Rupture d’une relation commerciale établie : quand s’apprécie le préavis à respecter ?

Lorsqu’ils sont appelés à apprécier la durée du préavis à respecter en cas de rupture d’une relation commerciale établie, les juges doivent tenir compte de la durée de cette relation commerciale et des autres circonstances au moment de la notification de la rupture, mais pas d’éléments postérieurs à celle-ci.

Tout producteur, distributeur ou prestataire de services qui rompt brutalement, même partiellement, une relation commerciale établie sans donner à son partenaire un préavis écrit d’une durée suffisamment longue engage sa responsabilité et peut donc être condamné à verser des dommages-intérêts à ce dernier.

Précision : la durée minimale du préavis doit être fixée au regard notamment de la durée de la relation commerciale, en référence aux usages du commerce ou, s’ils existent, aux accords interprofessionnels. Sachant que la responsabilité de l’auteur de la rupture ne peut pas être engagée pour cause de durée insuffisante dès lors qu’il a respecté un préavis de 18 mois.

À ce titre, lorsqu’ils sont appelés à apprécier la durée du préavis qui doit ou aurait dû être respecté en cas de rupture d’une relation commerciale établie, les tribunaux doivent prendre en compte la durée de cette relation commerciale et des autres circonstances au moment de la notification de la rupture, mais pas d’éléments postérieurs à celle-ci. Autrement dit, ils ne peuvent pas, par exemple, pour diminuer un délai de préavis, tenir compte du fait que l’entreprise victime de la rupture a rapidement rebondi après la rupture en trouvant de nouveaux marchés. C’est ce que la Cour de cassation a rappelé dans l’affaire récente suivante. Une société de transport express international, qui avait confié une partie de son marché à une autre entreprise de transport, avait résilié ce contrat lorsqu’elle avait été rachetée. S’estimant victime d’une rupture brutale d’une relation commerciale établie, cette dernière avait alors agi en justice contre la société. Saisie du litige, la cour d’appel avait apprécié la durée du préavis qui devait être respecté par la société de transport express en tenant compte du fait que l’entreprise victime de la rupture avait su se réorganiser après la rupture et trouver d’autres débouchés, qu’elle exerçait désormais son activité sous une autre enseigne et qu’elle avait passé des accords tarifaires « négociés » avec des transporteurs concurrents de la société de transport express. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel car elle s’était fondée sur des éléments postérieurs à la notification de la rupture.

Cassation commerciale, 17 mai 2023, n° 21-24809

Article publié le 30 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Unspecified

Quand la décision de préemption d’une Safer n’est pas justifiée

La décision par laquelle une Safer exerce son droit de préemption sur un terrain agricole doit être justifiée. A défaut, elle est susceptible d’être annulée.

Lorsque la Safer exerce son droit de préemption, et donc qu’elle acquiert le bien agricole mis en vente en lieu et place de l’acquéreur initialement pressenti, elle doit justifier sa décision en faisant explicitement référence et de façon motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs définis par la loi (installation ou maintien d’agriculteurs, consolidation d’une exploitation afin de lui permettre d’atteindre une dimension économique viable, sauvegarde du caractère familial d’une exploitation, lutte contre la spéculation foncière, etc.). Et attention, si tel n’est pas le cas, la décision de préemption encourt la nullité. Illustration avec l’affaire récente suivante. La vente d’une parcelle enclavée, située en bordure de mer, avait été prévue au profit d’une société ostréicole qui exploitait des parcelles contigües à celle-ci. Informée du projet, la Safer avait manifesté son intention d’exercer son droit de préemption sur cette parcelle. À l’appui de sa décision, elle avait fait valoir que plusieurs autres exploitants pouvaient être intéressés par cette parcelle et que le rétrocessionnaire potentiellement pressenti était spécialisé dans la production ostréicole.

Une motivation qui n’était pas réelle

Invoquant une motivation qui ne tenait pas la route, l’acquéreur évincé avait alors demandé en justice l’annulation de la décision de préemption. Et les juges lui ont donné gain de cause. En effet, ils ont estimé que la mention par la Safer, dans sa décision de préemption, de l’existence de plusieurs autres rétrocessionnaires potentiels était illusoire dans la mesure où, compte tenu de la configuration des lieux, seuls deux exploitants pouvaient être intéressés par l’acquisition de cette parcelle enclavée, à savoir l’acquéreur évincé et son seul concurrent local en la personne du rétrocessionnaire potentiellement pressenti. D’autre part, les juges ont constaté que la Safer avait faussement retenu, dans sa motivation, que ce rétrocessionnaire potentiel était spécialisé dans la production ostréicole alors qu’il ne disposait pas sur place de parc d’élevage. Les juges en ont déduit que la motivation développée par la Safer n’était pas réelle et ne visait qu’à dissimuler la perspective de privilégier un exploitant au détriment d’un autre. La décision de préemption a donc été annulée.

Cassation civile 3e, 7 septembre 2023, n° 21-21445

Article publié le 17 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Andy Sacks

Bail de résidence de tourisme : peut-on le résilier tous les 3 ans ?

L’interdiction de résilier tous les 3 ans un bail commercial portant sur un logement situé dans une résidence de tourisme classée ne s’applique qu’au bail initial. Une fois le bail renouvelé, l’exploitant de la résidence retrouve la faculté de donner congé aux propriétaires à l’expiration de chaque période triennale.

En principe, le locataire titulaire d’un bail commercial a le droit d’y mettre fin tous les 3 ans. Toutefois, par exception, l’exploitant locataire d’une résidence de tourisme classée ne dispose pas de cette faculté. Les baux commerciaux conclus pour l’exploitation de tels biens ont donc nécessairement une durée de 9 ans minimum. Mais attention, cette interdiction légale de résilier tous les 3 ans le bail d’un logement situé dans une résidence de tourisme classée ne s’applique pas aux baux renouvelés. Autrement dit, une fois que le bail est renouvelé, l’exploitant locataire retrouve la faculté de donner congé aux propriétaires de la résidence à l’expiration de chaque période triennale. Cette précision vient d’être apportée par la Cour de cassation.

À noter : l’interdiction de résilier le bail de logement situé dans une résidence de tourisme tous les 3 ans a été édictée par la loi pour permettre aux propriétaires de ces locaux, souvent des particuliers qui ont investi, d’être assurés de louer leur bien pendant au moins 9 ans et de pouvoir ainsi bénéficier de la réduction d’impôt associée à ce type d’investissement. Rappelons, en effet, que le bénéfice de cette réduction d’impôt est subordonné au respect de l’engagement du propriétaire de louer son logement à l’exploitant de la résidence de tourisme pendant au moins 9 ans.

Cassation civile 3e, 7 septembre 2023, n° 21-14279

Article publié le 17 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : A. Martin UW Photography

Le locataire peut-il cesser de payer le loyer en cas de manquement du bailleur ?

À certaines conditions seulement, le locataire commercial peut suspendre le paiement des loyers en cas de manquement du bailleur à ses obligations.

Un locataire ne peut suspendre le paiement des loyers en invoquant un manquement du bailleur à ses obligations que si ce manquement l’empêche totalement d’utiliser les locaux loués ou de les utiliser conformément à l’usage auquel ils sont destinés.La Cour de cassation vient de rappeler ce principe dans l’affaire récente suivante. Une société locataire d’un local à usage commercial avait cessé de payer ses loyers en raison d’infiltrations d’eau dans ce local. À l’appui de sa décision, elle invoquait le fait que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance. La cour d’appel lui avait donné raison, ayant constaté que le bailleur avait manqué à une obligation essentielle du bail.


Rappel : le bailleur est obligé de délivrer le bien loué au locataire, d’entretenir ce bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail.

Mais la Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel. En effet, elle lui a reproché de ne pas avoir recherché si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.Ainsi, contrairement à ce que la cour d’appel avait estimé, le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail ne suffit pas à justifier le défaut de paiement des loyers par le locataire.Cassation civile 3e, 6 juillet 2023, n° 22-15923

Article publié le 12 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Copyright (C) Andrey Popov

Résiliation d’un contrat de location par le jeu d’une clause résolutoire

Lorsqu’une clause résolutoire présente dans un contrat de location a produit ses effets avant que le locataire soit placé en redressement judiciaire, le loueur est parfaitement en droit d’obtenir la résiliation du bail en application de cette clause.

Souvent, les contrats de bail comportent une clause, dite « résolutoire », qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit (c’est-à-dire automatiquement) en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations, en particulier en cas de défaut de paiement du loyer.


En pratique : pour mettre en œuvre une clause résolutoire, le bailleur doit d’abord délivrer un « commandement » au locataire par acte d’huissier de justice. Ce commandement doit mentionner le délai d’un mois dont dispose ce dernier pour remédier au(x) manquement(s) qui lui est(sont) reproché(s). Et si, à l’expiration de ce délai, le locataire ne s’est pas exécuté, le bail est résilié.

L’intérêt d’une clause résolutoire

Intérêt d’une clause résolutoire : dès lors qu’il constate un manquement du locataire à un engagement prévu par la clause, manquement qui a persisté un mois après une mise en demeure, le juge, saisi par le bailleur, doit prononcer la résiliation du bail, même si ce manquement est minime. Autrement dit, en présence d’une clause résolutoire, le juge ne dispose plus d’aucun pouvoir d’appréciation.Et la clause résolutoire est également utile au cas où le locataire serait placé en redressement ou en liquidation judiciaire. Mais à condition de la faire jouer avant qu’une telle procédure soit ouverte. Car une fois que la procédure de redressement ou de liquidation est ouverte, les créanciers ne peuvent plus engager contre l’entreprise qui en fait l’objet une action en justice pour obtenir la résiliation d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent (par exemple, un loyer).Ainsi, dans une affaire récente, un loueur de véhicules avait mis en demeure une société cliente de lui régler, sous 8 jours (en l’occurrence le 1er octobre 2019 au plus tard), 197 000 € d’arriérés de loyers, faute de quoi il ferait jouer la clause résolutoire prévue dans le contrat de location. Cette mise en demeure étant restée sans effet, le loueur avait obtenu du juge des référés une ordonnance constatant l’acquisition de la clause résolutoire et ordonnant la restitution des véhicules. Par la suite, cette ordonnance avait fait l’objet d’un appel tandis que la société locataire avait été mise en redressement judiciaire.Du coup, le loueur était-il encore en droit d’agir contre cette dernière ? La Cour de cassation a répondu par l’affirmative : un créancier peut très bien demander la résiliation d’un contrat de location en faisant jouer une clause résolutoire ayant produit ses effets avant le jugement d’ouverture d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire. Dans cette affaire, la clause résolutoire avait été acquise à l’issue du délai de 8 jours laissé à la société locataire pour payer les loyers (soit le 1er octobre 2019), donc avant le prononcé du jugement d’ouverture du redressement judiciaire le 26 décembre 2019. Le loueur de véhicules était donc en droit d’obtenir la résiliation du bail.Cassation commerciale, 13 septembre 2023, n° 22-12047

Article publié le 09 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Ghislain & Marie David de Lossy

Rupture d’une relation commerciale établie : quelle durée pour le préavis ?

Lorsqu’ils sont appelés à apprécier la durée du préavis en cas de rupture d’une relation commerciale établie, les juges ne peuvent pas fixer un délai inférieur à celui prévu par le contrat.

Tout producteur, distributeur ou prestataire de services qui rompt brutalement, même partiellement, une relation commerciale établie sans donner à son partenaire un préavis écrit d’une durée suffisamment longue engage sa responsabilité et peut donc être condamné à verser des dommages-intérêts à ce dernier.

Précision : la durée minimale du préavis doit être fixée au regard notamment de la durée de la relation commerciale, en référence aux usages du commerce ou, s’ils existent, aux accords interprofessionnels. En pratique, les tribunaux ont également tendance à prendre en compte la nature de la relation commerciale entretenue par les parties (volume d’affaires, état de dépendance économique de la victime, obligation d’exclusivité, etc.). Sachant que la responsabilité de l’auteur de la rupture ne peut pas être engagée pour cause de durée insuffisante dès lors qu’il a respecté un préavis de 18 mois.

À ce titre, lorsqu’ils sont appelés à apprécier la durée du préavis en cas de rupture d’une relation commerciale établie, les juges ne peuvent pas fixer un délai inférieur à celui prévu par le contrat. Autrement dit, ils peuvent estimer que ce délai est suffisant ou bien accorder un délai plus long au regard des critères énoncés ci-dessus, mais ils ne peuvent pas fixer le préavis à une durée inférieure à celle prévue dans le contrat. C’est ce que la Cour de cassation a précisé dans l’affaire récente suivante. Une société avait fait travailler une agence de communication pendant environ 4 ans, puis avait mis fin à cette relation sans respecter le préavis de 6 mois prévu dans le contrat. Saisie du litige, la cour d’appel avait fixé à un mois le délai de préavis qui aurait dû être respecté par cette société au regard de la durée de la relation commerciale qu’elle avait entretenue avec l’agence. La Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel, en lui reprochant de ne pas avoir apprécier « si la durée du préavis devait être égale ou supérieure à celle prévue dans le contrat ».

Cassation commerciale, 28 juin 2023, n° 22-17933

Article publié le 29 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : OJO Images

Cession de parts sociales : les associés solidaires des engagements pris envers l’acquéreur !

En cas de cession de l’intégralité des parts d’une société, tous les associés, même les minoritaires, sont, sauf clause prévoyant le contraire, solidairement tenus des engagements pris envers l’acquéreur.

Dans une affaire récente, les trois associés d’une SARL avaient cédé l’intégralité de leurs parts sociales à une autre société. L’un des associés était ultra majoritaire puisqu’il détenait 99,93 % des parts tandis que les deux autres détenaient chacun une part sociale seulement. Le montant de la transaction s’élevait à 380 000 €, un acompte de 300 000 € ayant été versé par l’acquéreur lors de la cession. Les parties avaient toutefois convenu que le prix de cession définitif pourrait être révisé à la baisse en fonction de la situation comptable de la société arrêtée ultérieurement. Cette situation comptable ayant fait apparaître des capitaux propres négatifs (- 937 000 €), le prix de cession définitif avait été fixé à 1 €. Du coup, l’acquéreur avait réclamé aux associés cédants le remboursement de l’acompte qu’il avait versé (plus précisément 299 900 €, soit 300 000 € – 1 €). Les deux associés minoritaires avaient alors fait valoir que cette somme ne pouvait pas leur être réclamée en intégralité puisqu’ils n’étaient pas juridiquement solidaires de l’associé majoritaire. À l’issue du contentieux qui s’en est suivi, les juges les ont pourtant condamnés solidairement avec l’associé majoritaire à rembourser intégralement l’acompte versé par l’acquéreur. En effet, dans la mesure où la cession du contrôle d’une société commerciale est considérée comme étant un acte de commerce, elle implique une solidarité entre les associés cédants.

À noter : dans l’acte de cession, il est possible de prévoir une clause qui écarte expressément la solidarité. Mais en l’occurrence, une telle clause n’existait pas.

Cassation commerciale, 30 août 2023, n° 22-10466

Article publié le 25 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Klaus Vedfelt

Droit de rétractation du consommateur : à quelle date l’exercer ?

Pour apprécier si le droit de rétractation dont dispose un consommateur a été exercé dans le délai légal de 14 jours, il faut prendre en compte la date de l’envoi de la lettre par laquelle il se rétracte et non la date de réception de celle-ci.

Lorsqu’un consommateur signe un contrat à distance, par exemple à la suite d’un démarchage téléphonique ou en dehors de l’établissement du professionnel, il dispose d’un délai de 14 jours pour se rétracter. En pratique, lorsqu’il souhaite exercer ce droit, il doit envoyer au professionnel le formulaire de rétractation qui figure, en principe, dans le contrat, dans ce délai de 14 jours. Sachant que pour apprécier si le droit de rétractation a bien été exercé dans le délai de 14 jours, il faut prendre en compte la date de l’envoi du formulaire et non sa date de réception. C’est ce que les juges ont réaffirmé dans l’affaire récente suivante. Le 4 septembre 2020, une personne avait signé, à distance, un contrat de prestation de services avec un professionnel. Le 18 septembre suivant, elle avait envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception par laquelle elle exprimait son intention d’exercer son droit de rétractation et demandait la restitution de l’acompte qu’elle avait versé.

La date d’envoi de la lettre

Cette lettre ayant été reçue le 23 septembre seulement, soit 18 jours après la conclusion du contrat, le tribunal judiciaire avait considéré que le droit de rétractation avait été exercé hors délai. Une décision censurée par la Cour de cassation qui a affirmé que c’est la date d’envoi de la lettre, et non pas celle de sa réception, qu’il faut prendre en compte pour apprécier si le droit de rétractation a été exercé dans le délai requis ou non.

Cassation civile 1re, 12 juillet 2023, n° 22-10778

Article publié le 21 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Ivan-balvan

Qui, bailleur ou locataire, doit supporter le coût des travaux prescrits par l’administration ?

Les travaux de ravalement prescrits par l’autorité administrative dans un local commercial loué sont à la charge du bailleur, sauf si une clause du bail prévoit expressément le contraire.

Les travaux prescrits par l’autorité administrative dans un local loué sont à la charge du bailleur, sauf si une clause du bail commercial prévoit expressément le contraire. Bailleur et locataire peuvent donc prévoir dans le bail que le coût de ces travaux sera à la charge de ce dernier. Mais attention, une telle clause doit être suffisamment précise. Car sinon, elle risque d’être dépourvu d’effets. Un bailleur l’a appris à ses dépens dans une affaire récente. Dans cette affaire, une société locataire d’un local commercial à usage d’hôtel avait pris l’engagement dans le contrat de bail d’exécuter la totalité du ravalement de l’immeuble. Quelques années plus tard, un arrêté municipal avait enjoint aux propriétaires de l’immeuble de procéder au ravalement de la façade côté rue et d’un mur pignon. L’assemblée des copropriétaires avait alors décidé de réaliser des travaux de ravalement et avait demandé qu’ils soient mis à la charge de la société locataire. Un contentieux s’en est suivi au terme duquel les juges ont estimé que ces travaux incombaient au bailleur et non au locataire. En effet, après avoir rappelé que les travaux prescrits par l’administration sont à la charge du bailleur, sauf clause contraire du bail, ils ont constaté qu’une clause faisait bien obligation au locataire de supporter le coût des travaux de ravalement de l’immeuble, mais elle ne prévoyait rien en matière de travaux prescrits par l’administration. Et comme la décision des copropriétaires de procéder au ravalement avait été prise, non pas librement, mais à la suite de l’arrêté municipal, le bailleur ne pouvait pas se prévaloir de la clause selon laquelle la société locataire s’était engagée à exécuter le ravalement.

Cassation civile 3e, 15 juin 2023, n° 21-19396

Article publié le 18 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : BrianAJackson

Vol de marchandises lors d’un barrage routier : un cas de force majeure ?

Le transporteur routier qui, lors d’un barrage dressé par des manifestants qu’il était impossible de prévoir, s’est fait voler sa marchandise est en droit d’invoquer la force majeure pour être exonéré de toute responsabilité.

Le transporteur est garant de la perte des marchandises ou des biens qu’il transporte, sauf en cas de force majeure. Rappelons que la force majeure est constituée par la survenance d’un évènement imprévisible et irrésistible, c’est-à-dire qui échappe au contrôle de l’intéressé, qui ne pouvait pas être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne pouvaient pas être évités par des mesures appropriées. À ce titre, dans une affaire récente, des agriculteurs avaient, lors d’une manifestation, stoppé un camion chargé de produits laitiers, en avait fait descendre le chauffeur et distribué une partie de ces produits aux occupants des véhicules qui circulaient à proximité. Poursuivi en justice par le client qui lui avait confié le port des marchandises, le transporteur avait invoqué la force majeure. De son côté, le client avait contesté l’existence d’un cas de force majeure, faisant valoir que le mouvement social des agriculteurs et la mise en place de barrages étaient prévisibles dès la veille au soir. Saisis du litige, les juges ont estimé que l’on était bien en présence d’un événement imprévisible et irrésistible, constitutif d’un cas de force majeure exonérant le transporteur de toute responsabilité dans la survenance du dommage. En effet, pour eux, si le mouvement social des agriculteurs était connu, et donc si le blocage du camion à un barrage était prévisible, il n’était pas établi, en revanche, que les organisations syndicales aient donné des consignes précises aux manifestants, s’agissant notamment de la localisation des barrages, de sorte que le transporteur ne pouvait pas prévoir un itinéraire évitant le blocage de ses camions. En outre, il n’était pas démontré que les informations routières et les réseaux sociaux avaient, le jour de l’incident, donné les informations utiles qui auraient permis au chauffeur d’éviter un tel blocage. Enfin, le transporteur ne pouvait pas prévoir le fait que des manifestants allaient contraindre le chauffeur à descendre du camion pour dérober les marchandises et les distribuer à tout venant.

Cassation commerciale, 5 juillet 2023, n° 22-14476

Article publié le 07 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : 1933bkk