Le taux de l’usure sera révisé mensuellement

Afin de débloquer l’octroi de crédit immobilier, les pouvoirs publics ont annoncé que les taux de l’usure seront révisés et publiés mensuellement, et non plus trimestriellement. Une publication mensuelle qui interviendra à compter du 1er février 2023 et jusqu’au 1er juillet 2023.

Depuis plusieurs mois, l’accès au crédit s’est restreint pour certains particuliers. Cette restriction conduit les personnes concernées à renoncer ou à différer leur opération d’acquisition immobilière. Ces difficultés résultent de l’effet ciseau observé entre l’augmentation rapide des taux d’intérêts des crédits immobiliers (contexte inflationniste) et le plafond lié au taux de l’usure. Rappelons que le taux de l’usure, qui vise à protéger l’emprunteur d’éventuels abus, correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un crédit. Ce taux varie en fonction du type de prêt. Il est fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France et publié au Journal officiel.

Précision : le taux d’usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG), qui comprend le taux d’intérêt de base, les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription, frais de dossier, par exemple) et les primes d’assurance-emprunteur.

Conscients des difficultés rencontrées par les Français pour pouvoir emprunter, les pouvoirs publics ont pris la décision de publier mensuellement, et non plus trimestriellement, les taux d’usure. Cette révision mensuelle s’appliquera dès le 1er février 2023 et jusqu’au 1er juillet 2023, ce qui permettra de procéder à une révision mensuelle six mois d’affilée. Elle concernera l’ensemble des catégories de taux d’usure, notamment les crédits immobiliers, les crédits à la consommation et les crédits aux collectivités territoriales et aux associations.

Article publié le 24 janvier 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Les injonctions de la DGCCRF peuvent être rendues publiques !

Les injonctions prononcées par la DGCCRF à l’encontre d’une entreprise pour qu’elle cesse une pratique commerciale anticoncurrentielle, abusive ou contraire à la protection des consommateurs peuvent désormais être publiées sur différents supports et être accompagnées d’un message de sensibilisation du public.

Lorsqu’une entreprise s’adonne à des pratiques anti-concurrentielles (par exemple, pratique de prix de vente abusivement bas), ne respecte pas certaines règles relatives à la transparence des relations commerciales (en matière de délais de paiement, de pénalités de retard, de revente à perte…), commet des pratiques commerciales abusives (comme la création d’un déséquilibre significatif entre les parties ou l’obtention d’un avantage disproportionné) ou encore enfreint les dispositions du Code de la consommation, la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) peut l’enjoindre de mettre fin à la pratique considérée ou de se conformer à la réglementation applicable.

À noter : dans certains cas, l’injonction peut être assortie d’une astreinte journalière.

Pour renforcer leur caractère dissuasif, les injonctions de la DGCCRF peuvent désormais faire l’objet d’une publicité selon des modalités qui viennent d’être précisées par décret. Ainsi, cette publicité peut être effectuée sur différents supports (presse, Journal officiel, réseaux sociaux, affichage en magasin…) et ce de manière cumulative. La diffusion ou l’affichage peut prendre la forme d’un communiqué informant le public des motifs ayant conduit à la mesure d’injonction. Elle peut être accompagnée d’un message de sensibilisation du public sur les pratiques relevées par la DGCCRF. S’il s’agit d’un affichage, il s’effectue dans les lieux et pour la durée indiqués par la mesure d’injonction, cette durée ne pouvant excéder 2 mois.

À noter : la DGCCRF avait déjà la faculté de publier le nom des entreprises condamnées à des sanctions administratives pour manquement à certaines règles du Code de commerce ou du Code de la consommation.

Décret n° 2022-1701 du 29 décembre 2022, JO du 30

Article publié le 24 janvier 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Rupture d’un concours financier accordé par une banque à une entreprise

La banque qui met fin à une ouverture de crédit consentie à une entreprise est tenue de lui indiquer les raisons de sa décision même si l’entreprise le lui demande après l’expiration du délai de préavis.

Une banque ne peut mettre fin à un concours financier accordé à une entreprise pour une durée indéterminée qu’en informant cette dernière par écrit de sa décision et en respectant un délai de préavis qui ne peut être inférieur à 60 jours. Dans le cas contraire, la rupture du concours financier serait nulle. Et si l’entreprise le demande, la banque est tenue de lui fournir les raisons pour lesquelles elle a pris cette décision. À défaut, elle peut voir sa responsabilité engagée et être condamnée à verser des dommages et intérêts à l’entreprise. À ce titre, les juges viennent de préciser que la banque doit donner des explications à l’entreprise même si cette dernière le lui demande après l’expiration du délai de préavis. Dans cette affaire, une entreprise avait mis en cause la responsabilité d’une banque qui, malgré plusieurs demandes, ne lui avait pas indiqué les raisons pour lesquelles elle avait mis fin à l’ouverture de crédit dont elle bénéficiait. La banque avait alors fait valoir qu’elle n’avait pas à communiquer ces raisons puisque l’entreprise l’avait interrogée à cette fin après l’expiration du délai de préavis. Les juges n’ont donc pas été sensibles à cet argument.

Précision : en revanche, aucun délai n’est imposé à la banque pour répondre à la demande d’explications de l’entreprise.

Cassation commerciale, 30 novembre 2022, n° 21-17703

Article publié le 02 janvier 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Forte hausse du taux de l’intérêt légal pour le 1er semestre 2023

Au 1 semestre 2023, le taux de l’intérêt légal s’établit à 2,06 % pour les créances dues aux professionnels, contre 0,77 % au semestre précédent.

Pour le 1er semestre 2023, le taux de l’intérêt légal est fixé à : 4,47 % pour les créances dues aux particuliers ; 2,06 % pour les créances dues aux professionnels. Il est donc en forte hausse par rapport au taux du 2e semestre 2022 (respectivement 3,15 % et 0,77 %).

Rappel : depuis quelques années, deux taux de l’intérêt légal coexistent : l’un pour les créances dues à des particuliers (plus précisément à des personnes physiques qui n’agissent pas pour des besoins professionnels), l’autre pour tous les autres cas, donc pour les créances dues à des professionnels. En outre, ces taux sont désormais actualisés chaque semestre, et non plus chaque année.

Ce taux sert à calculer, en l’absence de stipulations conventionnelles, les intérêts de retard dus en cas d’impayé par un débiteur après qu’il a été mis en demeure. Il sert aussi à déterminer le taux minimal des pénalités applicables entre professionnels en cas de retard de paiement d’une facture. Ce dernier taux, qui doit être mentionné dans les conditions générales de vente, ne peut pas être inférieur à 3 fois le taux de l’intérêt légal, soit à 6,18 % à partir du 1er janvier 2023.

Arrêté du 26 décembre 2022, JO du 29

Article publié le 30 décembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Conséquences de l’accord d’un époux au cautionnement souscrit par son conjoint

Mon épouse a donné son accord exprès au cautionnement que j’ai souscrit au profit de la banque en contrepartie de l’octroi d’un crédit pour mon entreprise. Quelles sont les conséquences patrimoniales de ce consentement ?

Lorsqu’une personne mariée sous le régime de la communauté souscrit un cautionnement, seuls ses biens propres et ses revenus sont engagés dans l’opération. Mais si son conjoint donne son consentement exprès au cautionnement – les banques le demandent très souvent –, par exemple en inscrivant et en signant dans l’acte la mention « bon pour consentement aux engagements ci-dessus », les biens communs des époux seront alors également engagés et pourront donc servir de gage au banquier en cas de défaut de paiement des échéances du prêt. En revanche, les biens propres du conjoint resteront à l’abri des poursuites de ce dernier.

Article publié le 27 décembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Des pénalités de retard plus élevées en 2023

La Banque centrale européenne ayant relevé ses taux d’intérêts, le montant des pénalités de retard dues par les entreprises en cas de paiement d’une facture au-delà du délai imparti va augmenter en 2023.

La loi impose aux entreprises de prévoir des pénalités de retard à l’encontre de leurs clients professionnels en cas de paiement de factures hors délai. Les modalités d’application et le taux de ces pénalités devant être précisés dans leurs conditions générales de vente (CGV). Les factures doivent également mentionner le taux des pénalités de retard. À noter que ces pénalités sont dues de plein droit dès que le paiement a lieu après la date mentionnée sur la facture, sans même qu’un rappel soit nécessaire.

Attention : faute d’avoir prévu des pénalités de retard dans ses CGV, une entreprise est passible (théoriquement) d’une amende administrative pouvant atteindre 75 000 € pour une personne physique et 2 M€ s’il s’agit d’une société ! Et l’absence de mention du taux des pénalités de retard dans les factures peut, là aussi, être sanctionnée par une amende administrative de 75 000 € pour une personne physique et de 375 000 € pour une société.

Les entreprises sont libres de fixer le taux des pénalités de retard. Seule obligation, ce taux ne peut pas être inférieur à 3 fois le taux d’intérêt légal, soit à 2,31 % pour le second semestre 2022 (0,77 % x 3). Un taux qui va sans doute évoluer au premier semestre 2023 puisque le taux de l’intérêt légal pour ce semestre (pas encore connu à l’heure où cet article était rédigé) devrait lui-même évoluer.

Hausse du taux à compter du 1er janvier 2023

Sachant que si l’entreprise n’a pas prévu de pénalités de retard dans ses CGV, le taux des pénalités de retard qui s’applique est alors le taux de refinancement de la Banque centrale européenne (taux « refi ») majoré de 10 points. Ce taux étant de 10 % jusqu’au 31 décembre 2022 puisque le taux de refinancement de la BCE était de 0 % au 1er juillet 2022.

Précision : le taux refi à appliquer pendant le premier semestre de l’année est celui en vigueur au 1er janvier de l’année considérée et le taux à appliquer pendant le second semestre est celui en vigueur au 1er juillet de l’année considérée.

Et attention, à compter du 1er janvier 2023, le taux Refi passe à 2,50 %. En effet, la Banque centrale européenne a relevé ce taux à plusieurs reprises depuis le mois de juillet dernier, pour atteindre 2,50 % au 15 décembre 2022. À compter du 1er janvier 2023, le taux des pénalités de retard préconisé par défaut sera donc de 12,50 %, sauf si, d’ici là, la BCE modifie à nouveau son taux de refinancement.

Article publié le 22 décembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Commerces fermés en raison du Covid et défaut de paiement des loyers

Un commerçant ne peut pas se dispenser de payer les loyers pendant les périodes de fermeture en raison du Covid-19 en invoquant une clause du bail prévoyant la suspension des loyers dans les seuls cas où le local est indisponible par la faute du bailleur ou lorsqu’une circonstance exceptionnelle affecte le local.

Pour lutter contre la propagation de l’épidémie de Covid-19, de nombreux commerces ont fait l’objet d’une mesure d’interdiction de recevoir du public, notamment lors du premier confinement au printemps 2020. Dans ce contexte, certains commerçants impactés se sont cru autorisés à cesser de payer leurs loyers pendant les périodes de fermeture. Des actions en justice ont alors été engagées par les bailleurs. Et dans plusieurs décisions du 30 juin 2022, les juges de la Cour de cassation ont estimé qu’aucun des arguments avancés par les locataires (la force majeure, la perte du local loué, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance) ne justifiait un refus de paiement des loyers. À ce titre, dans deux affaires récentes, deux commerçants exploitant, chacun, une résidence de tourisme avaient invoqué en justice la clause de suspension des loyers présente dans leur bail commercial respectif pour justifier leur défaut de paiement des loyers au titre des périodes pendant lesquelles ils avaient dû fermer la résidence. Plus précisément, la clause prévue dans l’un des contrats stipulait « qu’en cas d’indisponibilité du bien loué à raison notamment de circonstances exceptionnelles ne permettant pas une occupation effective et normale du bien, le versement des loyers serait suspendu ». La clause figurant dans l’autre contrat prévoyait, quant à elle, que « dans le cas où la non location du bien résulterait (…) de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles que l’incendie de l’immeuble, etc…) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, le loyer ne serait pas payé jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance ». Mais cette fois encore, la Cour de cassation n’a pas donné gain de cause aux commerçants. En effet, pour elle, les clauses invoquées par ces derniers ne pouvaient trouver application que si le local loué était indisponible par le fait ou la faute du bailleur ou bien s’il était affecté par la survenance de circonstances exceptionnelles. Or ce n’était pas le cas en l’occurrence puisque les résidences avaient dû fermer pour des raisons qui ne dépendaient pas du bailleur et qui n’affectaient pas les locaux eux-mêmes.

Cassation civile 3e, 23 novembre 2022, n° 21-21867Cassation civile 3e, 23 novembre 2022, n° 22-12753

Article publié le 20 décembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Quand le bailleur s’oppose au renouvellement du bail rural sans délivrer de congé

Lorsque l’exploitant locataire n’est pas en règle avec le contrôle des structures, le bailleur est en droit de s’opposer au renouvellement du bail rural et ce, même sans délivrer un congé à cette fin.

Lorsqu’un bail rural arrive à expiration, l’exploitant locataire a droit, en principe, au renouvellement automatique de celui-ci. Toutefois, le bailleur peut, dans certains cas, s’opposer au renouvellement du bail. Tel est le cas : lorsque le locataire a atteint l’âge de la retraite ; lorsque le bailleur entend exercer son droit de reprise pour exploiter les terres louées ou pour les faire exploiter par un membre de sa famille ; lorsqu’il invoque un motif grave à l’encontre du locataire de la même nature que ceux pouvant justifier la résiliation du bail (défaut de paiement du fermage, agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds…). Et les juges considèrent également que le bailleur est en droit de faire obstacle au renouvellement du bail lorsque le locataire n’est pas en règle avec le contrôle des structures. C’est ce qu’ils viennent de réaffirmer dans l’affaire récente suivante, avec la particularité que le bailleur n’avait pas ici délivré de congé à cette fin au locataire. Dans cette affaire, quelques mois avant la fin du bail, un bailleur avait délivré à son locataire un congé pour reprise en vue d’exploiter personnellement le fonds loué. Ce dernier avait alors contesté la validité de ce congé car, selon lui, le bailleur ne remplissait pas les conditions requises pour exercer la reprise. En réplique, le bailleur avait fait valoir que le locataire n’était pas en règle au regard du contrôle des structures et qu’il ne pouvait donc pas prétendre au renouvellement du bail. La cour d’appel avait donné gain de cause au locataire : elle avait donc annulé le congé pour reprise et rejeté la demande du bailleur relative au non-renouvellement du bail. Saisie à son tour, la Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel. En effet, elle a reproché à cette dernière de ne pas avoir regardé si le locataire était ou non en règle avec le contrôle des structures (en l’occurrence, il était pluri-actif et pouvait, à ce titre, avoir besoin d’une autorisation d’exploiter) et s’il pouvait donc bénéficier du renouvellement de son bail. Et de préciser que la nullité du congé pour reprise envoyé par le bailleur n’entraîne pas automatiquement le renouvellement du bail.

Commentaire : il convient de déduire de cette décision que le bailleur peut s’opposer au renouvellement du bail sans avoir besoin de formaliser un congé à cette fin lorsque le locataire n’est pas en règle avec le contrôle des structures (et, en extrapolant, lorsque le locataire ne remplit pas l’une des conditions exigées pour avoir droit au renouvellement, comme celle de disposer des moyens nécessaires, celle d’habiter non loin du fonds loué et, plus généralement, celle d’être mesure d’exploiter personnellement le fonds loué pendant les 9 années suivant le renouvellement). À confirmer toutefois…

Cassation civile 3e, 7 septembre 2022, n° 21-15027

Article publié le 20 décembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Les cessions de parts de sociétés agricoles détenant du foncier sous contrôle !

Instauré par une loi votée il y a un an, le contrôle administratif des cessions de parts ou d’actions de sociétés qui détiennent ou exploitent des terres agricoles va pouvoir bientôt s’appliquer.

Pour lutter contre la concentration excessive de foncier agricole entre les mains d’une même société, les pouvoirs publics ont instauré, par une loi datant du 23 décembre 2021 (la loi dite « Sempastous  »), un contrôle administratif des cessions de parts ou d’actions de sociétés détenant ou exploitant des terres agricoles. Mais pour que ce contrôle puisse s’appliquer, un décret d’application de la loi était attendu. Avec un certain retard, ce décret vient d’être publié. Le dispositif va donc pouvoir bientôt entrer en vigueur. Explications.

Une autorisation préfectorale

Jusqu’alors, les transferts partiels de parts sociales ou d’actions de sociétés agricoles échappaient au regard de l’administration et au droit de préemption de la Safer. Ces opérations permettaient ainsi à certaines sociétés de prendre possession d’importantes surfaces agricoles en toute liberté. Avec l’entrée en application du nouveau dispositif, la prise de contrôle, via l’acquisition de parts sociales ou d’actions, d’une société possédant ou exploitant des terres à usage ou à vocation agricole par une personne physique ou par une autre société qui détient déjà des terres agricoles au-delà d’une certaine superficie sera désormais soumise à une autorisation préalable du préfet du département concerné. Il en sera de même lorsque la superficie totale détenue par cette personne ou par cette société viendra à excéder ce seuil à l’issue de la prise de contrôle. Le seuil (on parle de « seuil d’agrandissement significatif ») à partir duquel l’autorisation sera requise sera fixé, par région naturelle ou par territoire ayant une certaine cohérence agricole, par un arrêté pris par le préfet de région après avis de la chambre régionale d’agriculture. Il sera compris entre 1,5 et 3 fois la surface agricole utile régionale moyenne (SAURM) fixée dans le schéma directeur régional des exploitations agricoles (SDREA) et sera réexaminé tous les 5 ans au plus tard. En pratique, les premiers contrôles s’appliqueront aux cessions de parts sociales (ayant pour conséquence une prise de contrôle de la société et le dépassement du seuil d’agrandissement significatif) qui seront réalisées à compter du délai d’un mois après la date d’entrée en vigueur de l’arrêté préfectoral. Cette date sera donc variable d’un territoire à un autre.

À noter : ne seront pas soumises à autorisation :

– les transmissions à titre gratuit (donation, succession) ;

– les cessions de parts ou d’actions au profit d’un conjoint (époux ou partenaire de Pacs) ou d’un parent à condition que ces personnes s’engagent à participer effectivement à l’exploitation des biens agricoles et à conserver les parts ou actions pendant 9 ans ou à les donner en location à un fermier qui s’engage à les exploiter pendant 9 ans ;

– les cessions réalisées entre associés exploitants qui détiennent des parts de la société depuis au moins 9 ans.

 

L’instruction des dossiers par la Safer

En pratique, les demandes d’autorisation devront être adressées à la Safer territorialement compétente qui sera chargée de les examiner au nom du préfet. Elle disposera d’un délai de 2 mois pour délivrer un avis et le transmettre au préfet. Et c’est ce dernier qui, ensuite, délivrera ou non l’autorisation requise. Sachant qu’il pourra autoriser l’opération à condition qu’une compensation soit fournie. Ainsi, le préfet pourra donner son autorisation sous réserve qu’une partie des terres que la société ou l’acquéreur des parts détient soit libérée au profit d’un agriculteur qui s’installe ou qui a besoin de consolider son exploitation.

Décret n° 2022-1515 du 2 décembre 2022, JO du 4

Article publié le 13 décembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Un nouveau dispositif d’assurance récolte en 2023

Le nouveau système d’indemnisation des pertes de récolte dues aux évènements climatiques (gel, grêle, tempêtes…) entrera en vigueur en 2023.

Les exploitants agricoles le savent sûrement : le système actuel d’indemnisation des pertes de récolte dues aux évènements climatiques (gel, grêle, tempêtes…) a été revu et corrigé. Cette importante réforme, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2023, instaure un régime universel d’indemnisation et met fin à l’actuel dispositif des calamités agricoles. Dans un contexte où les risques climatiques se multiplient, elle a pour objet de mieux indemniser les agriculteurs victimes de sinistres. Plus précisément, le nouveau système mis en place repose à la fois sur l’assurance récolte facultative nouvelle formule et subventionnée et sur une indemnisation par la solidarité nationale via le fonds de solidarité nationale (FSN).

Trois niveaux de risques

Ainsi, le nouveau dispositif distingue trois niveaux de risques : les pertes de faible ampleur, qui resteront assumées par l’exploitant agricole ; les pertes de moyenne ampleur, qui seront prises en charge, au-delà de la franchise, par l’assurance multirisques climatiques (ou assurance récolte) subventionnée, désormais ouverte à toutes les cultures, que l’exploitant agricole aura souscrite ; et les pertes exceptionnelles, qui seront indemnisées par l’État au titre de la solidarité nationale via le FSN, même au profit des agriculteurs non assurés.

Précision : les exploitants qui n’auront pas souscrit d’assurance-récolte seront moins bien indemnisés par l’État, au titre de la solidarité nationale, que les assurés car ils se verront appliquer une décote. Les pouvoirs publics misent d’ailleurs sur ce système de décote pour inciter les agriculteurs à souscrire une assurance.

Les seuils de pertes de récolte à partir desquels se déclencheront l’assurance récolte et la solidarité nationale, ainsi que les taux de subvention de la prime d’assurance, d’indemnisation et de décote pour les non-assurés, ont été fixés par décret, après avis de la commission chargée de l’orientation et du développement des assurances garantissant les dommages causés aux récoltes. Ainsi, en 2023, le seuil de déclenchement de l’assurance récolte est de 20 % de pertes, le taux de la subvention de la prime d’assurance étant de 70 %. Le seuil de déclenchement de l’indemnisation du FSN est, quant à lui, de 30 % (prairies, arboriculture, plantes à parfum aromatiques et médicinales, horticulture, maraîchage, pépinières, apiculture, aquaculture, héliciculture) ou de 50 % (grandes cultures, viticulture) de pertes. Et les taux d’indemnisation du FSN pour les assurés et les non-assurés sont respectivement de 90 % et de 45 % des pertes. Pour les non-assurés, ce taux sera ensuite de 40 % en 2024 et de 35 % en 2025 pour une grande partie des cultures.

Les surfaces minimales à assurer

Pour bénéficier de la subvention de 70 % de la prime d’assurance, le contrat d’assurance récolte devra être souscrit pour 95 % au moins de la superficie de la nature de récolte concernée (par exemple, pour une superficie de 100 hectares d’orge, un minimum de 95 hectares devra être assuré). Sachant que pour le groupe de cultures « grandes cultures, cultures industrielles et cultures légumières (hors maraîchage diversifié) », ce taux de couverture ne sera que de 70 %.

Un guichet unique

Autre nouveauté, les dossiers de demande d’indemnisation seront déposés auprès d’un guichet unique, ce qui facilitera les démarches des agriculteurs. Ce guichet unique sera tenu par les assureurs eux-mêmes, qui verseront à la fois les indemnités dues au titre de l’assurance récolte et celles dues au titre de la solidarité nationale. Pour les exploitants qui ne seront pas assurés, l’indemnité du FSN sera versée par l’État ou par un interlocuteur agréé par ce dernier et choisi par l’exploitant.

Loi n° 2022-298 du 2 mars 2022, JO du 3Ordonnance n° 2022-1075 du 29 juillet 2022, JO du 30Décret n° 2022-1427 du 10 novembre 2022, JO du 13

Article publié le 06 décembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022