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Acquisition de parcelles agricoles par substitution aux droits d’une Safer : du nouveau !

Les acquisitions réalisées par une personne qui est substituée dans les droits à l’achat d’une Safer conférés par une promesse de vente sont exonérées d’impôt dès lors qu’elles interviennent dans un certain délai qui vient d’être allongé.

Pour l’accomplissement de leurs missions, les Safer disposent d’un certain nombre de moyens d’action, en particulier l’acquisition de biens agricoles pour les rétrocéder à des exploitants agricoles ou à des personnes, physiques ou morales, qui répondent aux objectifs fixés par la loi. Mais plutôt qu’acquérir puis rétrocéder, les Safer ont la possibilité de se faire consentir une promesse de vente par le propriétaire d’un bien agricole, puis choisir une personne par les candidats à l’attribution, qui va se substituer à elles dans leurs droits à l’achat conférés par cette promesse de vente. Cette substitution permet donc à l’attributaire choisi par la Safer d’acquérir directement le bien en lieu et place de celle-ci.

Un délai plus long pour réaliser l’achat

Gros avantage, ces acquisitions sont exonérées de toute perception d’impôt sous réserve qu’elles soient réalisées dans un délai qui vient d’être porté à 10 mois (6 mois auparavant) à compter de la conclusion au profit de la Safer de la promesse de vente ayant acquis date certaine (c’est-à-dire conclue par acte notariée ou enregistrée).

Précision : introduit par la loi de finances pour 2025, cet allongement de délai est entré en vigueur le 16 février dernier (lendemain de la publication de la loi). Les acquisitions réalisées à compter de cette date sont donc exonérées d’impôt dès lors qu’elles sont précédées d’une promesse de vente ayant acquis date certaine moins de 10 mois auparavant.

Art. 69, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, JO du 15

Article publié le 04 mars 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : SimonSkafar

Loi de finances pour 2025 : les mesures en faveur de l’immobilier

Afin de soutenir le secteur de l’immobilier, les pouvoirs publics permettent aux bailleurs de continuer de profiter de l’avantage fiscal lié au dispositif Loc’Avantages. Par ailleurs, pour donner un coup de pouce à la jeune génération souhaitant accéder à la propriété, un nouveau dispositif d’exonération des dons familiaux de sommes d’argent est prévu.

Comme chaque année, la loi de finances apporte son lot de nouveautés aux dispositifs liés à l’immobilier. Celle pour 2025 prévoit une reconduction du dispositif Loc’Avantages et un nouveau dispositif d’exonération des dons familiaux de sommes d’argent.

Reconduction du dispositif Loc’Avantages

Le dispositif « Loc’Avantages » permet aux propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Le taux de cette réduction variant en fonction de la convention conclue (secteur intermédiaire (Loc 1), social (Loc 2) ou très social (Loc 3)). En clair, plus le loyer est réduit et plus la réduction d’impôt est forte. Ce dispositif, qui devait prendre fin au 31 décembre 2024, est reconduit jusqu’au 31 décembre 2027.

Exonération des dons familiaux de sommes d’argent

Entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, les dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété à un enfant, à un petit‑enfant, à un arrière‑petit‑enfant ou, à défaut de descendance, à un neveu ou à une nièce sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit dans la double limite de 100 000 € par un même donateur à un même donataire et de 300 000 € par donataire. Pour cela, ces sommes doivent être utilisées par le donataire, au plus tard le dernier jour du 6e mois suivant le versement :- soit pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement affecté à sa résidence principale ou à celle de son locataire, et ce pendant 5 ans ; – soit pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique de son habitation principale dont il est propriétaire, sous réserve de la conserver pendant 5 ans.

Précision : cette exonération se cumule avec l’exonération déjà existante des dons familiaux en espèces (donateur âgé de moins de 80 ans et donataire majeur) ainsi qu’avec les abattements classiques (100 000 € pour un enfant, 31 865 € pour un petit-enfant, etc.…).

Loi n° 2025-127 du 14 février 2025, JO du 15

Article publié le 04 mars 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : andresr

Les plafonds 2025 des investissements locatifs sont connus

Les plafonds de loyers et de ressources du locataire pour les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif ont été réactualisés.

Les particuliers peuvent bénéficier, au titre de certains investissements immobiliers locatifs, d’un crédit d’impôt, d’une réduction d’impôt, d’une déduction des revenus fonciers de l’amortissement du logement acquis ou construit ou encore d’une déduction spécifique au titre des revenus fonciers. Toutefois, ces dispositifs d’incitation fiscale ne peuvent s’appliquer que sur une base plafonnée et sont, en outre, soumis à des plafonds de loyers et, le cas échéant, à des conditions tenant aux ressources du locataire qui diffèrent selon le dispositif concerné.À ce titre, révisés chaque début année, les plafonds pour les dispositifs Duflot, Pinel et Denormandie (applicables aux baux conclus ou renouvelés en 2025) viennent d’être publiés.

Plafonds mensuels de loyer par mètre carré
Zones
A bis	A	B1	B2 et C
19,50 €	14,49 €	11,68 €	10,15 €

Plafonds annuels de ressources des locataires
Zones
	A bis	A	B1	B2 et C
Personne seule	43 953 €	43 953 €	35 825 €	32 243 €
Couple	65 691 €	65 691 €	47 842 €	43 056 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	86 112 €	78 963 €	57 531 €	51 779 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	102 812 €	94 585 €	69 454 €	62 510 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	122 326 €	111 972 €	81 705 €	73 535 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	137 648 €	126 001 €	92 080 €	82 873 €
Majoration par personneà charge à partirde la cinquième	+ 15 335 €	+ 14 039 €	+ 10 272 €	+ 9 242 €

Article publié le 11 février 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : sakchai vongsasiripat

Transmission d’entreprise et report d’imposition des plus-values

Les plus-values professionnelles constatées lors de la transmission par succession ou par donation d’une entreprise individuelle, y compris lorsqu’elle a été donnée en location-gérance, peuvent, sur option, faire l’objet d’un report d’imposition.

La transmission par donation ou par succession d’une entreprise individuelle entraîne, en principe, l’imposition des éventuelles plus-values professionnelles constatées à cette occasion. À ce titre, plusieurs régimes d’exonération des plus-values sont susceptibles de s’appliquer, en fonction du montant des recettes ou encore de la valeur des éléments transmis. Lorsque ces régimes ne sont pas applicables, les plus-values peuvent néanmoins faire l’objet d’un report d’imposition, sur option des bénéficiaires de la transmission de l’entreprise, sous réserve notamment que l’un d’entre eux en continue personnellement l’exploitation. Sachant que ce report d’imposition se transforme ensuite en exonération définitive si l’activité est ainsi poursuivie pendant au moins 5 ans.

En pratique : pour bénéficier du dispositif, outre l’exercice de l’option, les donataires ou les héritiers de l’entreprise doivent fournir un état récapitulatif des plus-values dont l’imposition est reportée et joindre à leur déclaration de revenus un état de suivi de ces plus-values. En outre, le nouvel exploitant doit joindre ce même état à sa déclaration de résultats de chaque exercice couvert par le report d’imposition.

Un dispositif qui peut s’appliquer y compris lorsque l’entreprise a été donnée en location-gérance avant sa transmission, vient de préciser l’administration fiscale. En effet, elle relève que ce régime n’est pas subordonné à la condition que le donateur exerce directement son activité au sein de l’entreprise transmise.

Précision : les loueurs de fonds de commerce peuvent donc bénéficier de ce dispositif.

BOI-BIC-PVMV-40-20-10 du 11 décembre 2024, n° 30

Article publié le 30 janvier 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : www.peopleimages.com

Crédit d’impôt famille en faveur des entreprises : pour quelles dépenses ?

Seules certaines dépenses engagées par les entreprises pour contribuer aux frais de garde des enfants de leurs salariés ouvrent droit au crédit d’impôt famille.

Les entreprises exerçant une activité industrielle, commerciale, libérale ou agricole, qu’elles soient soumises à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu selon un régime réel d’imposition, peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt au titre de certaines dépenses qu’elles engagent pour financer la garde des jeunes enfants de leurs salariés.

Précision : sont donc exclues de ce dispositif les entreprises sans salariés. En revanche, lorsqu’une entreprise emploie des salariés (titulaires d’un contrat de travail), les dépenses engagées peuvent concerner le personnel non salarié à condition qu’elles bénéficient à l’ensemble des personnels salariés et non-salariés, selon les mêmes règles d’attribution.

Sont visées les dépenses de création et de fonctionnement d’une crèche ou d’une halte-garderie, exploitée directement par l’entreprise ou selon un mode interentreprises, pour l’accueil des enfants de moins de 3 ans, ou les versements effectués par l’entreprise au profit d’organismes, publics ou privés, exploitant un tel établissement. Le taux de l’avantage fiscal s’élevant à 50 % de ces dépenses. À ce titre, l’administration fiscale vient de préciser que ne sont pas éligibles au crédit d’impôt les versements effectués au profit de sociétés de réservation de places en crèche. En effet, dans ce cas, l’entreprise n’exploite pas une crèche ou une halte-garderie, et n’effectue pas de versements au profit d’un organisme exploitant un tel établissement.

À noter : dans la mesure où l’activité de ces sociétés consiste à réserver, dans le cadre de mandats, des places au sein de crèches partenaires et à assurer la gestion commerciale et administrative des prestations de garde correspondantes, elles n’exploitent donc pas de crèches ou de haltes-garderies.

Le crédit d’impôt peut aussi être octroyé pour les dépenses engagées par l’entreprise ou le comité social économique au titre de l’aide financière aux services à la personne, notamment pour les activités de services des établissements accueillant des enfants de moins de 6 ans ou celles des assistants maternels agréés. Dans ce cas de figure, le taux du crédit d’impôt est toutefois ramené à 25 % des dépenses.

À savoir : le montant du crédit d’impôt est plafonné à 500 000 € par an et par entreprise.

BOI-RES-BIC-000176 du 8 janvier 2025

Quel plafond pour la réduction d’impôt vélos ?

Les modalités de calcul du plafond applicable à la réduction d’impôt sur les sociétés susceptible de bénéficier aux entreprises qui mettent des vélos à disposition de leurs salariés viennent d’être modifiées par l’administration fiscale.

Les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés qui mettent gratuitement une flotte de vélos, y compris électriques, à disposition de leurs salariés pour leurs déplacements domicile-travail peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt, égale aux frais engagés à ce titre jusqu’au 31 décembre 2027, dans la limite de 25 % du prix d’achat ou de location TTC des vélos.

Précision : la réduction d’impôt s’applique dès l’acquisition du premier vélo. S’agissant de la location de vélos, le contrat doit être souscrit pour une durée minimale de 3 ans.

Un plafond dont les modalités de calcul viennent d’être modifiées par l’administration fiscale. Ainsi, pour les frais d’acquisition ou de location engagés à compter du 8 janvier 2025, ce plafond s’apprécie par achat ou par location, et non plus par exercice. En conséquence, la réduction d’impôt ne peut excéder 25 % du prix d’achat ou de location de la flotte de vélos, y compris si les frais relatifs à cette flotte sont engagés sur plusieurs exercices.

Rappel : outre les frais d’acquisition ou de location des vélos, diverses dépenses peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt, notamment la location d’un local à vélos ou encore les frais d’assurance.

Illustration

Une société clôture son exercice au 31 décembre. Au cours de l’exercice N, elle acquiert une flotte de 5 vélos électriques pour un montant total de 7 000 € TTC. La limite de la réduction d’impôt pour l’achat de cette flotte est de 1 750 € (7 000 € x 25 % = 1 750 €). Lors de l’exercice N, les frais d’acquisition de ces vélos s’élèvent à 1 200 €, soit un montant inférieur à la limite de 1 750 €. La réduction d’impôt accordée en N est donc de 1 200 € et il reste un reliquat de 550 €. Au cours de l’exercice N+1, les frais de mise à disposition de cette flotte s’établissent à 800 €, soit un montant supérieur au reliquat. La réduction d’impôt accordée en N+1 est donc de 550 €. Car le plafond relatif à cette flotte de vélos est atteint en N+1. En conséquence, les frais engagés au titre de cette flotte lors des exercices suivants n’ouvriront plus droit à la réduction d’impôt.

En pratique : comme vous pouvez le constater, lorsque le plafond relatif à une flotte de vélos n’est pas atteint au titre d’un exercice, le reliquat peut être utilisé pour les exercices suivants. Il est donc important de suivre de près le plafond de chaque flotte de vélos acquise ou louée.

BOI-IS-RICI-20-30 du 8 janvier 2025, n° 60

Article publié le 16 janvier 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Sergey Mironov

Des mesures fiscales en suspens en ce début d’année 2025

Dans le cadre du projet de loi de finances à venir, le gouvernement souhaite la reconduction et l’application rétroactive de certains dispositifs fiscaux à compter du 1er janvier 2025.

Depuis le 1er janvier, le régime budgétaire applicable découle de la loi spéciale votée en décembre, avec pour seule vocation d’assurer la continuité des services publics avant l’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2025, que le gouvernement souhaite la plus rapide possible. En conséquence, la fiscalité est actuellement régie par les dispositions antérieures à la loi spéciale. Aussi, le gouvernement vient de préciser, par voie de communiqué de presse, qu’il défendra, lors de la préparation et de l’examen à venir du projet de loi de finances, la mise en œuvre rétroactive, à partir du 1er janvier 2025, de certaines évolutions fiscales examinées par le Parlement à la fin de l’année dernière dans le cadre du projet de loi de finances qui avait été élaboré par le gouvernement « Barnier ».

Les dispositifs fiscaux éteints au 31 décembre 2024

Ainsi, le gouvernement souhaite la reconduction d’un certain nombre de dispositifs fiscaux qui se sont éteints au 31 décembre 2024, à savoir notamment :
– le dispositif Loc’Avantages ;
– le crédit d’impôt relatif aux dépenses de remplacement pour congés des exploitants agricoles ;
– le crédit d’impôt pour les exploitations agricoles certifiées de haute valeur environnementale (HVE) ;
– l’abattement sur la plus-value de cession de titres lors du départ en retraite du dirigeant ;
– le crédit d’impôt innovation avec un taux ramené de 30 à 20 % ;
– les avantages octroyés en zones franches urbaines-territoires entrepreneurs (ZFU-TE), dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QQPV) et les bassins d’emploi à redynamiser (BER).

À noter : à l’inverse, comme prévu dans le précédent projet de loi de finances, le gouvernement souhaite la suppression de la réduction d’impôt sur le revenu pour frais de tenue de comptabilité et d’adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA).

Le gouvernement défendra également l’intégration dans les zones France ruralités revitalisation (ZFRR) des communes anciennement classées en zones de revitalisation rurale (ZRR) mais qui ne figurent pas dans la liste actuelle des ZFRR du fait de l’instauration de nouveaux critères. Pour rappel, depuis le 1er juillet 2024, l’ancien dispositif des ZRR a été remplacé par un nouveau zonage ZFRR.

Les mesures en faveur des agriculteurs

De même, le gouvernement souhaite l’application, à partir du 1er janvier 2025, de certaines mesures fiscales en faveur des agriculteurs qui figuraient dans le projet de loi de finances « Barnier », notamment celles encourageant la transmission des exploitations au profit des jeunes agriculteurs, telles que :
– le relèvement de 100 000 € des seuils de recettes ouvrant droit à l’exonération de la plus-value professionnelle dégagée en cas de cession d’une entreprise agricole au profit d’un jeune agriculteur ;
– la possibilité d’échelonner les cessions de titres d’une société relevant de l’impôt sur le revenu sur une période de 6 ans dans le cadre de l’exonération des plus-values lors du départ en retraite lorsque la cession est réalisée au profit d’un jeune agriculteur ;
– le renforcement de 500 000 à 600 000 € de l’abattement sur les plus-values de cession de titres d’un dirigeant partant à la retraite lorsque la cession est réalisée au profit d’un jeune agriculteur ;
– le rehaussement de 200 000 € des plafonds de valeur des éléments transmis ouvrant droit à une exonération des plus-values professionnelles. Quant au gazole non routier, le gouvernement veut confirmer le maintien du tarif réduit d’accise à son niveau de 2023. Il précise que la campagne de régularisation des accises acquittées en 2024 est repoussée à juin 2025, dans l’attente du vote de la loi de finances.

Attribution du crédit d’impôt « Haute valeur environnementale »

En 2023, mon exploitation a bénéficié du crédit d’impôt au titre d’une certification Haute Valeur environnementale (HVE) obtenue en 2022. Cette certification ayant été renouvelée sur la base d’un nouveau référentiel entré en vigueur le 1er janvier 2023, suis-je en droit de bénéficier du crédit d’impôt une seconde fois ?

Non. Cet avantage fiscal, d’un montant forfaitaire de 2 500 € (multiplié par le nombre d’associés dans un Gaec, dans la limite de 10 000 €), est lié uniquement à l’obtention initiale de la certification HVE par une exploitation agricole. Il n’est donc accordé qu’une seule fois, et ce même si cette exploitation a vu sa certification renouvelée sur la base du nouveau référentiel entré en vigueur au 1er janvier 2023.

Rappel : ce crédit d’impôt concerne les exploitations agricoles qui disposent d’une certification « Haute valeur environnementale » en cours de validité au 31 décembre 2021 ou qui se sont fait délivrer cette certification au cours de l’une des années 2022, 2023 ou 2024. Les critères permettant d’obtenir cette certification ayant été réévalués au 1er janvier 2023.

Oubli de déclarations de TVA et perte d’avantages fiscaux

Certains allégements d’impôt sur les bénéfices ne s’appliquent pas lorsque l’entreprise n’a pas souscrit deux déclarations de TVA au cours d’un exercice, et ce même si la seconde omission n’a pas immédiatement suivi la première.

Certains allègements d’impôt sur les bénéfices (par exemple, celui prévu pour les zones franches urbaines-territoires entrepreneurs) ne s’appliquent pas lorsque l’entreprise n’a pas souscrit une déclaration de chiffre d’affaires dans les délais et qu’il s’agit de la deuxième omission successive. À ce titre, la question s’est posée de savoir si le terme « successive » signifiait « consécutive » ? Non, vient de répondre le Conseil d’État. Selon lui, une entreprise qui n’a pas déposé une déclaration de chiffre d’affaires dans les temps impartis, alors qu’elle avait déjà omis de souscrire une telle déclaration au cours de la même année ou du même exercice, est privée du bénéfice des allègements d’impôt au titre de cette année ou de cet exercice, et ce même si la seconde omission n’a pas immédiatement suivi la première. Dans cette affaire, un avocat n’avait pas souscrit ses déclarations de TVA de février et de décembre de la même année. À la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale avait alors remis en cause l’allègement d’impôt dont il avait bénéficié au titre de cette année-là. Un redressement validé par le Conseil d’État. En effet, pour les juges, il suffit d’omettre deux déclarations de TVA au cours d’un même exercice ou d’une même année pour perdre les allègements d’impôt, peu importe, dans cette affaire, qu’entre les deux omissions l’avocat ait correctement déposé sa déclaration de novembre.

Conseil d’État, 8 novembre 2024, n° 473430

Défiscalisation des dons pour Mayotte

Les dons consentis du 17 décembre 2024 au 17 mai 2025 pour venir en aide à Mayotte ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu au taux majoré de 75 %.

Suite au cyclone tropical Chido qui a frappé Mayotte le 14 décembre dernier, les pouvoirs publics ont lancé un appel exceptionnel à la générosité. Un appel aux dons visant à apporter à Mayotte et à ses habitants une assistance rapide et à la hauteur des enjeux humanitaires et sanitaires. Ainsi, les dons consentis du 17 décembre 2024 au 17 mai 2025 au profit des associations et fondations reconnues d’utilité publique œuvrant sur place pour fournir des repas gratuits à des personnes en difficulté, pour favoriser leur logement, y compris par la reconstruction des locaux d’habitation rendus inhabitables, ou encore pour prodiguer des soins à des personnes en difficulté, ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu au taux majoré de 75 %, dans la limite de 1 000 €, puis de 66 % au-delà, dans la limite de 20 % du revenu imposable. Une mesure rétroactive qui devrait prendre place au sein d’une loi spéciale pour Mayotte.

Article publié le 27 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Bruno MARIE – insularis@me.com – T. 0692770467 ou +262 692770467