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Prescription de l’action contre un emprunteur : et la caution ?

Lorsque l’action d’une banque contre un emprunteur est prescrite, elle est également prescrite contre la caution.

L’action d’une banque contre un emprunteur qui n’a pas payé ses échéances de prêt se prescrit dans un délai de 2 ans. Et dans ce cas, l’action engagée contre la personne qui s’est portée caution est prescrite également. C’est, en tout cas, ce que prévoit la loi (plus exactement une ordonnance du 15 septembre 2021) pour les cautionnements souscrits depuis le 1er janvier 2022. Les juges viennent d’étendre cette mesure de protection aux cautionnements souscrits avant le 1er janvier 2022.Dans cette affaire, une banque avait agi en justice contre un couple d’emprunteurs qui n’avait pas remboursé ses échéances de prêt immobilier, ainsi que contre la caution. Or, plus de 2 ans s’étant écoulés, l’action contre les emprunteurs était prescrite. La banque avait alors fait valoir que, selon la position habituelle des juges, seuls les emprunteurs pouvaient se prévaloir de cette prescription si bien qu’elle pouvait valablement agir contre la caution. Mais, contre toute attente, les juges ont changé de doctrine : pour ne pas pénaliser la personne qui s’était portée caution, ils ont, en effet, décidé de lui appliquer la règle nouvelle, qui vaut pour les cautionnements souscrits depuis le 1er janvier 2022, bien que son engagement de caution eût été pris avant cette date. Conséquence de cette décision : lorsque l’action contre un emprunteur est prescrite, l’action contre la caution est prescrite aussi, et ce quelle que soit la date à laquelle le contrat de cautionnement a été signé.

Cassation civile 1re, 20 avril 2022, n° 20-22866

Article publié le 21 juin 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Effet d’une mise en demeure sur la prescription d’une créance

J’ai envoyé à un client, par lettre recommandée AR, une mise en demeurede payer une somme d’argent restée impayée. Cette mise en demeure a-t-elle pour effet de repousser l’expiration du délai pour agir en justice contre lui ?

Non, ni des courriers de relance ni même une mise en demeure n’ont pour effet d’interrompre le délai de prescription pour agir en justice en vue d’obtenir le paiement d’une facture impayée. Par conséquent, si votre débiteur ne vous a pas payé malgré la mise en demeure et que le délai de prescription arrive bientôt à son terme, n’attendez pas davantage et assignez-le en justice sans tarder.

Article publié le 17 juin 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Bail commercial de courte durée : l’application des règles dérogatoires

Lorsqu’un bail dérogatoire est conclu pour une durée d’un an mais précise qu’il est tacitement renouvelable dans la limite de 3 ans, la réglementation des baux dérogatoires s’applique pendant 3 ans et non pas pendant un an seulement.

Lorsqu’ils concluent un bail portant sur un local à usage commercial pour une durée inférieure ou égale à 3 ans, bailleur et locataire peuvent convenir que cette location ne sera pas soumise aux règles impératives régissant les baux commerciaux. Ils signent alors ce qu’on appelle un bail dérogatoire ou un bail précaire ou encore un bail de courte durée. Dans ce cas, le locataire ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail (ni, en cas de refus de renouvellement, du paiement d’une indemnité d’éviction) ; mais, en contrepartie, il ne s’engage que pour une courte durée (ce qui lui permet, par exemple, de tester son activité…).

Précision : ce type de convention peut être utilisé pour la location de locaux provisoirement installés, appelés à disparaître ou à changer d’affectation à court ou moyen terme, ou tout simplement lorsque propriétaire et locataire souhaitent, pour diverses raisons, s’engager de façon temporaire.

Des règles dérogatoires applicables pendant 3 ans

Et, selon les juges, lorsqu’un bail dérogatoire est conclu pour une durée d’un an mais précise qu’il est tacitement renouvelable dans la limite de 3 ans, les règles applicables à ce bail sont celles des baux dérogatoires pendant 3 ans. Le congé envoyé par le bailleur au locataire avant l’expiration des 3 ans (en l’occurrence au bout de 2 ans) n’a donc pas à respecter la réglementation des baux commerciaux (obligation d’envoyer un congé par acte d’huissier de justice au moins 6 mois avant l’expiration du bail). Il peut donc valablement être envoyé au locataire quelques jours avant la fin du bail tacitement reconduit (en l’occurrence le 28 juin 2017 pour une fin de bail prévue le 30 juin 2017) dès lors qu’aucun délai de prévenance n’est prévu par le contrat.

Précision : le locataire prétendait qu’après l’expiration de la période d’un an, le bail reconduit était automatiquement devenu soumis à la réglementation des baux commerciaux. À tort donc.

Cassation civile 3e, 11 mai 2022, n° 21-15389

Article publié le 17 juin 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Le marché des terres agricoles en 2021

Le nombre de transactions portant sur des terres agricoles ou viticoles a fortement augmenté en 2021 tandis que les prix sont à la baisse, y compris pour les vignes en zone AOP.

Comme chaque année, la Fédération nationale des Safer a dressé le bilan des transactions ayant porté sur des terres et prés agricoles en 2021. Une année marquée par une hausse de l’activité mais par une baisse des prix.

Des transactions en hausse

Malgré un contexte de crise sanitaire, l’activité sur les marchés fonciers ruraux s’est nettement redressée en 2021 par rapport aux deux années précédentes. Ainsi, 103 500 transactions (terres agricoles et prés confondus) ont été enregistrées l’an dernier (+19,2 % par rapport à 2020), représentant une valeur de 6,8 Md€ (+23,5 %). Au total, ce sont 467 800 hectares (+15,1 %) qui ont changé de main en 2021.

À noter : en 2021, les surfaces vendues libres sont redevenues majoritaires par rapport aux surfaces vendues occupées, et ce pour la première fois depuis 2008.

S’agissant des vignes, le nombre de transactions (9 410) a également connu une hausse importante l’an dernier, à +14,6 %. Un rebond porté tant par les ventes de parcelles de vignes que par les ventes de domaines viticoles. En superficie, 17 400 hectares de vignes ont été cédés (+19,3 %) pour une valeur totale de 1 Md€ (+27,1 %).

Des prix en baisse

Les prix, quant à eux, ont connu une baisse en 2021, en particulier dans les zones de grandes cultures (pour les terres libres).Ainsi, le prix des terres et prés libres (non bâtis) a chuté de 2,3 % pour s’établir à 5 940 € l’hectare en moyenne. Les terres destinées aux grandes cultures affichent un prix moyen de 7 270 €/ha (-5,3 %) tandis que celles promises à l’élevage bovin valent 4 570 €/ha en moyenne (-1,1 %). Quant au marché des terres et prés loués (non bâtis), il a diminué de 0,4 % « seulement », à 4 910 €/ha en moyenne (6 260 €/ha dans les zones de grandes cultures et 3 690 €/ha dans les zones d’élevage bovin).Bien entendu, le prix des vignes est beaucoup plus élevé, sachant qu’il a baissé un peu en zone d’appellation d’origine protégée (AOP) : 147 900 €/ha en moyenne (-1,7 %). En revanche, il a continué à progresser dans les zones produisant des eaux-de-vie AOP (Cognac, Armagnac) pour s’établir à 58 600 €/ha (+5,8 %), ainsi que pour les vignes hors AOP (15 000 €/ha, +3,4 %).

Précision : hors Champagne, les prix des vignes AOP ont augmenté de 2,4 %. En Champagne, en revanche, ils ont baissé de 5,6 %, ce qui explique la baisse générale.

Et les parts de société ?

Avec 7 600 transactions en 2021, le marché des parts de sociétés détenant du foncier (sociétés d’exploitation agricole et sociétés de portage) reprend, lui aussi, de la vigueur (+10,5 % par rapport à 2020). C’est également le cas en valeur, avec une progression de 12,8 %, les volumes échangés ayant représenté 1,52 Md€. 2021 constitue d’ailleurs une année record tant en nombre de cessions qu’en valeur.

FNSafer, Le prix des terres – L’essentiel des marchés fonciers ruraux en 2021, mai 2022

Article publié le 14 juin 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Indice de réparabilité : de nouveaux produits seront bientôt concernés

À compter du 5 novembre 2022, la liste des produits qui doivent être vendus avec l’indication de leur indice de réparabilité s’allongera.

Depuis le 1er janvier 2021, certains appareils électriques et électroniques doivent être commercialisés avec l’indication de leur indice de réparabilité. Rappelons que cet indice, présenté sous la forme d’un logo représentant une clé de mécanicien entourée d’un engrenage et accompagné d’une note allant de 0 à 10, permet aux consommateurs, comme son nom l’indique, de savoir si un tel équipement peut être réparé facilement.

Rappel : attribuée par le fabricant, cette note est calculée à partir des 5 critères suivants :

– la disponibilité de la documentation technique nécessaire à la réparation de l’appareil ;

– la possibilité de démonter l’appareil, l’accessibilité des pièces à remplacer et les outils nécessaires pour le faire ;

– la durée de disponibilité sur le marché des pièces détachées et les délais de livraison ;

– le prix des pièces détachées par rapport à l’équipement neuf ;

– des critères spécifiques à la catégorie d’équipements concernée.

En pratique, les producteurs, importateurs et distributeurs des produits concernés doivent communiquer l’indice de réparabilité aux vendeurs de ces produits, ainsi qu’à toute personne qui en fait la demande. De leur côté, les commerçants sont tenus de faire figurer cet indice, de manière visible, sur chaque équipement concerné (ou à proximité immédiate) proposé à la vente dans leur magasin. De même, ils doivent afficher l’indice de manière visible dans la présentation du produit et à proximité de son prix lorsqu’il est vendu sur internet.

De nouveaux produits concernés

Actuellement, 5 catégories d’équipements sont concernées par cette obligation, à savoir les smartphones, les ordinateurs portables, les téléviseurs, les lave-linges à hublot et les tondeuses à gazon électriques. À compter du 5 novembre 2022, les nouveaux produits suivants devront être vendus avec l’indication de leur indice de réparabilité : les aspirateurs filaires, les aspirateurs robots, les aspirateurs non filaires, les lave-linge ménagers à chargement par le dessus, les lave-vaisselle ménagers et les nettoyeurs à haute pression.

Attention : le professionnel qui ne respecte pas l’obligation d’information relative à l’indice de réparabilité est passible d’une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une société.

Arrêté du 22 avril 2022, JO du 4 mai

Arrêté du 22 avril 2022, JO du 4 mai
Arrêté du 22 avril 2022, JO du 4 mai

Arrêté du 22 avril 2022, JO du 4 maiArrêté du 22 avril 2022, JO du 4 mai

Article publié le 13 juin 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Commerçants : préparez-vous pour les soldes d’été !

Sauf dans certains départements touristiques et en outre-mer, les prochains soldes d’été auront lieu du 22 juin au 19 juillet 2022.

Les prochains soldes d’été débuteront le mercredi 22 juin à 8 heures et s’achèveront 4 semaines plus tard, soit le mardi 19 juillet 2022.

Rappel : les soldes d’été débutent le dernier mercredi du mois de juin. Toutefois, lorsque le dernier mercredi intervient après le 28 juin, les soldes sont avancés à l’avant-dernier mercredi du mois de juin. Ce qui est le cas cette année.

Toutefois, ils se dérouleront à des dates ultérieures dans les départements touristiques et les collectivités d’outre-mer suivants : Alpes-Maritimes et Pyrénées-Orientales : du mercredi 6 juillet au mardi 2 août 2022 ; Corse-du-Sud et Haute-Corse : du mercredi 13 juillet au mardi 9 août 2022 ; Saint-Pierre-et-Miquelon : du mercredi 20 juillet au mardi 16 août 2022 ; La Réunion (soldes d’hiver) : du samedi 3 au vendredi 30 septembre 2022 ; Guadeloupe : du samedi 24 septembre au vendredi 21 octobre 2022 ;- Martinique : du jeudi 6 octobre au mercredi 2 novembre 2022 ; Saint-Barthélemy et Saint-Martin : du samedi 8 octobre au vendredi 4 novembre 2022.

Précision : s’agissant des ventes en ligne ou à distance, les soldes auront lieu du 22 juin au 19 juillet, quel que soit le siège de l’entreprise.

Des produits proposés à la vente depuis au moins un mois

Et attention, on rappelle que les produits soldés doivent être proposés à la vente depuis au moins un mois à la date de début de la période des soldes, donc cette année depuis le 22 mai au plus tard. Le commerçant qui ne respecterait pas cette règle encourrait une amende pénale pouvant s’élever à 15 000 € (75 000 € si les poursuites sont engagées contre une société).

Illustration : une société qui avait proposé des articles soldés, dont un grand nombre avait fait l’objet d’un réapprovisionnement au cours du mois précédant les soldes par un fournisseur à laquelle elle était liée par un contrat de commission-affiliation (contrat par lequel elle vendait les produits du fournisseur en échange d’une commission sur le chiffre d’affaires), a été condamnée au paiement d’une amende de 10 000 € dont 5 000 € avec sursis.

Cassation criminelle, 22 février 2022, n° 21-83226

Article publié le 09 juin 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Exercice du droit de préemption de la SAFER

Lors de la vente d’un terrain agricole, est-il possible de demander à la SAFER de faire connaître rapidement son intention d’exercer ou non son droit de préemption de façon à finaliser la vente plus vite ?

En principe, la SAFER dispose d’un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption à compter de la réception de la notification d’un projet de vente d’un bien agricole envoyé par le notaire. Mais dans la pratique, ce délai peut être raccourci à un mois, voire moins, moyennant paiement par l’acquéreur d’un supplément d’honoraires. Ce supplément d’honoraires permet de rémunérer l’étude rapide du dossier par la SAFER (enquête sur le terrain, consultation, avis du comité technique…).

De nouvelles obligations et interdictions pour les commerçants

À compter du 28 mai 2022, les commerçants seront astreints à de nouvelles obligations à l’égard des consommateurs, notamment lorsqu’ils proposeront des rabais. Par ailleurs, les sanctions encourues en cas de manquement à certaines règles sont renforcées.

À compter du 28 mai 2022, de nouvelles obligations et interdictions vont s’imposer aux commerçants. Voici les principales d’entre elles.

Rabais et promotions

Les commerçants qui, à compter du 28 mai 2022, annonceront une réduction de prix devront indiquer le prix antérieur pratiqué avant cette réduction. Ce prix antérieur étant le prix le plus bas pratiqué par le commerçant à l’égard de tous les consommateurs au cours des 30 jours précédant l’application de la réduction. L’objectif de cette mesure étant d’empêcher les faux rabais.

Précision : lorsque plusieurs réductions de prix successives auront été opérées pendant une période déterminée (par exemple les différentes démarques en période de soldes), le prix antérieur sera celui qui aura été pratiqué avant l’application de la première réduction de prix.

Et attention, le non-respect de cette obligation constituera une pratique commerciale trompeuse susceptible d’être sanctionnée par une amende pouvant aller jusqu’à 300 000 € voire par une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à 2 ans.

Démarchage à domicile

Toujours à compter du 28 mai 2022, les professionnels auront l’interdiction de démarcher un consommateur à son domicile en vue de lui vendre des produits ou de lui fournir des services lorsque celui-ci aura clairement exprimé sa volonté de ne pas faire l’objet de telles visites. Les sanctions encourues en cas de violation de cette interdiction consisteront en une amende pouvant s’élever à 150 000 € voire en une peine d’emprisonnement d’un an maximum.

Vente en ligne

De nouvelles pratiques deviennent expressément interdites en matière de vente en ligne à compter du 28 mai 2022. Ainsi, il sera notamment interdit de diffuser de faux avis de consommateurs ou de modifier des avis de consommateurs sur un site de vente en ligne. De même, interdiction sera faite d’affirmer que des avis sur un produit sont diffusés par des consommateurs qui ont effectivement utilisé ou acheté le produit sans que des vérifications aient été effectuées. Là encore, ces pratiques seront considérées comme des pratiques commerciales trompeuses susceptibles d’être sanctionnées par une amende pouvant aller jusqu’à 300 000 € voire par une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à 2 ans.

Renforcement des sanctions

Enfin, les sanctions encourues par les commerçants en cas de violation de certaines règles sont renforcées. Tel est le cas d’un manquement à l’obligation d’information précontractuelle du consommateur sur l’existence des garanties légales de conformité et des vices cachés ou d’une éventuelle garantie commerciale qui, à compter du 28 mai 2022, sera passible d’une amende de 15 000 € (au lieu de 3 000 € auparavant) pour une personne physique et de 75 000 € (au lieu de 15 000 €) pour une personne morale. Idem pour un manquement à l’obligation d’information du consommateur en cas de contrat conclu à distance. Ces mêmes sanctions renforcées seront désormais encourues par un professionnel qui prévoira des clauses abusives prohibées dans ses contrats ou qui y maintiendra des clauses jugées abusives par une décision de justice.

Ordonnance n° 2021-1734 du 22 décembre 2021, JO du 23

Quand une clause de non-concurrence figure dans un pacte d’associés

Même si elle est insérée dans un pacte d’associés, une clause de non-concurrence consentie par un dirigeant ou par un associé doit, pour être valable, être limitée dans le temps et dans l’espace et être proportionnée aux intérêts légitimes à protéger.

Comme son nom l’indique, une clause de non-concurrence a pour objet de préserver une entreprise contre une éventuelle concurrence d’un partenaire avec lequel elle est en relation d’affaires ou d’un ancien dirigeant ou associé. Une telle clause est donc très souvent présente dans certains contrats tels que la vente de fonds de commerce, la location-gérance, la franchise, l’agence commerciale, la cession de clientèle ou encore la cession de parts sociales ou d’actions. Mais attention, pour être valable, une clause de non-concurrence doit être limitée dans le temps et dans l’espace et être proportionnée aux intérêts de la société. Et ces conditions s’appliquent également lorsqu’une telle clause figure dans un pacte d’associés ou d’actionnaires. C’est ce que les juges ont rappelé dans une affaire récente. Le président et associé d’une société avait souscrit une clause de non-concurrence aux termes de laquelle il s’engageait, pendant toute la durée de sa présence au capital de la société, à ne pas occuper, en France ou à l’étranger, directement ou indirectement, des fonctions, rémunérées ou non, dans une entreprise exerçant une activité concurrente de celle de la société. Cette clause avait été inscrite dans un pacte d’associés signés avec les autres associés. Lorsqu’il avait été révoqué de ses fonctions, le président avait contesté la validité de la clause de non-concurrence car elle n’était limitée ni dans le temps, ni dans l’espace. Dans un premier temps, la cour d’appel avait rejeté la demande du dirigeant. En effet, selon elle, la clause n’avait pas à prévoir de telles limites puisqu’elle figurait, non pas dans un contrat de travail, mais dans un pacte d’associés. Saisie à son tour, la Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel, rappelant que même lorsqu’elle est contenue dans un pacte d’associés, une clause de non-concurrence doit, pour être valable, être limitée dans le temps et dans l’espace et être proportionnée à son objet.

Précision : lorsqu’une clause de non-concurrence est consentie par un salarié, elle doit prévoir une contrepartie financière à son profit.

Cassation commerciale, 30 mars 2022, n° 19-25794

Bail rural : gare à la mention du domicile dans un congé pour reprise !

Lorsqu’il est délivré, un congé pour reprise doit notamment préciser l’adresse du lieu dans lequel le bénéficiaire de la reprise habitera. Un congé qui peut être ultérieurement annulé lorsque l’adresse ainsi mentionnée n’est plus exacte au moment où il prend effet.

Lorsque le propriétaire de terres louées à un agriculteur exerce son droit de reprise, il est tenu de lui délivrer un congé qui doit impérativement mentionner le motif et l’identité du bénéficiaire de la reprise. Dans ce congé, il doit également indiquer le lieu, à savoir un logement situé dans l’exploitation ou à proximité, dans lequel ce dernier habitera. À défaut, le congé risque d’être annulé. À ce titre, dans une affaire récente, les juges ont annulé un congé pour reprise au motif que l’adresse, indiquée dans le congé, du domicile que le repreneur occuperait lors de la reprise ne correspondait finalement pas à celle du domicile qu’il occupait, quelques mois plus tard, au moment de l’exercice effectif de la reprise, l’intéressé ayant déménagé entre-temps. En effet, les juges ont estimé que la mention du congé relative à l’habitation était, à la date à laquelle il avait été délivré, « affectée d’une incertitude sur la permanence de l’engagement pris par le bailleur » en la matière, et qu’elle ne permettait donc pas au fermier de vérifier que les conditions de la reprise étaient réunies. Autrement dit, le changement de domicile opéré entre la date de délivrance du congé et celle de la reprise effective avait créé une incertitude sur les conditions de la reprise. Et peu importait, pour les juges, que les deux domiciles successifs du repreneur aient été situés dans la même commune, à proximité de l’exploitation, et que le fermier ait eu connaissance du déménagement de celui-ci. Sévère !

Cassation civile 3e, 3 novembre 2021, n° 20-17624