Bail de courte durée frauduleux : dans quel délai agir ?

Lorsqu’un locataire agit en justice pour faire requalifier des baux de courte durée successifs que lui a frauduleusement consentis le bailleur pour échapper au statut des baux commerciaux, il bénéficie de la suspension du délai de prescription de son action en raison de cette fraude.

Lorsqu’un bail portant sur un local à usage commercial est conclu pour une durée inférieure ou égale à 3 ans, bailleur et locataire peuvent convenir qu’il ne sera pas soumis à la règlementation des baux commerciaux. On parle alors de bail de courte durée ou de bail dérogatoire. Le locataire ne bénéficie donc pas du droit au renouvellement du bail et n’a donc pas droit à une indemnité d’éviction en cas de refus du bailleur de renouveler ce bail.

Précision : il est possible de conclure plusieurs baux dérogatoires successifs pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux, mais à condition que la durée cumulée de ces baux n’excède pas 3 ans. Au bout de 3 ans, il n’est donc plus permis de conclure un nouveau bail dérogatoire pour le même fonds dans les mêmes locaux. Si le locataire se maintient dans les lieux, un nouveau bail prend naissance qui est, cette fois, soumis au statut des baux commerciaux.

Dès lors, on comprend tout l’intérêt pour un bailleur d’essayer de conclure des baux dérogatoires successifs au-delà de la durée de 3 ans en utilisant certains subterfuges pour masquer la réalité (faire croire que le locataire n’est pas le même).

La fraude suspend le délai de prescription

À ce titre, dans une affaire récente, trois baux dérogatoires successifs avaient été conclus pour une durée totale de 7 ans avec le même locataire, mais portant des noms de société différents. 5 ans après la signature du dernier bail, ce dernier avait agi en justice pour faire requalifier ces baux en bail commercial soumis au statut. La question s’est alors posée de savoir si cette action était prescrite car le délai de prescription est de 2 ans. La Cour de cassation a répondu à cette question en affirmant que la fraude dont le bailleur s’était rendu coupable en maquillant le nom du locataire avait suspendu le délai de prescription. Le locataire pouvait donc bel et bien agir.

Cassation civile 3e, 30 mai 2024, n° 23-10184

Article publié le 29 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : DawidMarkiewicz / Getty images

Quand la responsabilité d’un fabricant est engagée pour cause de produit défectueux

La responsabilité d’un fabricant pour cause de produit défectueux peut être engagée lorsqu’il n’a pas donné des recommandations de montage de son produit.

Lorsqu’un produit est défectueux, la responsabilité de son fabricant peut être engagée à ce titre. Sachant qu’un produit est défectueux lorsqu’il n’offre pas la sécurité à laquelle on peut légitimement s’attendre. Et pour apprécier ce niveau de sécurité, il doit être tenu compte de toutes les circonstances, et notamment de la présentation du produit, de l’usage qui peut en être raisonnablement attendu et du moment de sa mise en circulation. Cette définition, donnée par la loi, est très large. À tel point que les juges considèrent que la défectuosité d’un produit peut résulter, non seulement d’un défaut du produit, mais aussi de l’absence ou d’une insuffisance d’informations donnée par le fabricant sur les risques encourus par les utilisateurs du produit ou sur les précautions à prendre lors de son utilisation. Ainsi, dans une affaire récente, le propriétaire d’un bateau dont le moteur, lors d’une sortie en mer, avait été victime d’une explosion ayant provoqué un incendie puis la submersion du bateau, avait poursuivi en justice le vendeur du bateau sur le fondement de la responsabilité du fait des produits défectueux. Ce dernier, qui avait installé le moteur, s’était retourné contre le fabricant de la coque nue. Et les juges ont considéré que la coque nue n’offrait pas la sécurité à laquelle on pouvait légitimement s’attendre et qu’elle était donc défectueuse. En effet, son fabricant n’avait pas fourni des recommandations ou des notices de montage pour les points précis pouvant remettre en cause la conception et la sécurité du bateau et l’absence de ces recommandations ou de ces notices avait conduit à la réalisation de travaux à l’origine de l’explosion. La responsabilité du fabricant de la coque nue pouvait donc être engagée.

Cassation civile 1re, 20 mars 2024, n° 22-22291

Article publié le 24 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Zero Creatives / Getty images

Chirurgiens esthétiques : quid des opérations exonérées de TVA ?

En matière de médecine ou de chirurgie esthétique, seuls les actes poursuivant une finalité thérapeutique sont exonérés de TVA, a rappelé le Conseil d’État.

Dans le domaine de la santé, certaines activités bénéficient d’une exonération de TVA. Sont notamment concernés les soins dispensés aux personnes par les membres des professions médicales et paramédicales réglementées. À ce titre, en matière de médecine ou de chirurgie esthétique, le Conseil d’État a rappelé récemment que seuls les actes qui poursuivent une finalité thérapeutique sont exonérés de TVA, c’est-à-dire ceux qui sont dispensés dans le but de diagnostiquer, de soigner et, dans la mesure du possible, de guérir des personnes qui, à la suite d’une maladie, d’une blessure ou d’un handicap physique congénital, nécessitent de faire l’objet d’une telle intervention.

À noter : dans cette affaire, l’administration fiscale avait remis en cause l’exonération de TVA appliquée par une société d’exercice libéral à responsabilité limitée (Selarl) d’un médecin exerçant l’activité de chirurgie plastique et esthétique en raison du caractère non thérapeutique d’une partie des actes réalisés, à savoir ceux qui n’avaient pas été effectivement remboursés par l’Assurance maladie. Pour établir le caractère thérapeutique des actes en cause, et bénéficier de l’exonération de TVA, la Selarl avait produit un tableau, établi par ses soins, avec la mention « acte remboursable ou non selon les circonstances », estimant que la qualification thérapeutique des actes dépendait de l’appréciation du médecin. Insuffisant, ont estimé les juges, tout comme le rapport d’expertise analysant 10 dossiers choisis au hasard sur la base des données transmises par la Selarl sans examen des patients.

Conseil d’État, 31 mai 2024, n° 476051

Article publié le 23 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Gorodenkoff Productions OU

Bilan du contrôle fiscal pour 2023 : 15,2 Md€ réclamés !

Selon le dernier rapport d’activité de la Direction générale des Finances publiques, 15,2 Md€ ont été réclamés auprès des contribuables au titre du contrôle fiscal en 2023, contre 14,6 Md€ en 2022 (+4,1 %).

La Direction générale des Finances publiques (DGFiP) a publié son rapport d’activité pour 2023. S’agissant de la lutte contre la fraude fiscale, il en ressort que 15,2 Md€ de redressements (impôt et pénalités) ont été réclamés auprès des particuliers et des entreprises suite aux contrôles fiscaux en 2023, contre 14,6 Md€ en 2022 (+4,1 %). Quant au montant effectivement encaissé par l’État, il est évalué à 10,6 Md€, un niveau équivalent à celui de 2022.

Précision : les redressements ont concerné principalement l’impôt sur les sociétés (3,2 Md€), les droits d’enregistrement (3 Md€), l’impôt sur le revenu (2,2 Md€) et la TVA (2,1 Md€).

En pratique, 255 058 contrôles sur pièces (c’est-à-dire à distance) ont été menés auprès des entreprises en 2023, dont 132 056 au titre des demandes de remboursement de crédits de TVA. Ces résultats sont notamment le fruit du recours au « datamining » qui permet de mieux cibler les contrôles. Encore une fois en progression, plus de 56 % de la programmation du contrôle fiscal des entreprises a été réalisée grâce à cette technologie en 2023 (+7,7 % par rapport à 2022). L’utilisation du datamining se développe aussi dans le ciblage de la fraude patrimoniale des particuliers. L’objectif étant de porter à 50 % la part des contrôles des particuliers ciblés par l’intelligence artificielle d’ici à 2027.

À noter : grâce à l’intelligence artificielle et aux photographies aériennes de l’Institut géographique national, 140 000 piscines taxables ont été détectées en 2023 (contre 20 000 en 2022), représentant 40 M€ de taxe foncière supplémentaire. Cette méthode de détection a vocation à s’étendre aux autres constructions non déclarées.

www.economie.gouv.fr, rapport d’activité 2023 de la DGFiP

Article publié le 23 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024

Pharmaciens : un avenant à la Convention nationale

Un avenant à la Convention nationale de 2022 acte de nouvelles missions à l’officine, revalorise certains honoraires et fixe de nouveaux objectifs de transition écologique et de santé publique.

Composé de 18 articles, l’avenant, approuvé par un arrêté du 5 juillet 2024, entend renforcer le rôle et le maillage des officines. Il prévoit, par exemple, une rémunération forfaitaire exceptionnelle (qui sera versée en 2025 pour les actes effectués en 2024) comme la réalisation de TROD angine à l’officine, l’aménagement de locaux nécessaires au dépistage d’une cystite bactérienne ou encore la réalisation d’entretiens auprès de patients atteints de maladies chroniques.

Une aide pour les officines en territoire fragile

La rémunération sur objectifs de santé publique (Rosp) est élargie avec l’ajout du taux de connexion à l’outil anti-fraude ASAFO-PHARMA, de l’atteinte d’un niveau de démarche écoresponsable ou de la pénétration des médicaments génériques, biosimilaires ou hybrides.

Autre nouveauté : une aide pouvant aller jusqu’à 20 000 € par an est créée pour les officines situées dans les territoires fragiles. L’avenant prévoit, en outre, l’augmentation, au 1er trimestre 2025, des indemnités d’astreintes, de gardes et d’urgences.

Arrêté du 5 juillet 2024, JO du 7

Article publié le 19 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Thana Prasongsin / Getty Images

Quel internet en France ?

L’Arcep (Autorité de régulation des communications électroniques, des postes et de la distribution de la presse) vient de publier son rapport annuel d’activité sur l’état de l’internet en France.

Ce rapport d’activité de l’Arcep, remis chaque année au Parlement, détaille les actions mises en place pour le bon fonctionnement d’internet et son développement en tant que bien commun. L’édition 2024 livre aussi quelques données issues de ses baromètres sur l’interconnexion des réseaux de données et sur la transition vers le système d’adressage IP (Internet Protocol) IPv6. Elle traite également, pour la première fois, des enjeux de l’intelligence artificielle (IA) générative sur internet.

La transition vers IPv6 se poursuit

Fin 2023, le trafic entrant au point d’interconnexion en France a atteint 46,5 Tbit/s, soit une augmentation de 7,6 % par rapport à fin 2022 (contre 21 % entre fin 2021 et fin 2022). 53 % de ce trafic provient de 5 principaux acteurs : Netflix, Akamai, Facebook, Google et Amazon. La transition vers IPv6 se poursuit, mais avec de fortes disparités. La France est tout de même le troisième pays parmi les 100 comptant le plus d’internautes raccordés en IPv6 par leur opérateur, derrière l’Inde et la Malaisie.

Pour consulter le rapport : https://www.arcep.fr/

Article publié le 19 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : lupengyu / Getty Images

Masseurs-kinésithérapeutes : participez à l’amélioration du système de santé français

Le Conseil national de l’ordre des masseurs-kinésithérapeutes lance une série de questionnaires pour mieux connaître les différents modes d’exercice de la profession et pouvoir proposer des réponses adaptées aux besoins en santé des Français.

Dans le cadre d’une collaboration avec l’Institut de recherche et de documentation en économie de la santé (IRDES), l’Ordre des masseurs-kinésithérapeutes sollicite les praticiens pour en savoir plus sur leur pratique. Ainsi, ces derniers vont pouvoir indiquer les difficultés et contraintes qu’ils rencontrent dans l’exercice de la kinésithérapie afin de permettre à l’Ordre d’identifier des axes d’amélioration et de faire des propositions auprès des pouvoirs publics.

Un traitement des données pseudonymisées

Trois questionnaires vont ainsi être proposés, durant les 18 mois à venir, sur des thèmes variés comme le mode d’exercice, les critères d’installation, l’effet des nouvelles politiques conventionnelles et les nouveaux modes d’exercice. Ces questionnaires durent une quinzaine de minutes. Les données seront pseudonymisées avant leur analyse.Le premier questionnaire est d’ores et déjà disponible sur le site. Il est accessible jusqu’au 12 août et porte sur le mode d’exercice.Pour répondre au premier questionnaire : https://commissiondemographie-ordremk.limesurvey.net/356224

Article publié le 18 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Wavebreakmedia

Protection des données : des sites et applications mobiles souvent trompeurs

Un audit mené par Global Privacy Enforcement Network (GPEN) révèle que le choix des internautes en matière de protection de leur vie privée sur les sites et applications web est souvent faussé par des mécanismes trompeurs.

26 autorités de protection des données dans le monde se sont rassemblées pour former le Global Privacy Enforcement Network (GPEN), un réseau agissant pour la protection de la vie privée au sein de pays membres de l’OCDE. Ainsi, dans le cadre du GPEN Sweep, auquel la CNIL a collaboré, le réseau a étudié 1 010 sites web et applications mobiles. Son rapport révèle que ces sites et applis ont recours à des mécanismes faussant la capacité des utilisateurs à prendre des décisions éclairées en matière de protection de leur vie privée.

Un langage complexe et déroutant

Concrètement, ces sites et applis mettent, par exemple, en évidence l’option qui protège le moins la vie privée et qui est la plus facile à sélectionner pour l’utilisateur. Ils choisissent un langage complexe et déroutant ou encore obligent à passer par de nombreuses étapes pour trouver la politique de confidentialité ou supprimer son compte… Ces relevés permettront de réaliser des travaux de sensibilisation auprès d’organismes, mais aussi d’orienter la politique des contrôles pour les cas les moins satisfaisants.

Pour en savoir plus : https://www.privacyenforcement.net/content/2024-gpen-sweep-deceptive-design-patterns-reports-english-and-french

Article publié le 18 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : DR

Le zonage du dispositif Pinel revu par les pouvoirs publics

865 communes deviennent éligibles au dispositif Pinel.

Un arrêté publié récemment modifie le zonage « A/B/C » qui est utilisé, en particulier, pour déterminer les zones éligibles aux aides à l’investissement locatif et à l’accession à la propriété. Objectif affiché par les pouvoirs publics avec ce nouveau zonage : faciliter la construction de logements intermédiaires et l’accès à la propriété pour plus de 3 millions d’habitants. Globalement, le territoire français est découpé en plusieurs zones (A bis, A, B1, B2 et C) qui reflètent la tension du marché du logement. Les zones les plus tendues correspondant à la lettre A et celles les moins tendues à la lettre C. Ainsi, 865 communes ont vu leur zonage modifié. Dans le détail, 675 communes ont « basculé » en zone B1, 142 vers la zone A et 48 vers la zone A bis. Ces nouvelles communes entrantes deviennent ainsi éligibles notamment au dispositif Pinel.

Le dispositif Pinel

Rappelons que le dispositif Pinel permet aux particuliers qui acquièrent ou qui font construire, jusqu’au 31 décembre 2024, des logements neufs ou assimilés afin de les louer de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu. Mais attention, ce dispositif vit sa dernière année. En effet, les pouvoirs publics ne l’ont pas prorogé au-delà du 31 décembre 2024. Et aucun dispositif de faveur ne vient le remplacer. Sans oublier que les taux de cette réduction d’impôt sur le revenu sont revus à la baisse pour 2024. Ainsi, lorsqu’un engagement de location de 6 ans est pris par l’investisseur, le taux de réduction d’impôt est fixé à 9 % en 2024 (contre 10,5 % auparavant). Pour un engagement de 9 ans, le taux est de 12 % en 2024 (15 % auparavant). Et en cas d’engagement de 12 ans, le taux est fixé à 14 % en 2024 (17,5 % auparavant).Il est toutefois possible de bénéficier du maintien des taux de réduction d’impôt antérieurs (on parle alors de Pinel+) si le logement est situé dans certains quartiers ou s’il respecte certaines conditions de performance énergétique, d’usage et de confort.

Arrêté du 5 juillet 2024, JO du 11

Article publié le 17 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Copyright: Francesco Scatena

Une flambée des loyers est à prévoir ?

L’Insee vient de publier l’indice de révision des loyers pour le 2e trimestre 2024.

Mise en place à l’été 2022 pour répondre à l’inflation galopante et protéger les locataires, le bouclier loyer prévoyait de maintenir les révisions annuelles de loyer à un maximum de 3,5 %. Un bouclier qui a d’ailleurs arrêté de produire ses effets au 1er trimestre 2024. La publication de l’indice de référence des loyers (IRL) du 2e trimestre 2024 était donc attendu… L’Insee vient de les publier ! Et sans surprise, les loyers ne devraient pas flamber. En effet, avec un ralentissement de l’inflation ces derniers mois, l’IRL ressort à 145,17 en France métropolitaine, à 143,77 en outre-mer et à 143,07 en Corse (variation de 3,26 %). Les révisions de loyers entre mi-juillet et mi-octobre 2024 devraient être contenues.

Comment utiliser l’IRL ?

Rappelons que les bailleurs peuvent, chaque année, réviser à la hausse le montant du loyer de leurs locataires. Cette révision ne pouvant pas être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers publié chaque trimestre. Étant précisé que l’IRL intègre dans sa formule de calcul l’évolution des prix à la consommation hors tabac. Attention toutefois, une révision du loyer n’est possible qu’à la condition que le bail d’habitation le prévoit dans une clause. Autre exception, les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 et portant sur des logements affichant une classe F ou G au DPE (les fameuses passoires thermiques) ne peuvent être révisés. Concrètement, pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le bailleur a besoin de 3 éléments : le montant actuel du loyer mensuel, l’IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l’Insee) et l’IRL du même trimestre de l’année précédente. La formule de calcul est : loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l’année précédente. Par exemple, un bail signé le 15 juillet 2023, et fixant le loyer mensuel à 500 €, peut être révisé le 15 juillet 2024. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2e trimestre 2023, soit 140,59. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 2e trimestre 2024, soit 145,17. Ainsi, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 500 € x 145,17 / 140,59 = 516,29 €.

À noter : la révision du loyer doit intervenir avant le 15 juillet 2025. Passé cette date, il n’est pas possible de rattraper l’indexation de l’année précédente.

Article publié le 17 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : imaginima / Getty Images