Mise à disposition d’une société de terres agricoles louées : gare à l’information du bailleur !

L’exploitant agricole qui s’abstient d’aviser son bailleur de la mise à disposition des terres louées à une société risque de se voir ultérieurement privé de la faculté de céder son bail.

Lorsqu’un exploitant agricole met les terres qu’il loue à la disposition d’une société, il est tenu d’en informer le bailleur, par lettre recommandée, dans les 2 mois qui suivent la réalisation de l’opération.

Précision : l’avis adressé au bailleur doit mentionner le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition.

Sachant que la sanction encourue par l’exploitant qui s’abstient d’envoyer cet avis à son bailleur est peu dissuasive. En effet, si la résiliation de son bail est encourue dans ce cas, ce n’est que s’il n’adresse pas cet avis au bailleur dans l’année qui suit la mise en demeure envoyée par ce dernier et si ce manquement entraîne un préjudice pour le bailleur. Autant dire qu’il y a très peu de chances qu’elle soit prononcée… Mais attention, car les juges viennent de considérer que le défaut d’information du bailleur quant à la mise des terres louées à la disposition d’une société constitue un manquement de l’exploitant locataire à ses obligations, ce qui le prive du droit de céder son bail. Car, ont-ils rappelé, la faculté de céder le bail est réservée au locataire de bonne foi, c’est-à-dire à celui qui s’est acquitté de toutes les obligations résultant de son bail. Dans cette affaire, un agriculteur avait mis les terres qu’il louait à la disposition d’une société dans laquelle il entendait exercer son activité sans en avoir avisé le bailleur. Plusieurs années après, lorsqu’il avait demandé au bailleur l’autorisation de céder son bail à son fils, ce dernier avait refusé. En effet, selon lui, l’exploitant devait être déchu de son droit de céder son bail en raison du manquement qu’il avait commis de ne pas l’avoir informé en son temps de la mise à disposition. Les juges lui ont donc donné raison.

À noter : dans cette affaire, l’argument selon lequel le manquement du locataire à son obligation d’information du bailleur n’aurait causé aucun préjudice à ce dernier n’a pas été pris en compte par les juges.

Cassation civile 3e, 26 octobre 2022, n° 21-17886

Article publié le 07 février 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Action en garantie des vices cachés et indemnisation du préjudice

Lorsqu’un bien atteint d’un vice caché a fait l’objet des réparations nécessaires pour sa remise en état, l’acheteur reste néanmoins en droit de réclamer une indemnisation au vendeur au titre des préjudices qu’il a subis en raison du vice et qui n’ont pas été réparés.

Le vendeur d’un bien est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés. Le vice caché étant un défaut non visible mais existant au moment de l’achat et qui apparaît ensuite, rendant le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou l’aurait acquis à un prix moins élevé.

Précision : la garantie des vices cachés s’applique à tous les biens, mobiliers et immobiliers, neufs ou d’occasion, vendus par un professionnel ou par un particulier.

Ainsi, s’il s’avère que le bien vendu est atteint d’un vice caché, l’acheteur peut demander, si besoin au juge, l’annulation de la vente. Dans ce cas, il rend le bien au vendeur et celui-ci lui rembourse la totalité du prix. Mais plutôt que l’annulation de la vente, l’acheteur peut préférer demander une diminution du prix. Il garde alors la chose, mais le vendeur lui restitue une partie de la somme versée. Sachant que l’acheteur peut, indépendamment de l’action en garantie des vices cachés, demander des dommages-intérêts au vendeur pour les préjudices qu’il a subis en raison du vice. C’est ce que les juges ont rappelé dans l’affaire récente suivante. Un particulier avait acheté à une société un véhicule d’occasion qui avait subi pas moins de 12 pannes dans les 8 mois qui ont suivi. L’acheteur avait alors agi contre la société en vue d’obtenir l’annulation de la vente ainsi que l’indemnisation de ses préjudices. Mais dans la mesure où toutes les avaries du véhicule avaient été réparées par le vendeur, la cour d’appel avait rejeté les demandes de l’acheteur au motif que le véhicule « n’était pas impropre à l’usage auquel il était destiné ».

Le droit à indemnisation

Saisie à son tour du litige, la Cour de cassation a censuré en partie la décision de la cour d’appel. En effet, si l’acheteur d’un bien affecté d’un vice caché, qui a accepté que le vendeur procède à sa remise en état, ne peut plus agir en garantie dès lors que le vice originaire a disparu, il peut néanmoins demander l’indemnisation du préjudice qu’il a éventuellement subi du fait de ce vice.

Cassation civile 1re, 14 décembre 2022, n° 21-20809

Article publié le 02 février 2023 – © Les Echos Publishing 2022

L’accès des TPE/PME aux marchés publics continue à être encouragé

La dispense de procédure pour la passation des marchés publics de travaux inférieurs à 100 000 € est prolongée de deux ans.

Pour faciliter la conclusion de marchés publics et l’accès des TPE et des PME à ces derniers, les pouvoirs publics ont, fin 2020, temporairement relevé à 100 000 € HT le seuil en dessous duquel une personne publique (administration, établissement public, collectivité territoriale) peut passer un marché public de travaux sans avoir à respecter la procédure habituelle, c’est-à-dire sans procéder à une publicité ni à une mise en concurrence préalables. Cette dispense de procédure, initialement prévue jusqu’au 31 décembre 2022, est prolongée jusqu’au 31 décembre 2024.

Rappel : en principe, un acheteur public peut conclure un marché public sans respecter la procédure habituelle pour répondre à un besoin dont la valeur estimée est inférieure à 40 000 € HT ou pour des lots dont le montant est inférieur à 40 000 € HT.

Sachant que lorsqu’un marché public est divisé en plusieurs lots, cette dispense de procédure est applicable aux lots qui portent sur des travaux dont le montant est inférieur à 100 000 € HT, à condition que le montant cumulé de ces lots n’excède pas 20 % de la valeur totale estimée de tous les lots de ce marché. Autre nouveauté, s’agissant des marchés de l’État conclus avec des PME, le montant minimal de l’avance versée au titulaire du marché public est relevé de 20 à 30 %.

Décret n° 2022-1683 du 28 décembre 2022, JO du 29

Article publié le 26 janvier 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Le taux de l’usure sera révisé mensuellement

Afin de débloquer l’octroi de crédit immobilier, les pouvoirs publics ont annoncé que les taux de l’usure seront révisés et publiés mensuellement, et non plus trimestriellement. Une publication mensuelle qui interviendra à compter du 1er février 2023 et jusqu’au 1er juillet 2023.

Depuis plusieurs mois, l’accès au crédit s’est restreint pour certains particuliers. Cette restriction conduit les personnes concernées à renoncer ou à différer leur opération d’acquisition immobilière. Ces difficultés résultent de l’effet ciseau observé entre l’augmentation rapide des taux d’intérêts des crédits immobiliers (contexte inflationniste) et le plafond lié au taux de l’usure. Rappelons que le taux de l’usure, qui vise à protéger l’emprunteur d’éventuels abus, correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un crédit. Ce taux varie en fonction du type de prêt. Il est fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France et publié au Journal officiel.

Précision : le taux d’usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG), qui comprend le taux d’intérêt de base, les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription, frais de dossier, par exemple) et les primes d’assurance-emprunteur.

Conscients des difficultés rencontrées par les Français pour pouvoir emprunter, les pouvoirs publics ont pris la décision de publier mensuellement, et non plus trimestriellement, les taux d’usure. Cette révision mensuelle s’appliquera dès le 1er février 2023 et jusqu’au 1er juillet 2023, ce qui permettra de procéder à une révision mensuelle six mois d’affilée. Elle concernera l’ensemble des catégories de taux d’usure, notamment les crédits immobiliers, les crédits à la consommation et les crédits aux collectivités territoriales et aux associations.

Article publié le 24 janvier 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Les injonctions de la DGCCRF peuvent être rendues publiques !

Les injonctions prononcées par la DGCCRF à l’encontre d’une entreprise pour qu’elle cesse une pratique commerciale anticoncurrentielle, abusive ou contraire à la protection des consommateurs peuvent désormais être publiées sur différents supports et être accompagnées d’un message de sensibilisation du public.

Lorsqu’une entreprise s’adonne à des pratiques anti-concurrentielles (par exemple, pratique de prix de vente abusivement bas), ne respecte pas certaines règles relatives à la transparence des relations commerciales (en matière de délais de paiement, de pénalités de retard, de revente à perte…), commet des pratiques commerciales abusives (comme la création d’un déséquilibre significatif entre les parties ou l’obtention d’un avantage disproportionné) ou encore enfreint les dispositions du Code de la consommation, la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) peut l’enjoindre de mettre fin à la pratique considérée ou de se conformer à la réglementation applicable.

À noter : dans certains cas, l’injonction peut être assortie d’une astreinte journalière.

Pour renforcer leur caractère dissuasif, les injonctions de la DGCCRF peuvent désormais faire l’objet d’une publicité selon des modalités qui viennent d’être précisées par décret. Ainsi, cette publicité peut être effectuée sur différents supports (presse, Journal officiel, réseaux sociaux, affichage en magasin…) et ce de manière cumulative. La diffusion ou l’affichage peut prendre la forme d’un communiqué informant le public des motifs ayant conduit à la mesure d’injonction. Elle peut être accompagnée d’un message de sensibilisation du public sur les pratiques relevées par la DGCCRF. S’il s’agit d’un affichage, il s’effectue dans les lieux et pour la durée indiqués par la mesure d’injonction, cette durée ne pouvant excéder 2 mois.

À noter : la DGCCRF avait déjà la faculté de publier le nom des entreprises condamnées à des sanctions administratives pour manquement à certaines règles du Code de commerce ou du Code de la consommation.

Décret n° 2022-1701 du 29 décembre 2022, JO du 30

Article publié le 24 janvier 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Rupture d’un concours financier accordé par une banque à une entreprise

La banque qui met fin à une ouverture de crédit consentie à une entreprise est tenue de lui indiquer les raisons de sa décision même si l’entreprise le lui demande après l’expiration du délai de préavis.

Une banque ne peut mettre fin à un concours financier accordé à une entreprise pour une durée indéterminée qu’en informant cette dernière par écrit de sa décision et en respectant un délai de préavis qui ne peut être inférieur à 60 jours. Dans le cas contraire, la rupture du concours financier serait nulle. Et si l’entreprise le demande, la banque est tenue de lui fournir les raisons pour lesquelles elle a pris cette décision. À défaut, elle peut voir sa responsabilité engagée et être condamnée à verser des dommages et intérêts à l’entreprise. À ce titre, les juges viennent de préciser que la banque doit donner des explications à l’entreprise même si cette dernière le lui demande après l’expiration du délai de préavis. Dans cette affaire, une entreprise avait mis en cause la responsabilité d’une banque qui, malgré plusieurs demandes, ne lui avait pas indiqué les raisons pour lesquelles elle avait mis fin à l’ouverture de crédit dont elle bénéficiait. La banque avait alors fait valoir qu’elle n’avait pas à communiquer ces raisons puisque l’entreprise l’avait interrogée à cette fin après l’expiration du délai de préavis. Les juges n’ont donc pas été sensibles à cet argument.

Précision : en revanche, aucun délai n’est imposé à la banque pour répondre à la demande d’explications de l’entreprise.

Cassation commerciale, 30 novembre 2022, n° 21-17703

Article publié le 02 janvier 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Forte hausse du taux de l’intérêt légal pour le 1er semestre 2023

Au 1 semestre 2023, le taux de l’intérêt légal s’établit à 2,06 % pour les créances dues aux professionnels, contre 0,77 % au semestre précédent.

Pour le 1er semestre 2023, le taux de l’intérêt légal est fixé à : 4,47 % pour les créances dues aux particuliers ; 2,06 % pour les créances dues aux professionnels. Il est donc en forte hausse par rapport au taux du 2e semestre 2022 (respectivement 3,15 % et 0,77 %).

Rappel : depuis quelques années, deux taux de l’intérêt légal coexistent : l’un pour les créances dues à des particuliers (plus précisément à des personnes physiques qui n’agissent pas pour des besoins professionnels), l’autre pour tous les autres cas, donc pour les créances dues à des professionnels. En outre, ces taux sont désormais actualisés chaque semestre, et non plus chaque année.

Ce taux sert à calculer, en l’absence de stipulations conventionnelles, les intérêts de retard dus en cas d’impayé par un débiteur après qu’il a été mis en demeure. Il sert aussi à déterminer le taux minimal des pénalités applicables entre professionnels en cas de retard de paiement d’une facture. Ce dernier taux, qui doit être mentionné dans les conditions générales de vente, ne peut pas être inférieur à 3 fois le taux de l’intérêt légal, soit à 6,18 % à partir du 1er janvier 2023.

Arrêté du 26 décembre 2022, JO du 29

Article publié le 30 décembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Conséquences de l’accord d’un époux au cautionnement souscrit par son conjoint

Mon épouse a donné son accord exprès au cautionnement que j’ai souscrit au profit de la banque en contrepartie de l’octroi d’un crédit pour mon entreprise. Quelles sont les conséquences patrimoniales de ce consentement ?

Lorsqu’une personne mariée sous le régime de la communauté souscrit un cautionnement, seuls ses biens propres et ses revenus sont engagés dans l’opération. Mais si son conjoint donne son consentement exprès au cautionnement – les banques le demandent très souvent –, par exemple en inscrivant et en signant dans l’acte la mention « bon pour consentement aux engagements ci-dessus », les biens communs des époux seront alors également engagés et pourront donc servir de gage au banquier en cas de défaut de paiement des échéances du prêt. En revanche, les biens propres du conjoint resteront à l’abri des poursuites de ce dernier.

Article publié le 27 décembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Des pénalités de retard plus élevées en 2023

La Banque centrale européenne ayant relevé ses taux d’intérêts, le montant des pénalités de retard dues par les entreprises en cas de paiement d’une facture au-delà du délai imparti va augmenter en 2023.

La loi impose aux entreprises de prévoir des pénalités de retard à l’encontre de leurs clients professionnels en cas de paiement de factures hors délai. Les modalités d’application et le taux de ces pénalités devant être précisés dans leurs conditions générales de vente (CGV). Les factures doivent également mentionner le taux des pénalités de retard. À noter que ces pénalités sont dues de plein droit dès que le paiement a lieu après la date mentionnée sur la facture, sans même qu’un rappel soit nécessaire.

Attention : faute d’avoir prévu des pénalités de retard dans ses CGV, une entreprise est passible (théoriquement) d’une amende administrative pouvant atteindre 75 000 € pour une personne physique et 2 M€ s’il s’agit d’une société ! Et l’absence de mention du taux des pénalités de retard dans les factures peut, là aussi, être sanctionnée par une amende administrative de 75 000 € pour une personne physique et de 375 000 € pour une société.

Les entreprises sont libres de fixer le taux des pénalités de retard. Seule obligation, ce taux ne peut pas être inférieur à 3 fois le taux d’intérêt légal, soit à 2,31 % pour le second semestre 2022 (0,77 % x 3). Un taux qui va sans doute évoluer au premier semestre 2023 puisque le taux de l’intérêt légal pour ce semestre (pas encore connu à l’heure où cet article était rédigé) devrait lui-même évoluer.

Hausse du taux à compter du 1er janvier 2023

Sachant que si l’entreprise n’a pas prévu de pénalités de retard dans ses CGV, le taux des pénalités de retard qui s’applique est alors le taux de refinancement de la Banque centrale européenne (taux « refi ») majoré de 10 points. Ce taux étant de 10 % jusqu’au 31 décembre 2022 puisque le taux de refinancement de la BCE était de 0 % au 1er juillet 2022.

Précision : le taux refi à appliquer pendant le premier semestre de l’année est celui en vigueur au 1er janvier de l’année considérée et le taux à appliquer pendant le second semestre est celui en vigueur au 1er juillet de l’année considérée.

Et attention, à compter du 1er janvier 2023, le taux Refi passe à 2,50 %. En effet, la Banque centrale européenne a relevé ce taux à plusieurs reprises depuis le mois de juillet dernier, pour atteindre 2,50 % au 15 décembre 2022. À compter du 1er janvier 2023, le taux des pénalités de retard préconisé par défaut sera donc de 12,50 %, sauf si, d’ici là, la BCE modifie à nouveau son taux de refinancement.

Article publié le 22 décembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Commerces fermés en raison du Covid et défaut de paiement des loyers

Un commerçant ne peut pas se dispenser de payer les loyers pendant les périodes de fermeture en raison du Covid-19 en invoquant une clause du bail prévoyant la suspension des loyers dans les seuls cas où le local est indisponible par la faute du bailleur ou lorsqu’une circonstance exceptionnelle affecte le local.

Pour lutter contre la propagation de l’épidémie de Covid-19, de nombreux commerces ont fait l’objet d’une mesure d’interdiction de recevoir du public, notamment lors du premier confinement au printemps 2020. Dans ce contexte, certains commerçants impactés se sont cru autorisés à cesser de payer leurs loyers pendant les périodes de fermeture. Des actions en justice ont alors été engagées par les bailleurs. Et dans plusieurs décisions du 30 juin 2022, les juges de la Cour de cassation ont estimé qu’aucun des arguments avancés par les locataires (la force majeure, la perte du local loué, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance) ne justifiait un refus de paiement des loyers. À ce titre, dans deux affaires récentes, deux commerçants exploitant, chacun, une résidence de tourisme avaient invoqué en justice la clause de suspension des loyers présente dans leur bail commercial respectif pour justifier leur défaut de paiement des loyers au titre des périodes pendant lesquelles ils avaient dû fermer la résidence. Plus précisément, la clause prévue dans l’un des contrats stipulait « qu’en cas d’indisponibilité du bien loué à raison notamment de circonstances exceptionnelles ne permettant pas une occupation effective et normale du bien, le versement des loyers serait suspendu ». La clause figurant dans l’autre contrat prévoyait, quant à elle, que « dans le cas où la non location du bien résulterait (…) de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles que l’incendie de l’immeuble, etc…) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, le loyer ne serait pas payé jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance ». Mais cette fois encore, la Cour de cassation n’a pas donné gain de cause aux commerçants. En effet, pour elle, les clauses invoquées par ces derniers ne pouvaient trouver application que si le local loué était indisponible par le fait ou la faute du bailleur ou bien s’il était affecté par la survenance de circonstances exceptionnelles. Or ce n’était pas le cas en l’occurrence puisque les résidences avaient dû fermer pour des raisons qui ne dépendaient pas du bailleur et qui n’affectaient pas les locaux eux-mêmes.

Cassation civile 3e, 23 novembre 2022, n° 21-21867Cassation civile 3e, 23 novembre 2022, n° 22-12753

Article publié le 20 décembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022