possession du bien pour, à son choix, demander au vendeur de procéder gratuitement à sa réparation ou à son remplacement. Ce dernier est alors tenu de s’exécuter. Sachant qu’il est en droit de refuser la solution choisie par le consommateur si son coût est disproportionné par rapport à l’autre solution. Si aucune de ces solutions (réparation ou remplacement) n’est possible ou si l’acheteur ne peut pas obtenir satisfaction dans le délai d’un mois après la réclamation, il peut alors exiger un remboursement intégral et rendre le produit, ou, s’il décide de le garder, obtenir une réduction du prix de vente.

La garantie des vices cachés

Le vendeur doit également garantir l’acheteur contre les défauts cachés du bien vendu. C’est la fameuse garantie des vices cachés.

Le champ d’application de la garantie des vices cachés

La garantie des vices cachés s’applique à tous les biens, mobiliers et immobiliers, neufs ou d’occasion, vendus par un professionnel ou par un particulier. Elle concerne, cette fois, tout défaut non visible mais existant au moment de l’achat et qui apparaît ensuite, rendant le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou l’aurait acquis à un prix moins élevé.

À noter : la garantie des vices cachés ne peut pas être invoquée pour des défauts non visibles mais dont l’existence a été portée à la connaissance de l’acheteur au moment de l’achat.

L’action en garantie des vices cachés

Trois conditions sont nécessaires pour que l’acheteur puisse faire jouer la garantie des vices cachés. D’une part, le défaut doit être caché, c’est-à-dire non apparent lors de l’achat. D’autre part, il doit rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine, c’est-à-dire inutilisable, ou diminuer très fortement son usage. Enfin, il doit exister au moment de l’achat. Contrairement à l’action en garantie de conformité, il appartient à l’acheteur de prouver que ces trois conditions sont réunies. L’action en garantie des vices cachés est donc plus difficile à mettre en œuvre que celle en garantie de conformité. L’action en garantie des vices cachés doit être exercée à la fois dans un délai de 2 ans qui court à compter de la découverte du défaut et dans un délai de 20 ans à compter de la date de la vente. Autrement dit, l’acheteur doit, avant l’expiration de ces délais, signaler l’existence du vice au vendeur. Sachant qu’il a le choix entre deux solutions : garder le produit et demander un remboursement partiel du prix ou rendre le produit et obtenir un remboursement total. Il peut également, le cas échéant, demander des dommages-intérêts au vendeur.

L’information des consommateurs sur les garanties légales

Les commerçants doivent informer les consommateurs de l’existence des garanties légales.

Les vendeurs doivent obligatoirement mentionner l’existence et les conditions de mise en oeuvre des garanties légales de conformité et des vices cachés dans leurs conditions générales de vente. Et l’existence et la durée (2 ans) de la garantie de conformité doivent également être mentionnées sur les documents de facturation (tickets de caisse, factures) remis aux consommateurs lors de la vente des biens suivants :- les appareils électroménagers ;- les équipements informatiques ;- les produits électroniques grand public ;- les appareils de téléphonie ;- les appareils photographiques ;- les appareils, dotés d’un moteur électrique ou thermique, destinés au bricolage ou au jardinage ;- les jeux et jouets, y compris les consoles de jeux vidéo ;- les articles de sport ;- les montres et produits d’horlogerie ;- les articles d’éclairage et luminaires ;- les lunettes de protection solaire ;- les éléments d’ameublement. Et attention, l’absence de cette mention dans les documents contractuels remis aux consommateurs est passible d’une amende administrative dont le montant peut aller jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale.

Précision : cette obligation de mentionner la garantie de conformité sur les documents de facturation remis aux consommateurs ne s’applique pas lorsque ces biens sont achetés dans le cadre d’un contrat conclu à distance ou hors établissement. Ce qui signifie qu’elle ne s’applique que pour les achats effectués en magasin. La vente à distance étant celle qui est conclue entre un professionnel et un consommateur sans leur présence physique simultanée, c’est-à-dire par le recours à une ou plusieurs techniques de communication à distance (internet, téléphone, courrier).

La garantie commerciale

Les commerçants proposent parfois à leurs clients de souscrire une garantie commerciale qui vient s’ajouter aux garanties imposées par la loi.

En complément des garanties légales, il n’est pas rare que les commerçants proposent à leurs clients une garantie commerciale, parfois appelée « extension de garantie », qui leur offre des services complémentaires. Ainsi, en cas de défaut du bien vendu, le commerçant peut, par exemple, s’engager à automatiquement rembourser le prix, remplacer ou réparer le bien, et ce pendant une certaine durée fixée (supérieure à celle des garanties légales) dans le contrat, et dans des situations non couvertes par les garanties légales (perte ou casse du bien).Une garantie commerciale doit obligatoirement faire l’objet d’un écrit qui doit être remis à l’acquéreur et mentionner le contenu de la garantie, le prix ou la gratuité de celle-ci, les modalités de sa mise en œuvre ainsi que la durée pendant laquelle elle a vocation à s’appliquer. Elle peut être gratuite ou payante, selon les cas.

Article publié le 26 février 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Brothers91

Violation du droit de préemption de l’exploitant agricole : quel délai pour contester ?

Le délai de 6 mois dans lequel un exploitant agricole peut contester en justice la vente de parcelles intervenue au mépris de son droit de préemption court à compter du jour où il connaît la date de la vente.

Vous le savez : lorsque des parcelles agricoles louées à un exploitant sont mises en vente, ce dernier bénéficie, en principe, d’un droit de préemption qui lui permet de les acquérir en priorité en lieu et place de tout autre acheteur potentiel.

Rappel : pour bénéficier du droit de préemption, le locataire doit avoir exercé la profession agricole pendant au moins 3 ans et exploiter, par lui-même ou par le biais de sa famille, la parcelle mise en vente.

Et lorsque ce droit de préemption n’est pas respecté, le locataire est en droit de demander en justice l’annulation de la vente, et ce dans un délai de 6 mois. À ce titre, les juges ont réaffirmé récemment qu’en vertu de la loi, ce délai de 6 mois court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la date de la vente, et non pas de l’existence de la vente elle-même.

La connaissance de la date de la vente

Ainsi, dans cette affaire, vendeur et acquéreur de la parcelle en cause avaient fait valoir que le locataire ne pouvait plus agir en justice en annulation de la vente car, au moment de l’exercice de son action, il connaissait l’existence de celle-ci depuis plus de 6 mois, des échanges écrits entre ce dernier et le notaire le prouvant. Mais cet argument n’a pas été suffisant pour les juges, lesquels ont donc rappelé que c’est la connaissance par le locataire de la date de la vente qu’il convient de démontrer.

En pratique : la preuve que le locataire connaissait effectivement la date de la vente est très difficile à apporter, sauf s’il en a été expressément informé via une correspondance quelconque. Sachant que, pour les juges, la publication de la vente ne vaut pas information du locataire. Il en résulte, en pratique, que l’action en justice du locataire est quasi-imprescriptible !

Cassation civile 3e, 30 mai 2024, n° 21-21366

Article publié le 11 février 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : PKS Media Inc.

Facture impayée : gare au délai pour agir !

Le délai de 2 ans dans lequel une entreprise doit agir en paiement d’une facture impayée par un client court à compter de l’achèvement des travaux. Et le fait que le client formule des contestations sur la conformité des travaux ne remet pas en cause l’achèvement des travaux.

Lorsqu’elle est victime d’une facture impayée de la part d’un client qui est un particulier (et non un professionnel), une entreprise doit, pour recouvrer sa créance, agir contre ce dernier dans un délai de 2 ans. Passé ce délai, l’action est prescrite.

Précision : le délai pour agir en paiement contre un cat professionnel est de 5 ans.

Et attention, selon la loi, ce délai court « à compter du jour où le professionnel a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit », cette date étant caractérisée par l’achèvement des travaux. Autrement dit, le professionnel doit agir dans un délai de 2 ans à compter de l’achèvement des travaux. À ce titre, les juges ont indiqué, dans une affaire récente, que des contestations formulées par le client sur la conformité des travaux « ne sauraient être assimilées à un défaut d’achèvement des travaux ».

La contestation du client…

Dans cette affaire, dans le cadre de la construction de leur maison, un couple avait sollicité une entreprise pour poser des pieux de fondation. Les travaux avaient été achevés en juillet 2017, la facture ayant été envoyée au client le 28 juillet 2017. Mais en octobre 2017, ce dernier avait émis des contestations relatives à la conformité des travaux (défaut de pose et caractère excentré de certains pieux) et avait refusé de payer. En mars 2020, l’entreprise avait alors assigné en justice le client en paiement de la prestation.

… ne vaut pas inachèvement des travaux

Mais les juges ont estimé que son action était prescrite car elle avait été engagée plus de 2 ans (mars 2020) après l’achèvement des travaux, qu’ils ont bien daté en juillet 2017. En effet, ils ont constaté que l’entreprise, d’une part, avait précisé, dans la facture envoyée en juillet 2017, qu’il s’agissait « des travaux effectués », et d’autre part, qu’elle n’avait pas réalisé d’autres travaux par la suite. Et surtout, les juges ont affirmé que le fait que le client ait formulé des contestations sur la conformité des travaux n’avait pas remis en cause la date d’achèvement des travaux, et ce d’autant plus qu’en réponse au client lui ayant demandé de réintervenir, l’entreprise avait produit une étude indiquant qu’il n’y avait pas besoin de procéder à une reprise des pieux de fondation.

Cassation commerciale, 22 janvier 2025, n° 22-23207

Article publié le 11 février 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Copyright Noble Nature

Entreprise en redressement judiciaire : les poursuites individuelles s’arrêtent

Lorsqu’une entreprise est placée en redressement judiciaire, les actions en paiement d’une créance impayée engagées contre elle par ses créanciers s’arrêtent, y compris lorsqu’elle bénéficie d’un plan de redressement.

Lorsqu’une entreprise fait l’objet d’une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire), ses créanciers ne peuvent plus agir individuellement contre elle pour obtenir le paiement d’une somme d’argent dès lors que cette créance est née antérieurement à l’ouverture de la procédure collective. Et si une action en paiement est déjà en cours à cette date, elle est interrompue. Cette créance doit alors être déclarée par son titulaire auprès du mandataire judiciaire et sera ensuite constatée et traitée dans le cadre de la procédure collective. Sachant que lorsque la procédure de redressement judiciaire aboutit à l’arrêté d’un plan de redressement, le principe de la suspension des poursuites individuelles des créanciers contre l’entreprise n’est pas écarté pour autant. Il s’applique encore, interdisant donc aux créanciers d’agir contre l’entreprise. C’est ce que les juges ont rappelé dans l’affaire récente suivante.

Les actions en paiement des créances nées avant le redressement judiciaire…

L’acquéreur d’un véhicule affecté d’un vice caché avait réclamé à la société qui le lui avait vendu des dommages-intérêts ainsi qu’une réduction du prix de vente. Au cours de l’instance, le vendeur avait été mis en redressement judiciaire. L’action de l’acheteur avait alors été interrompue. Par la suite, un plan de redressement avait été arrêté. L’acheteur avait alors repris son action en paiement. Et la cour d’appel lui avait donné gain de cause, condamnant le vendeur à lui payer des dommages-intérêts pour son préjudice, une somme au titre de la réduction de prix et une autre somme pour les frais de justice.

… sont suspendues

Mais la Cour de cassation a censuré cette décision, tout au moins pour la condamnation au paiement de dommages-intérêts et de la réduction du prix de vente. En effet, ces deux créances étant nées avant le jugement d’ouverture du redressement judiciaire et la décision arrêtant le plan de redressement ne mettant pas fin à la suspension des poursuites individuelles, la cour d’appel ne pouvait pas condamner le vendeur à les payer.

Précision : en revanche, les nouvelles créances, c’est-à-dire celles qui sont nées après l’ouverture de la procédure collective, ne sont pas concernées par le principe de la suspension des poursuites individuelles des créanciers. Le vendeur pouvait donc valablement être condamné à payer les frais de justice supportés par l’acheteur, cette créance étant née de la décision qui avait condamné le vendeur, donc postérieurement à l’ouverture du redressement judiciaire et même postérieurement à l’arrêté du plan de redressement.

Cassation commerciale, 15 janvier 2025, n° 23-21768

Article publié le 07 février 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : run co

Céder son bail rural à un neveu après l’avoir adopté, c’est possible !

En l’absence de fraude, un bailleur n’est pas fondé à s’opposer à la cession du bail rural par son locataire à un neveu que ce dernier a adopté après avoir reçu un congé pour atteinte de l’âge de la retraite.

Vous le savez : un exploitant agricole n’a pas le droit de céder son bail rural, sauf si cette cession est réalisée au profit d’un de ses descendants (enfants, petits-enfants) ayant atteint l’âge de la majorité ou de son conjoint (ou de son partenaire de Pacs) à condition que ce dernier participe à l’exploitation des parcelles louées.

Précision : la cession du bail ne peut être réalisée qu’avec l’agrément préalable du bailleur. À défaut d’accord de celui-ci, l’autorisation peut être accordée par le tribunal paritaire des baux ruraux. Et attention, l’exploitant qui procède à une cession de bail sans l’accord préalable du bailleur ou l’autorisation du tribunal encourt la résiliation de son bail ou, à tout le moins, le refus de son renouvellement par le bailleur.

À ce titre, la question s’est récemment posée en justice de savoir si un exploitant agricole pouvait valablement céder son bail rural à un neveu qu’il avait adopté après que le bailleur lui avait délivré un congé. Ainsi, dans cette affaire, un exploitant agricole avait reçu un congé de son bailleur au motif qu’il avait atteint l’âge de la retraite. Il avait alors entamé une procédure d’adoption de son neveu, laquelle avait abouti positivement. Il avait ensuite exprimé son intention de céder son bail à ce dernier, devenu son fils adoptif. Le bailleur avait alors contesté le jugement d’adoption, invoquant une fraude à la réglementation du statut du fermage qui autorise la cession du bail aux seuls descendants et conjoint du locataire. Pour lui, l’adoption du neveu, dont la procédure avait été engagée par le locataire après la réception du congé, ne visait qu’à faire obstacle à ce dernier et empêcher le bailleur de récupérer ses terres.

Pas de fraude aux droits du bailleur

Mais les juges n’ont pas donné gain de cause au bailleur car ils n’ont pas constaté l’existence d’une fraude à ses droits ou d’un dol. En effet, ils ont relevé, d’une part, que le locataire – qui n’avait ni conjoint ni enfants – et son neveu entretenaient des liens affectifs forts et anciens, et d’autre part, que le projet d’adoption avait été mûrement réfléchi et qu’il avait recueilli l’accord de l’ensemble de l’entourage familial du neveu adopté. Pour eux, l’adoption ne s’inscrivait donc pas dans une démarche purement patrimoniale.

Cassation civile 3e, 11 septembre 2024, n° 21-24240

Octroi d’un prêt : l’étendue du devoir de mise en garde de la banque

Si les banques sont tenues à un devoir de mise en garde envers les emprunteurs non avertis auxquels elles consentent un crédit, cette obligation porte sur l’inadaptation de ce crédit aux capacités financières de l’emprunteur et sur le risque de l’endettement qui résulte de son octroi, mais pas sur l’opportunité ou la faisabilité de l’opération financée.

Avant de consentir un prêt à un emprunteur non averti (c’est-à-dire un profane), la banque est tenue à un devoir de mise en garde qui consiste à vérifier que ce prêt est adapté aux capacités financières de l’intéressé et à alerter ce dernier sur les risques d’endettement qui peuvent résulter de son octroi. En revanche, cette obligation ne porte pas sur l’opportunité ou la faisabilité de l’opération financée. C’est ce que les juges ont rappelé dans une affaire récente où une société avait emprunté des fonds pour financer l’acquisition de toutes les parts d’une autre société. Par la suite, les échéances du prêt n’ayant pas été honorées par la société, la banque avait agi en justice contre elle ainsi que contre son gérant qui s’était porté caution. Reproche avait alors été fait à la banque d’avoir manqué à son obligation de mise en garde puisqu’elle ne s’était pas renseignée sur la faisabilité du projet financé. Mais pour les juges, la banque n’avait pas à s’interroger sur l’opportunité ou la faisabilité de ce projet.

À noter : lorsque l’emprunteur est un emprunteur averti, la banque n’est tenue à un devoir de mise en garde à son égard que dans le cas où elle détient des informations sur sa situation financière qu’il n’a pas lui-même.

Cassation commerciale, 11 décembre 2024, n° 23-15744

Maintien du locataire dans les lieux à l’expiration d’un bail dérogatoire

Au terme du bail d’un local commercial conclu, en accord avec le bailleur, pour une durée de 2 ans seulement, je suis resté dans les lieux, ce dernier ne m’ayant pas envoyé de congé et n’ayant pas manifesté la moindre opposition à mon maintien dans les lieux. Puis-je considérer que ce bail est désormais soumis au statut des baux commerciaux ?

Lorsqu’un bail portant sur un local à usage commercial est conclu pour une durée inférieure ou égale à 3 ans, bailleur et locataire peuvent convenir qu’il ne sera pas soumis à la règlementation des baux commerciaux. Mais lorsqu’un tel bail, dit « dérogatoire » ou de courte durée, arrive à expiration et que le locataire se maintient dans les locaux sans que le bailleur ait manifesté sa volonté de mettre fin au bail ou sans qu’il s’oppose à ce maintien dans les lieux, il se transforme automatiquement, au bout d’un mois, en un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux. Vous pouvez donc, en effet, désormais vous prévaloir de ce statut favorable pour vous (durée minimale de 9 ans, droit au renouvellement, droit à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement…).

Contrat de vente et de prestation de services : c’est un contrat de vente !

Lorsqu’un contrat a pour objet la vente et l’installation de panneaux photovoltaïques, ce contrat doit être qualifié de vente. Il en résulte que le délai de rétractation du particulier qui a signé un tel contrat court à compter de la livraison des panneaux.

Lorsqu’un contrat est conclu à distance avec un consommateur, par exemple à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement, ce dernier dispose d’un délai de 14 jours pour se rétracter. Sachant que ce délai court à compter de la signature du contrat s’il s’agit d’une prestation de services et à compter de la réception du bien s’il s’agit d’une vente.

Attention : le contrat doit contenir les informations, requises par la loi, relatives à l’exercice du droit de rétractation dont dispose le consommateur, à savoir les conditions, le délai (14 jours) et les modalités d’exercice de ce droit ainsi que le formulaire de rétractation. Ces informations devant être fournies au consommateur avant la conclusion du contrat ou au moment de la conclusion du contrat lorsqu’il est conclu hors établissement. À défaut, ce contrat encourt la nullité.

Vente ou prestation de services ?

À ce titre, la Cour de cassation a précisé, dans une affaire récente, que lorsqu’un contrat a pour objet la fourniture et la pose de panneaux photovoltaïques, il doit être qualifié de contrat de vente. Du coup, pour ce type de contrat, le délai de rétractation du consommateur court à compter de la réception du bien, en l’occurrence des panneaux photovoltaïques. Dans cette affaire, un particulier, qui avait conclu, à distance, un tel contrat avait demandé son annulation après que le vendeur avait été mis en liquidation judiciaire. À l’appui de sa demande, il avait fait valoir que le bon de commande était irrégulier puisqu’il mentionnait, comme point de départ du délai de rétractation, la date de conclusion du contrat et non pas celle de la livraison des biens. La cour d’appel saisie du litige avait rejeté sa demande puisque, pour elle, il s’agissait d’un contrat de prestations de services, la date à prendre en compte étant donc bien celle de sa conclusion. Mais la Cour de cassation a censuré cette décision, affirmant que ce contrat devait être qualifié de contrat de vente.

Cassation civile 1re, 27 novembre 2024, n° 23-13492

Préemption de la Safer sur une parcelle agricole : le droit du vendeur de se retirer

Lorsque la Safer exerce son droit de préemption en faisant une contre-proposition de prix, le vendeur qui saisit le tribunal en fixation du prix de vente peut ensuite retirer le bien de la vente à tout moment de la procédure, même avant que le tribunal ait fixé le prix.

Lorsque la Safer décide d’exercer son droit de préemption pour acquérir en priorité une parcelle agricole mise en vente, elle est en droit, si elle estime que le prix indiqué dans l’acte notifié par le notaire est exagéré, de proposer un prix moins élevé. Le vendeur peut alors soit accepter purement et simplement l’offre de la Safer, soit retirer la parcelle de la vente, soit saisir le tribunal judiciaire pour qu’il fixe le prix.

Attention : si le vendeur garde le silence pendant un délai de 6 mois à compter de la notification de l’offre d’achat de la Safer, il est censé, à l’expiration de ce délai, avoir accepté cette offre.

Retirer la parcelle de la vente

Lorsque le tribunal a été saisi en fixation du prix, le vendeur, de même que la Safer, peut, après que ce prix a été fixé, renoncer à l’opération. Nouveauté : les juges ont indiqué, dans une affaire récente, que le vendeur peut, à tout moment de la procédure judiciaire, et donc même avant la décision du tribunal fixant le prix, retirer la parcelle de la vente. Autre précision apportée par les juges dans cette même affaire : le vendeur qui retire la parcelle de la vente au cours de la procédure judiciaire en fixation du prix n’est pas tenu, pour en informer la SAFER, de recourir au notaire.

Rappel : lorsque, dans les 6 mois après que la Safer a notifié une offre d’achat avec contre-proposition de prix, le vendeur décide de retirer la parcelle de la vente, il doit, dans ce cas de figure (c’est-à-dire en dehors d’une procédure judiciaire en fixation du prix), notifier sa décision de retrait au notaire. À défaut, sa décision de retirer la parcelle de la vente ne serait pas valable et il serait censé avoir tacitement accepté l’offre d’achat de la Safer à l’expiration du délai de 6 mois.

Cassation civile 3e, 28 novembre 2024, n° 23-18746