Les obligations déclaratives du Plan d’épargne avenir climat

Un récent décret est venu préciser les obligations déclaratives qui incombent aux titulaires d’un Plan d’épargne avenir climat et aux établissements financiers qui gèrent ce type de placement.

Depuis le 1er juillet 2024, les établissements financiers (banques, assureurs et mutuelles) peuvent proposer le nouveau Plan d’épargne avenir climat (PEAC). Issu de la loi « industrie verte » du 23 octobre 2023, ce placement est destiné à répondre aux besoins de financement de « l’économie décarbonée ».

Précision : le PEAC s’adresse aux moins de 21 ans et les sommes qu’il contient sont bloquées au minimum pendant 5 ans et jusqu’à la majorité du jeune. Le contrat étant clôturé dès que le titulaire atteint l’âge de 30 ans. Des cas de déblocage de l’épargne sont toutefois prévus, à savoir en cas d’invalidité du titulaire et de décès de l’un de ses parents. Son plafond est fixé à 22 950 € et les produits et plus-values générés par le plan ne sont pas soumis à l’impôt ni aux prélèvements sociaux.

Un décret publié récemment est venu définir les obligations déclaratives incombant aux titulaires d’un PEAC et aux établissements financiers. Concrètement, avant le 16 février de chaque année, l’établissement financier qui détient le PEAC doit déclarer dans l’IFU (imprimé fiscal unique) les renseignements relatifs à l’année précédente (nom, prénom, adresse du titulaire du plan, date d’ouverture, références du plan, date du 1er retrait, valeur liquidative, montant cumulé des versements…).

À noter : lorsqu’il est proposé par une banque, le PEAC prend la forme d’un compte-titres. Proposé par un assureur, il s’agit d’un contrat de capitalisation.

Quant au titulaire d’un PEAC, il doit mentionner sur sa déclaration de revenus le montant du gain net bénéficiant de l’exonération en cas de retrait des liquidités ou des titres ou en cas de rachat ou, le cas échéant, son montant imposable en cas de non-respect des conditions d’ouverture et de fonctionnement. Précision importante, le transfert d’un PEAC d’un établissement à un autre ne constitue pas un retrait si le titulaire remet à l’établissement d’origine un certificat d’identification du plan sur lequel le transfert doit avoir lieu. Un certificat qui est établi par l’établissement auprès duquel le plan est transféré.

Décret n° 2024-1125 du 4 décembre 2024, JO du 5

Article publié le 11 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Eleonora Galli

FDVA : appels à projets « Fonctionnement-innovation » pour 2025

Les associations peuvent répondre aux appels à projets départementaux lancés par le Fonds pour le développement de la vie associative afin de financer leur fonctionnement ou leurs projets innovants.

Depuis 2018, le Fonds pour le développement de la vie associative (FDVA) finance, en plus de la formation des bénévoles, le fonctionnement des associations et leurs projets innovants. Ce FDVA « Fonctionnement-innovation » s’adresse aux associations de tous les secteurs, y compris celles du secteur sportif, et privilégie les petites et moyennes structures. Grâce à ce fonds, les associations peuvent percevoir une aide de plusieurs milliers d’euros destinée à financer soit leur fonctionnement global, soit un nouveau projet. Les conditions d’obtention de l’aide, son montant ainsi que les modalités de dépôt des candidatures sont définis au niveau départemental. Ces appels à projets peuvent être consultés sur le site internet du ministère des Sports, de la jeunesse et de la vie associative. Les dates limites de candidature varient selon les départements. Elles sont, par exemple, fixées :
– au 3 février 2025 dans les départements du Grand Est ;
– au 19 février 2025 dans les départements d’Auvergne-Rhône-Alpes ;
– au 24 février 2025 dans les départements de Bourgogne-Franche-Comté.

Exception : les associations défendant un secteur professionnel ou les intérêts communs d’un public adhérent de même que les associations cultuelles, para-administratives ou de financement de partis politiques sont exclus de ces appels à projets.

Article publié le 10 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : ma_rish / Getty images

Exploitants agricoles : fixation du montant définitif 2024 de plusieurs aides Pac

Les montants unitaires de l’écorégime, du paiement redistributif et de l’aide complémentaire au revenu pour les jeunes agriculteurs au titre de la campagne 2024 ont été revus à la hausse.

Provisoirement fixés au mois d’octobre dernier pour servir de base au paiement d’un acompte versé à l’automne dernier, les montants de plusieurs aides de la Pac viennent d’être revus à la hausse pour la campagne 2024. En principe, le solde de ces aides, calculé sur les montants définitifs, a été ou sera versé au cours de ce mois de décembre.

Écorégime

Ainsi, les montants de l’écorégime pour la campagne 2024 ont été réévalués comme suit :
– montant unitaire du niveau de base : 46,69 € par hectare, contre un montant provisoire de 45,46 € (montant définitif fixé à 49,31 € en 2023) ;
– montant unitaire du niveau supérieur : 63,72 € par hectare, contre un montant provisoire de 62,05 € (montant définitif fixé à 67,30 € en 2023) ;
– montant unitaire du niveau spécifique à l’agriculture biologique : 93,72 €, contre un montant provisoire de 92,05 € (montant définitif fixé à 97,30 € en 2023) ;
– montant unitaire du bonus haies : 7 € par hectare (montant inchangé).

Rappel : instauré dans le cadre de la Politique agricole commune 2023-2027, l’écorégime est un nouveau système de paiement direct, rapporté à la surface, qui s’est substitué au paiement vert, et qui est accordé aux agriculteurs qui s’engagent volontairement à mettre en œuvre, sur leur exploitation, des pratiques agronomiques favorables au climat et à l’environnement (diversification des cultures, maintien des prairies permanentes, couverture végétale entre les rangs des cultures pérennes…) ou qui détiennent une certification HVE ou AB. Trois niveaux de paiement sont prévus (niveau de base, supérieur et spécifique AB) selon les pratiques agronomiques déployées. S’y ajoute un bonus haies qui est attribué à tout bénéficiaire de l’écorégime détenant des haies certifiées ou labellisées comme étant gérées durablement sur une partie de ses terres.

Aide aux jeunes agriculteurs et paiement redistributif

Par ailleurs, pour la campagne 2024, le montant de l’aide complémentaire au revenu pour les jeunes agriculteurs est finalement fixé à 4 300 € (montant provisoire fixé à 3 100 €), contre 4 469 € en 2023. Et le montant de l’aide redistributive complémentaire au revenu pour un développement durable (paiement redistributif) a été porté à 49,40 € (montant provisoire fixé à 47,87 €), contre 50,40 € en 2023.

Indemnités compensatoires de handicap naturel

Enfin, le coefficient stabilisateur appliqué aux montants des indemnités compensatoires de handicap naturel versées au titre de 2024 s’établit finalement à 96,80 % pour la France métropolitaine, hors Corse. L’acompte versé au mois d’octobre dernier a été calculé sur la base d’un coefficient stabilisateur de 92 %.

Arrêté du 21 novembre 2024, JO du 29 (écorégime)

Arrêté du 21 novembre 2024, JO du 29 (paiement redistributif, aide complémentaire au revenu des jeunes agriculteurs)

Arrêté du 21 novembre 2024, JO du 29 (coefficient stabilisateur ICHN)

Article publié le 10 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024

Professionnels libéraux : vos cotisations sociales évoluent !

À compter de 2025, les cotisations et contributions sociales personnelles dues par les professionnels libéraux seront calculées sur une assiette unique afin notamment d’augmenter leurs droits à retraite.

Dans un souci de simplification, les pouvoirs publics ont réformé l’assiette servant au calcul des cotisations et contributions sociales personnelles dues par les professionnels libéraux. Une réforme qui, pour rester financièrement neutre, s’accompagne d’un ajustement de certains taux de cotisations. Explications.


Précision : ces nouvelles règles s’appliqueront aux cotisations et contributions dues au titre des périodes débutant à compter du 1er janvier 2025. Elles visent à diminuer le montant des contributions non créatrices de droits (CSG, CDRS) payé par les professionnels libéraux et à augmenter celui des cotisations créatrices de droits (retraite).

Une seule et même assiette

Actuellement, la CSG-CRDS et les cotisations sociales (maladie-maternité, retraite, allocations familiales, etc.) dues par les professionnels libéraux sont calculées sur deux assiettes différentes.À compter de 2025, une seule assiette permettra de calculer l’ensemble des cotisations et contributions sociales personnelles des professionnels libéraux. Elle correspondra à leur revenu professionnel, à savoir leur chiffre d’affaires déduction faite de leurs charges professionnelles (hors cotisations et contributions sociales).


À noter : pour les libéraux exerçant dans une structure assujettie à l’impôt sur les sociétés, le revenu professionnel correspondra aux sommes et avantages, en nature ou en argent, perçues pour l’exercice de leurs fonctions ainsi qu’à une part de leurs dividendes.

Mais ce n’est pas tout, un abattement de 26 % sera appliqué sur le revenu des professionnels libéraux afin d’obtenir l’assiette servant au calcul de leurs cotisations et contributions sociales personnelles.


À savoir : le montant de cet abattement ne pourra pas être inférieur à 1,76 % du plafond annuel de la Sécurité sociale (Pass) ni supérieur à 130 % de ce plafond. Le Pass devant être fixé à 47 100 € à compter du 1er janvier 2025.

Des taux de cotisations ajustés

En plus de simplifier l’assiette de calcul des cotisations et contributions sociales dues par les professionnels libéraux, les pouvoirs publics ont ajusté certains taux de cotisations. L’objectif étant que la réforme n’ait pas d’impact financier. Voici une présentation des taux de cotisations qui seront modifiés pour les cotisations dues au titre des périodes débutant à compter de 2025.

Taux de la cotisation Maladie-Maternité pour les professionnels libéraux
Année 2024 Année 2025
Taux Assiette annuelle deS cotisations sociales Taux Assiette annuelle des cotisations sociales
0 % Inférieure à 40 % du Pass 0 % Inférieure à 20 % du Pass
Variable De 40 à 110 % du Pass Variable De 20 à 300 % du Pass
6,7 %(1) dans la limite de 5 Pass
6,5 % pour la part au-delà de ce montant		 Égale ou supérieure à 110 % du Pass 8,5 % dans la limite de 3 Pass
6,5 % pour la part au-delà de ce montant		 Égale ou supérieure à 300 % du Pass
(1) Pour les professionnels libéraux règlementés, ce taux s’élève à 6,5 % sur l’ensemble de leur revenu.
Taux des cotisations de retraite pour les professionnels libéraux
Cotisations Année 2024 Année 2025
Retraite de base
(professions libérales non règlementées)		 17,75 % dans la limite du Pass
0,6 % pour la part au-delà de ce montant		 17,87 % dans la limite du Pass
0,72 % pour la part au-delà de ce montant
Retraite de base
(professions libérales règlementées)		 10,1 % dans la limite du Pass
1,87 % pour la part au-delà de ce montant et dans la limite de 5 Pass		 10,6 % dans la limite du Pass
1,87 % pour la part au-delà de ce montant et dans la limite de 5 Pass
Retraite complémentaire
(professions libérales non règlementées)(1) 		7 % dans la limite de 42 946 €
8 % pour la part au-delà de ce montant et dans la limite de 4 Pass		 8,1 % dans la limite du Pass
9,1 % pour la part au-delà de ce montant et dans la limite de 4 Pass
(1) Sauf pour les professionnels libéraux non règlementés qui ont opté, avant le 1er janvier 2024, pour un taux de cotisation spécifique (14 % sur la part de revenu comprise entre 1 et 4 Pass). Les taux de cotisations de retraite complémentaire des professionnels libéraux règlementés sont, quant à eux, fixés par les 10 caisses de retraite relevant de la Caisse nationale d’assurance vieillesse des professions libérales (CNAVPL).

Décret n° 2024-688 du 5 juillet 2024, JO du 6

Article publié le 10 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Dzonsli / Getty Images

Travailleurs indépendants : vos cotisations sociales évoluent !

À compter de 2025, toutes les cotisations et contributions sociales personnelles dues par les travailleurs indépendants seront calculées sur une assiette unique. De plus, leurs taux de cotisations d’assurance maladie-maternité et d’assurance retraite seront ajustés.

Dans un souci de simplification, les pouvoirs publics ont réformé l’assiette servant au calcul des cotisations et contributions sociales personnelles dues par les travailleurs indépendants (artisans et commerçants). Une réforme qui, pour rester neutre financièrement, s’accompagne d’un ajustement de certains taux de cotisations. Explications.

Précision : ces nouvelles règles s’appliqueront aux cotisations et contributions dues au titre des périodes débutant à compter du 1er janvier 2025. Elles visent à diminuer le montant des contributions non créatrices de droits (CSG, CDRS) payé par les travailleurs indépendants et à augmenter celui des cotisations créatrices de droits (retraite).

Une seule et même assiette

Actuellement, la CSG-CRDS et les cotisations sociales (maladie-maternité, retraite, allocations familiales, etc.) dues par les travailleurs indépendants sont calculées sur deux assiettes différentes. À compter de 2025, une seule assiette permettra de calculer l’ensemble des cotisations et contributions sociales personnelles des travailleurs indépendants. Elle correspondra à leur revenu professionnel, à savoir leur chiffre d’affaires déduction faite de leurs charges professionnelles (hors cotisations et contributions sociales).

À noter : pour les travailleurs indépendants exerçant dans une structure assujettie à l’impôt sur les sociétés, le revenu professionnel correspondra aux sommes et avantages, en nature ou en argent, perçues pour l’exercice de leurs fonctions ainsi qu’à une part de leurs dividendes.

Mais ce n’est pas tout, un abattement de 26 % sera appliqué sur le revenu professionnel des travailleurs indépendants afin d’obtenir l’assiette servant au calcul de leurs cotisations et contributions sociales personnelles.

À savoir : le montant de cet abattement ne pourra pas être inférieur à 1,76 % du plafond annuel de la Sécurité sociale (Pass) ni supérieur à 130 % de ce plafond. Le Pass devant être fixé à 47 100 € à compter du 1er janvier 2025.

Des taux de cotisations sociales ajustés

En plus de simplifier l’assiette de calcul des cotisations et contributions sociales dues par les travailleurs indépendants, les pouvoirs publics ont ajusté certains taux de cotisations. L’objectif étant que la réforme n’ait pas d’impact financier. Voici une présentation des taux de cotisations qui seront modifiés à compter de 2025.

Taux de la cotisation Maladie-Maternité dues par les travailleurs indépendants
Année 2024 Année 2025
Taux Assiette annuelle des cotisations sociales Taux Assiette annuelle des cotisations sociales
0 % Inférieure à 40 % du Pass 0 % Inférieure à 20 % du Pass
Variable De 40 à 110 % du Pass Variable De 20 à 300 % du Pass
6,7 % dans la limite de 5 Pass
6,5 % pour la part au-delà de ce montant		 Égale ou supérieure à 110 % du Pass 8,5 % dans la limite de 3 Pass
6,5 % pour la part au-delà de ce montant		 Égale ou supérieure à 3 Pass
Taux des cotisations de retraite dues par les travailleurs indépendants
Cotisations Année 2024 Année 2025
Retraite de base 17,75 % dans la limite du Pass
0,6 % pour la part au-delà de ce montant		 17,87 % dans la limite du Pass
0,72 % pour la part au-delà de ce montant
Retraite complémentaire 7 % dans la limite de 42 946 €
8 % pour la part au-delà de ce montant et dans la limite de 4 Pass		 8,1 % dans la limite du Pass
9,1 % pour la part au-delà de ce montant et dans la limite de 4 Pass

Décret n° 2024-688 du 5 juillet 2024, JO du 6

Article publié le 10 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Copyright Maskot

Cession de droits sociaux : la garantie d’éviction due par le cédant est limitée

L’interdiction faite au cédant de droits sociaux, en vertu de la garantie d’éviction à laquelle il est tenu, de concurrencer la société dont il a cédé les titres est limitée dans le temps, au regard de l’activité et du marché concernés.

Le cédant de droits sociaux est tenu de garantir l’acquéreur de toute éviction qui serait de son fait, même si l’acte de cession ne le prévoit pas. Prévue par la loi, cette garantie interdit au cédant de commettre des actes qui seraient de nature à constituer des reprises ou des tentatives de reprise de la société vendue ou des atteintes à l’activité de la société telles qu’elles empêcheraient l’acquéreur de la poursuivre ou de réaliser l’objet social.

Rappel : le cédant de droits sociaux est également tenu de garantir l’acquéreur contre toute éviction émanant d’une tierce personne, sauf si une clause insérée dans l’acte de cession prévoit le contraire.

En vertu de cette garantie d’éviction, le cédant de droits sociaux s’interdit donc de se rétablir en concurrençant la société dont il a cédé les droits. Mais cette obligation est limitée dans le temps, au regard de l’activité et du marché concernés.

Un marché innovant et évolutif

Les juges ont réaffirmé cette règle dans l’affaire récente suivante. Quelque temps après avoir acquis les actions d’une société éditant des logiciels, son nouveau propriétaire avait agi en justice contre les cédants en invoquant la garantie d’éviction car il leur reprochait d’avoir créé une société dans le même domaine d’activité. Mais les juges ont estimé que ces derniers n’avaient pas méconnu leurs obligations résultant de la garantie d’éviction, et ce pour plusieurs raisons :
– la société concurrente avait été créée par l’un des cédants plus de trois ans après la cession, l’autre cédant l’ayant rejoint en tant que salarié plus de quatre ans après la cession ;
– la mise en ligne par la société concurrente de la première version d’un logiciel n’avait eu lieu que cinq ans après la cession ;
– la société dont les titres avaient été cédés intervenait sur un marché, en l’occurrence celui du développement des produits informatiques et des prestations de services correspondantes, où l’innovation technologique est rapide. Pour les juges, interdire pendant plusieurs années aux cédants d’une société œuvrant sur un tel marché innovant et évolutif de créer une société dans le même secteur serait disproportionné par rapport à la protection des intérêts de l’acquéreur.

Cassation commerciale, 6 novembre 2024, n° 23-11008

Article publié le 10 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Prapass Pulsub / Getty Images

Pharmaciens : les préparateurs sont désormais autorisés à vacciner

Les préparateurs en pharmacie peuvent maintenant, sous la supervision d’un pharmacien et après avoir suivi une formation spécifique, administrer l’ensemble des vaccins inscrits dans le calendrier vaccinal.

Si les missions confiées aux pharmaciens, notamment en matière de vaccination, s’élargissent au fil du temps, elles s’étendent également peu à peu aux préparateurs en pharmacie. Pour preuve, leurs compétences vaccinales viennent d’être reconnues et élargies à l’ensemble des vaccins inscrits dans le calendrier vaccinal en vigueur.

Quels vaccins ?

Les préparateurs en pharmacie peuvent dorénavant administrer :
– tous les vaccins mentionnés dans le calendrier vaccinal aux patients âgés de 11 ans et plus, selon les recommandations figurant dans ce calendrier ;
– les vaccins contre la grippe saisonnière aux patients âgés d’au moins 11 ans, qu’ils soient ou non ciblés par les recommandations vaccinales ;
– les vaccins contre le Covid-19 aux patients âgés de 5 ans et plus, ciblés ou non par les recommandations vaccinales.

Précision : la possibilité d’administrer des vaccins avait déjà, par le passé et de manière dérogatoire, été accordée aux préparateurs en pharmacie pour lutter contre la grippe saisonnière et le Covid-19.

À quelles conditions ?

Lors de l’administration des vaccins, les préparateurs doivent être supervisés par un pharmacien. Et ils doivent également avoir suivi une formation préalable respectant les objectifs pédagogiques du module « administration de vaccins ».

À noter : les préparateurs en pharmacie qui ont déjà suivi une formation spécifique dans le cadre des mesures exceptionnelles mises en place pour lutter contre le Covid-19 sont dispensés de suivre une nouvelle formation dès lors qu’ils administrent uniquement les vaccins contre le Covid-19 et la grippe saisonnière.

Et quelle que soit la formation suivie par le préparateur, elle doit faire l’objet d’une attestation remise au pharmacien titulaire de l’officine.

Arrêté du 4 décembre 2024, JO du 5

Article publié le 10 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Thanasis : Getty Images

CFE : déclarez la création ou la reprise d’un établissement en 2024

Les entreprises qui ont créé ou acquis un établissement en 2024 doivent souscrire la déclaration n° 1447-C au titre de la cotisation foncière des entreprises (CFE) 2025 au plus tard le 31 décembre prochain.

Une entreprise qui a créé ou acquis un établissement en 2024 doit, en principe, souscrire, au plus tard le 31 décembre prochain, une déclaration de cotisation foncière des entreprises (CFE) à l’aide du formulaire n° 1447-C.

Rappel : la CFE est, avec la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), l’une des deux composantes de la contribution économique territoriale (CET).

Cette déclaration, qui sert à établir la CFE 2025, doit être déposée, pour chaque établissement créé ou repris, en un seul exemplaire auprès du service des impôts des entreprises (SIE) dont il relève, peu importe que plusieurs établissements soient situés dans la même commune.

Précision : un cadre dédié aux biens du nouvel établissement passibles d’une taxe foncière (locaux, terrains…) doit être renseigné.

Si l’établissement créé ou repris en 2024 peut bénéficier d’une exonération en 2025, l’entreprise doit en faire la demande dans cette déclaration. À cette fin, le cadre D propose les dispositifs d’exonération les plus courants (entreprises nouvelles, zones France ruralités revitalisation, quartiers prioritaires de la politique de la ville, locations en meublé…). S’agissant des autres régimes de faveur, la demande doit être formée en joignant, selon les cas, l’annexe n° 1447-E ou la déclaration spéciale n° 1465.

À savoir : dans le même délai, l’ancien exploitant doit déclarer, sur papier libre, la cession, qu’elle soit totale ou partielle, intervenue en 2024 ou prenant effet au 1er janvier 2025, auprès du SIE dont dépend l’établissement cédé. Et en cas de cession partielle, il doit éventuellement souscrire, avant le 1er janvier 2025, une déclaration rectificative n° 1447-M afin de réduire son imposition de 2025, sauf si cette déclaration a été déposée au printemps 2024 et qu’elle prend déjà en compte la cession.

Article publié le 06 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Cavan Images / Getty images

Obligation de conseil du vendeur professionnel : à lui de prouver qu’il l’a bien remplie !

Le vendeur professionnel doit prouver qu’il a bien satisfait, lors de la vente, à son obligation de conseil à l’égard de l’acheteur.

Le vendeur professionnel est tenu à une obligation d’information et de conseil à l’égard de ses clients. Cette obligation lui impose notamment de se renseigner, avant la vente, sur les besoins de l’acheteur et de l’informer de l’aptitude ou de l’adéquation du bien proposé à l’utilisation qui en est prévue.

Précision : cette obligation d’information et de conseil pèse sur le vendeur lorsque l’acheteur est un profane, c’est-à-dire une personne qui ne dispose pas de la compétence lui permettant de juger par elle-même de la portée exacte des caractéristiques techniques du bien vendu et de son adaptation à l’usage auquel il est destiné. Cette personne peut donc être un particulier, mais aussi, le cas échéant, un professionnel.

En cas de litige, il appartient au vendeur de prouver qu’il a bien rempli son obligation de conseil lors de la vente. Ce principe a été rappelé par les juges dans l’affaire récente suivante. Un hôtel-bar-restaurant situé en bord de mer avait acheté du mobilier, notamment des parasols, pour sa terrasse extérieure. Ce mobilier s’étant rapidement dégradé, l’exploitant de l’hôtel avait agi en justice contre le vendeur pour obtenir l’annulation de la vente. La cour d’appel avait rejeté la demande de l’acheteur au motif que le vendeur soutenait l’avoir avisé oralement, lors de la vente, de la nécessité d’entretenir le matériel livré compte tenu de sa future exposition aux embruns. Cette affirmation étant d’ailleurs étayée par un constat d’huissier, établi quelques années après la vente, selon lequel l’exploitant de l’hôtel indiquait qu’il appliquait sur les parasols, toutes les semaines en saison, un produit spécifique ainsi qu’une graisse synthétique afin de les entretenir. En outre, la cour d’appel avait constaté qu’une nouvelle information sur ce point avait été donnée à l’acquéreur, par écrit, par le biais d’une mention figurant sur une facture émise postérieurement à la vente.

La preuve d’une information donnée au moment de la vente

Mais saisie à son tour, la Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel. Pour elle, il incombe au vendeur professionnel de prouver qu’il s’est acquitté de l’obligation de conseil qui lui impose de se renseigner sur les besoins de l’acheteur afin d’être en mesure de l’informer quant à l’adéquation de la chose proposée à l’utilisation qui en est prévue. À ses yeux, les motifs relevés par la cour d’appel n’étaient pas suffisants pour établir que le vendeur avait rempli cette obligation au moment de la vente.

Cassation commerciale, 16 octobre 2024, n° 23-15992

Article publié le 06 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : FG Trade Latin / Getty images

Gare aux DPE de complaisance !

Selon une étude récente, 1,3 million de biens immobiliers en France pourraient avoir bénéficié d’un DPE (de complaisance) légèrement surévalué pour améliorer leur classification énergétique.

Les enjeux autour du diagnostic de performance énergétique (DPE) sont nombreux. Pour les locataires, il permet d’éviter les passoires thermiques et d’anticiper les coûts énergétiques. Pour les bailleurs, il permet, outre de se conformer aux réglementations, de valoriser leurs biens et de réduire la vacance locative. Et pour les acquéreurs, le DPE aide à estimer les coûts futurs, à choisir un logement performant et à accéder à des aides financières pour la rénovation. Mais encore faut-il que ce diagnostic de performance énergétique soit établi de façon fidèle. Un DPE erroné ou mal réalisé peut notamment conduire à faire chuter le prix d’un bien.D’ailleurs, selon une étude publiée récemment par KRNO, de nombreux DPE peuvent être qualifiés de « complaisance ». En effet, ces diagnostics, légèrement surévalués pour améliorer la classification énergétique d’un bien, concernent une part significative des logements en France, notamment 18,81 % des biens classés F, artificiellement promus en E. Cette pratique soulève des enjeux majeurs pour le marché immobilier et la transition énergétique. Globalement, le préjudice économique est significatif : la surévaluation des biens due à ces pratiques est estimée à environ 21 milliards d’euros, impactant directement les acheteurs et les investisseurs. Cette fraude déguisée, bien que subtile, compromet la crédibilité d’un outil pourtant essentiel pour guider les décisions économiques et environnementales.

Plusieurs types de fraude

Trois principaux types de fraudes liés au DPE ont été recensés par les auteurs de l’étude :
1- le faux DPE : réalisé par des faussaires, similaire à la production de faux billets ou de faux documents d’identité, pour quelques dizaines d’euros ;
2- le DPE mensonger : effectué par un diagnostiqueur certifié qui attribue délibérément une note énergétique (souvent D ou E) ne reflétant pas la réalité du bien (plus d’une demi-lettre). Des professionnels détectent ces incohérences flagrantes en analysant le DPE. Le diagnostiqueur ne pouvant pas décemment justifier les incohérences trouvées ;
3- le DPE de complaisance (l’objet de l’étude présentée) : réalisé par un diagnostiqueur certifié qui améliore légèrement la note pour atteindre une lettre supérieure. Ce phénomène est plus subtil et difficile à détecter, car les ajustements se situent souvent dans les marges d’erreur relativement faibles (moins d’une demi-lettre).Selon l’étude, ces fraudes s’expliquent par le flou méthodologique qui entoure le DPE. Combiné à des motivations commerciales, il favorise les dérives qui bénéficient quasi exclusivement au vendeur. Ce dernier étant le client direct du diagnostiqueur. Ces dérives s’expliquent également par un changement d’usage du DPE au fil du temps. À l’origine, le DPE avait pour ambition de sensibiliser les Français aux enjeux énergétiques, tout en restant accessible financièrement, et donc forcément peu précis. Puis, les pouvoirs publics ont voulu s’appuyer sur le DPE pour inciter fortement les propriétaires et les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique. En conséquence, le DPE a dû s’adapter et devenir plus exigeant.

Comment diminuer les fraudes ?

Pour l’auteur de l’étude, plusieurs solutions pourraient permettre de réduire la fraude. Tout d’abord, exiger que les logiciels de diagnostic masquent les notes énergétiques jusqu’à leur soumission officielle à l’ADEME, réduisant les tentations de complaisance en optimisant les paramètres. Ensuite, introduire des marges d’erreur clairement définies à ne pas dépasser, à l’image de la « Loi Carrez » pour les surfaces. Autre action possible, renforcer les approches « contradictoires » en déployant le CIL (Carnet Information Logement) et en créant des cycles périodiques de diagnostics (à l’instar des contrôles techniques autos). Enfin, responsabiliser les propriétaires en leur faisant signer sur l’honneur le DPE, signifiant ainsi qu’ils ont transmis au diagnostiqueur des informations fiables et complètes.

Article publié le 06 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Copyright (C) Andrey Popov