Recharger son prêt immobilier : bientôt une réalité ?

Afin de fluidifier le marché immobilier, une proposition de loi a pour objectif de généraliser la portabilité des crédits immobiliers.

Certaines offres de prêts immobiliers contiennent une clause dite de portabilité. Une clause qui permet à un propriétaire de conserver le crédit qu’il a contracté lors de l’achat de sa propriété actuelle pour financer un nouveau bien. Le bien actuel étant destiné à la vente. L’intérêt de cette clause : permettre au propriétaire de continuer à bénéficier du taux de son premier crédit si celui‑ci est plus avantageux que les taux en cours. À noter que ce type de clause n’est pas obligatoire et à même tendance à disparaître. Les banques ont bien compris que la clause de portabilité pouvait être pénalisante pour elles dans un contexte de hausse prévisible des taux d’intérêt. Toutefois, un député a déposé récemment une proposition de loi visant à généraliser la clause de portabilité aux offres de prêts immobiliers. Ce qui permettrait, selon le député, d’agir contre le blocage du marché de l’immobilier et de simplifier les procédures de vente et de rachat de bien. En effet, outre la conservation du taux en cours, la portabilité évite de devoir contracter un nouveau crédit et de régler des pénalités de remboursement anticipé de prêt. Reste à savoir maintenant si ce texte verra bien le jour. La Fédération bancaire française (FBF)s’est d’ores et déjà exprimée sur le sujet. Elle estime que ce type de dispositif créerait un risque supplémentaire sur les ménages. En raison des contraintes financières pesant sur les banques, il existerait un risque de passer d’une offre essentiellement à taux fixe, protectrice du budget des ménages, en offre à taux variable et des taux fixes résiduels plus élevés. Selon la FBF, entre la volatilité plus grande des durées réelles des prêts et leur allongement et le poids plus important donné au bien immobilier comme garantie nécessiteraient une transformation du modèle et du refinancement des crédits pour maitriser les risques. En outre, la portabilité ajouterait sans doute de nouvelles contraintes en capital pour les banques et in fine sur les coûts pour les emprunteurs. À suivre, donc…

Proposition de loi n° 2583 visant à généraliser la clause de portabilité aux offres de prêts immobiliers, enregistrée à l’Assemblée nationale le 2 mai 2024

Article publié le 30 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Sakchai Vongsasiripat / Getty images

Êtes-vous concerné par la déclaration d’occupation des biens immobiliers ?

Les propriétaires de locaux d’habitation sont tenus de souscrire une déclaration d’occupation au plus tard le 30 juin 2024 si leur situation a évolué depuis l’an dernier.

Depuis l’an dernier, les propriétaires (particuliers, sociétés, associations…) de biens immobiliers affectés à l’habitation sont tenus de déclarer les conditions d’occupation, c’est-à-dire par eux-mêmes ou par un tiers, de ces locaux au 1er janvier afin de permettre à l’administration fiscale de déterminer s’ils sont imposables ou non à la taxe d’habitation et à la taxe sur les logements vacants. Cette obligation déclarative n’a toutefois pas à être renouvelée chaque année. Elle doit l’être seulement en cas de changement de situation (changement de locataire, nouvelle résidence principale, achat d’un logement, par exemple) depuis la dernière déclaration. Et lorsqu’elle est requise, la déclaration d’occupation doit être effectuée au plus tard le 30 juin 2024. Pour cela, les propriétaires doivent se rendre sur le site internet www.impots.gouv.fr, dans le service « Gérer mes biens immobiliers », accessible depuis leur espace personnel.

Précision : la déclaration d’occupation doit, en principe, être souscrite par voie électronique. Toutefois, les propriétaires qui n’ont pas d’accès à internet peuvent utiliser le formulaire papier n° 1208-OD.

Et attention, le défaut de déclaration d’occupation et l’inexactitude des informations fournies peuvent être sanctionnés par une amende de 150 € par logement.

À savoir : par tolérance, cette amende n’est pas appliquée au titre de 2023.

Article publié le 29 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : NickyLloyd / Getty images

Comment déduire fiscalement le coût de vos travaux ?

Des travaux réalisés dans un bien locatif peuvent vous permettre de diminuer votre facture fiscale.

Vous possédez des biens immobiliers que vous louez ou que vous allez louer, et vous avez réalisé des travaux. Sachez que ces derniers peuvent être déduits fiscalement. Explications.

Les travaux déductibles

Le coût de la plupart des travaux peut être déduit du montant des loyers encaissés. Il s’agit des dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration ainsi que, le cas échéant, des charges de copropriété.Il s’agit des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état, afin d’en permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement.À titre d’exemple, on peut citer : le ravalement, le remplacement de la chaudière ou d’éléments de canalisations, la remise en état de la toiture, la réfection d’une installation électrique déjà existante et les dépenses liées à l’établissement des diagnostics. Ces dépenses sont déductibles, quelle que soit l’affectation des locaux (habitation, commerce, etc.).Les réparations locatives sont, en principe, supportées directement par le locataire et donc non déductibles. Cependant, si elles sont prises en charge par le propriétaire, elles pourront être déduites dans les deux cas suivants :- elles sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure (par exemple, les travaux de peinture effectués à la suite de la remise en état des conduits de fumée) ;- elles sont engagées, avant l’installation d’un locataire, en vue de faciliter la location.Les travaux d’amélioration sont ceux qui ont pour objet d’apporter au logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble. Il s’agit par exemple de l’installation d’un ascenseur ou d’un accès collectif à la fibre, de travaux de raccordement au réseau d’assainissement ou bien encore de travaux d’aération des pièces d’eau. Ces travaux sont déductibles s’il s’agit d’un logement.Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles. Sont considérés comme tels les travaux ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre, les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction, et les travaux d’agrandissement qui augmentent le volume ou la surface habitable des locaux existants. De même, les travaux de démolition ne sont pas non plus déductibles.Lorsque le bien loué est situé dans un immeuble en copropriété, les travaux réalisés dans les parties communes peuvent également être déduits des loyers perçus par les copropriétaires bailleurs. Les dépenses déductibles sont les mêmes que pour les parties privatives. Ainsi, s’agissant de locations de logements, sont déductibles les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration.En revanche, les modalités de déduction des travaux sur les parties communes sont tout à fait différentes puisque ces dépenses sont incluses dans les charges de copropriété et déduites dans les conditions propres à ce type de charges.Ainsi, chaque propriétaire bailleur doit, d’une part, déduire l’ensemble des provisions de charges payées l’année précédente (soit, en 2024, les provisions versées en 2023) et, d’autre part, réintégrer les charges non déductibles de 2022 dont l’arrêté est intervenu en 2023.

Comment procéder ?

Lorsque vous louez des locaux nus, vous déclarez vos revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Pour la détermination du revenu imposable, vous ne pouvez déduire que les travaux que vous avez réalisés. Mais attention, cette déduction n’est pas possible lorsque vous êtes imposé selon le régime dit du « micro-foncier ». Dans ce cadre, un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif des charges inhérentes au bien loué, est appliqué aux revenus fonciers bruts. Autrement dit, vous devez, pour pouvoir imputer ces charges, être au régime réel. Après imputation de ces charges sur vos revenus fonciers, si un résultat négatif apparait, c’est-à-dire lorsque les charges sont supérieures aux recettes, le déficit foncier ainsi constaté peut, en principe, être imputé sur vos revenus.Attention, des règles bien particulières encadrent l’imputation des déficits fonciers sur vos revenus. Ainsi, les déficits fonciers, provenant de dépenses déductibles (autres que les intérêts d’emprunt), subis au cours d’une année d’imposition s’imputent en principe sur votre revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €. Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier plafonné à 10 700 €, l’excédent est imputable sur vos revenus globaux des 6 années suivantes. Sachant que la fraction du déficit supérieure à 10 700 € et celle qui provient des intérêts d’emprunt sont imputables sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes. Attention : l’imputation des déficits n’est définitivement acquise qu’à condition que le logement demeure affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant celle de l’imputation.

Article publié le 28 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : guruXOOX

Quand une mise en demeure de payer le fermage n’est pas retirée

Lorsqu’elle n’est pas retirée par son destinataire, une lettre recommandée avec accusé de réception portant mise en demeure de payer les fermages est dénuée d’efficacité. L’action en résiliation du bail rural intentée ensuite par le bailleur pour défaut de paiement des fermages n’est donc pas recevable.

Le bailleur qui entend recouvrer un impayé de fermage doit envoyer à l’exploitant locataire une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Et attention, car si elle n’est pas retirée par son destinataire, cette lettre recommandée est dépourvue d’efficacité juridique. C’est ce que les juges ont affirmé dans l’affaire récente suivante. Confronté à plusieurs impayés de fermage, un bailleur avait délivré à son locataire une mise en demeure de payer par LRAR. Cette lettre n’ayant pas été retirée par ce dernier, et les sommes dues n’ayant pas été payées, le bailleur avait, trois mois plus tard (conformément au délai légal), agi en justice afin d’obtenir la résiliation du bail. Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause car ils ont estimé que, n’ayant pas été retirée, la lettre ne valait pas mise en demeure. Or dans la mesure où la mise en demeure constitue un acte préalable obligatoire à l’exercice d’une action en résiliation du bail, la procédure de résiliation du bail engagée par le bailleur n’était pas valable. Sévère ! En pratique, lorsqu’une LRAR n’est pas retirée, le bailleur a donc tout intérêt à réitérer sa sommation de payer en envoyant une mise en demeure, cette fois, par acte de commissaire de justice.

Rappel : le défaut de paiement du fermage par un exploitant agricole constitue une cause de résiliation de son bail rural. Mais attention, le bailleur n’est en droit d’obtenir en justice la résiliation du bail pour ce motif que si « deux défauts de paiement du fermage ont persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance ».

Cassation civile 3e, 14 décembre 2023, n° 22-16751

Article publié le 28 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : YorVen / Getty images

Le caractère manifestement exagéré des primes versées sur un contrat d’assurance-vie

Pour juger du caractère exagéré des primes versées sur un contrat d’assurance-vie, les juges doivent se fonder sur un certain nombre de critères…

Les conditions de souscription d’une assurance-vie autorisent l’épargnant à verser des primes dont le montant est totalement libre. Et rien a priori ne lui interdit de détenir une partie importante de son patrimoine au sein d’un tel contrat pour en faire « profiter », au moment de son décès, un ou plusieurs bénéficiaires désignés parmi les héritiers eux-mêmes ou une personne extérieure à la famille. En revanche, le contrat d’assurance-vie ne doit pas être un moyen pour empêcher les héritiers réservataires de percevoir, au moment du décès de l’épargnant, leur part de réserve. Si tel était le cas, la loi protège ces derniers en leur ouvrant une action judiciaire spécifique basée sur la notion de primes manifestement exagérées. Ce recours ayant comme finalité de remettre en cause la transmission du capital au(x) bénéficiaire(s) de l’assurance-vie et de réintégrer, au sein de la succession du défunt, soit la partie excessive, soit la totalité des primes versées. L’utilisation de cette action judiciaire a fait l’objet d’un récent contentieux. Dans cette affaire, deux époux étaient décédés respectivement les 1er mars 2010 et 21 avril 2013, en laissant pour leur succéder leurs deux enfants. Un contrat d’assurance-vie avait été souscrit par la mère au bénéfice de sa fille. Au décès de la mère, le frère avait demandé notamment le rapport à la succession des sommes versées sur cette assurance-vie au titre des primes manifestement exagérées. Saisie du litige, la cour d’appel avait condamné la sœur à rapporter à la succession l’intégralité du capital versé. Pour justifier leur position, les juges avaient souligné que, au moment de la souscription du contrat, la mère n’avait pas de revenus propres et n’était pas assujettie à l’impôt sur le revenu. L’utilité d’un tel contrat n’était donc pas démontrée. Une argumentation qui n’a pas convaincu les juges de la Cour de cassation. Ces derniers ont estimé que la cour d’appel n’avait pas évalué la situation en tenant compte du patrimoine global des époux (immobilier et comptes d’épargne). Ce patrimoine étant, à leurs yeux, de nature à établir que le montant des primes versées n’était pas manifestement exagéré. En outre, les juges ont rappelé que le caractère manifestement exagéré des primes s’apprécie au moment de leur versement et au regard de différents critères comme l’âge, la situation patrimoniale et familiale du souscripteur et l’utilité du contrat pour ce dernier. Appréciation à laquelle la cour d’appel n’avait pas procédé.

Cassation civile 1re, 2 mai 2024, n° 22-14829

Article publié le 28 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : CalypsoArt / Getty images

Modalités de paiement de l’impôt sur la fortune immobilière

Le montant de mon impôt sur la fortune immobilière (IFI) étant devenu trop élevé, je souhaiterais mensualiser son paiement. Est-ce possible ?

Malheureusement, le paiement de l’IFI par prélèvement mensuel n’est pas autorisé. Vous devez donc l’acquitter en une seule fois, par télérèglement ou, sous conditions, par la remise d’œuvres d’art ou de biens immobiliers. Pour l’IFI 2024, vous recevrez, normalement en août prochain, un avis d’imposition, distinct de celui de l’impôt sur le revenu, avec le montant à payer au plus tard, selon les cas, le 16 ou le 21 septembre 2024.

Article publié le 24 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024

Impôts locaux 2024 : pas de grandes envolées

Dans les villes de 40 000 à 100 000 habitants, le taux de la taxe d’habitation et des taxes foncières évolue en moyenne de 0,6 %.

Les propriétaires de biens immobiliers peuvent souffler… D’après l’étude annuelle du cabinet FSL, les communes semblent avoir fait une pause dans l’augmentation des taux des impôts locaux. En effet, globalement, en 2024, le taux de la taxe d’habitation et des taxes foncières des villes de 40 000 à 100 000 habitants et leurs groupements évolue très modérément, à hauteur de +0,6 % en moyenne. Cette progression est moindre qu’en 2023 (+1,3 %) et proche des évolutions enregistrées en 2022 (+0,9 %), 2021 (+0,8 %) et 2020 (+0,4 %). Dans le détail, sur les 154 territoires observés, 85 % d’entre eux ont maintenu leur taux en 2024 (131 territoires), 12 % les ont augmentés (18 territoires) et 3 % les ont diminués (5 territoires).

Précision : en 2024, le montant des impôts locaux va augmenter mécaniquement. En effet, les valeurs locatives cadastrales, qui servent de base de calcul notamment pour la taxe foncière, sont revalorisées chaque année au moyen d’un coefficient forfaitaire qui tient compte de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) publié par l’Insee au mois de novembre précédent la taxation. Compte tenu de la valeur de l’IPCH constatée en novembre 2023, les valeurs cadastrales connaissent en 2024 une augmentation forfaitaire de 3,9 %.

Dans les grandes villes, celles de plus de 100 000 habitants, la tendance semble similaire : 81 % de ces territoires (34 sur 42) ont maintenu leurs taux en 2024. Cette proportion est en hausse par rapport à 2023 (76 %) et 2022 (69 %) mais en baisse par rapport aux observations de la période 2017-2021. Parmi les agglomérations qui ont décidé de faire contribuer davantage les propriétaires, on peut citer les villes de Nice, avec une hausse votée à hauteur de 19,2 %, de Nancy (+14,5 %), d’Annecy (+14,1 %) et de Villeurbanne (+10 %). Assez rare pour être signalé, seule la ville de Brest a décidé de faire un geste en abaissant les taux de ses impôts locaux de 1 % !

Article publié le 23 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Sakchai Vongsasiripat / Getty images

Vers un encadrement des frais bancaires sur succession

Une proposition de loi prévoit notamment un plafonnement des frais appliqués lors de la clôture des comptes bancaires d’une personne décédée.

Votée à l’unanimité (en première lecture) au Sénat, une proposition de loi prévoit d’encadrer les frais facturés par les établissements bancaires pour clôturer les comptes de leurs clients décédés, couramment appelés « frais bancaires de succession ». Selon une étude d’UFC – Que Choisir datant de février 2024, ces frais s’élevaient en moyenne à 291 € en 2023 (soit +50 % par rapport à 2012). Autre élément à tirer de cette étude, les frais bancaires acquittés en moyenne par les héritiers pour une succession de 20 000 € s’échelonnent entre 80 et 527,50 €, soit un rapport de 1 à 6,5 pour une succession. Les frais facturés en France sont presque trois fois supérieurs à ceux pratiqués en Belgique et en Italie et près de quatre fois plus élevés qu’en Espagne, selon cette même étude. Concrètement, le texte de loi prévoit la gratuité des opérations de clôture des comptes dans trois cas :- pour les successions les plus modestes, à savoir lorsque le solde total des comptes du défunt est inférieur à un seuil fixé à 5 909 € actuellement. Ce montant étant révisé tous les ans en fonction de l’inflation ;- pour les successions des comptes des défunts mineurs, sans condition de montant ;- pour les successions les plus simples, c’est-à-dire lorsque le ou les héritiers produisent un acte de notoriété ou une attestation signée par l’ensemble des héritiers à la banque lors de la clôture des comptes du défunt, peu importe leurs soldes. Les opérations liées à la clôture ne devront pas présenter de complexité manifeste. Seront notamment soumis à ce dispositif les comptes de dépôt et de paiement ainsi que les plans et livrets réglementés (livret jeune, Livret A, LDDS, LEP, PEL, CEL…). Dans les autres cas de succession (hors ces trois cas de gratuité), les opérations liées à la clôture des comptes et produits d’épargne d’un défunt pourront donner lieu à des frais mais ces derniers seront plafonnés à 1 % maximum du montant total des sommes détenues et selon un barème dégressif qui sera fixé par décret. Les banques seront donc soumises à un double plafonnement, en pourcentage et en valeur.

Précision : la proposition de loi prévoit également que le respect de la règlementation sera contrôlé par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution et par la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes.

Proposition de loi visant à réduire et encadrer les frais bancaires sur succession, enregistrée à l’Assemblée nationale le 16 mai 2024

Article publié le 23 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Gabor Izso / Getty images

Aider ses enfants en leur donnant l’usufruit temporaire d’un bien

Outre ses avantages fiscaux, la donation temporaire d’usufruit permet notamment de procurer des revenus à ses enfants.

Pour aider leurs enfants (ou leurs petits-enfants) à financer leurs études ou se lancer dans la vie active, les parents peuvent leur consentir une donation temporaire d’usufruit d’un de leurs biens. Explications.

Qu’est-ce qu’une donation temporaire d’usufruit ?

La donation temporaire d’usufruit consiste pour une personne à transférer à l’un de ses enfants l’usufruit d’un de ses biens (un portefeuille de valeurs mobilières ou un logement locatif, par exemple) pour une durée limitée (souvent entre 5 et 10 ans). Ce qui permet au bénéficiaire de la donation (l’enfant) de percevoir les revenus générés par ce bien à la place du donateur (le parent) pendant cette période. Intérêt pour le donateur : il conserve la nue-propriété du bien pendant la durée de la donation et demeure certain de recouvrer sa pleine propriété au terme de l’opération. Il pourra donc profiter ultérieurement des revenus procurés par le bien. Mais attention, pour être valable, une donation temporaire d’usufruit doit être conclue devant un notaire et pour une durée minimale de 3 ans.

Comment sont calculés les droits de donation ?

La donation temporaire d’usufruit n’est pas sans incidence sur le plan fiscal, notamment en ce qui concerne les droits de donation. Et ce même si la valeur de la donation est réduite car elle ne porte que sur le seul usufruit et non sur la pleine propriété du bien. En pratique, l’administration fiscale évalue forfaitairement la donation à 23 % de la valeur des biens dont le donateur a cédé l’usufruit temporaire par tranche de 10 ans. Ainsi, si l’usufruit d’un logement est donné pour 8 ans, et que la valeur de ce logement est estimée à 250 000 €, la valeur de l’usufruit transmis sera évaluée à 57 500 €. Sachant que dans la majeure partie des cas, la donation se réalise en franchise d’impôt, compte tenu de l’abattement de 100 000 € dont bénéficient les enfants sur les donations consenties par leurs parents.

Un impact sur l’impôt sur le revenu

Consentir une donation temporaire d’usufruit présente aussi l’avantage de diminuer l’impôt sur le revenu du donateur puisque celui-ci ne percevra plus, pendant la durée de la donation, les loyers tirés de la location du logement ou les revenus issus des valeurs mobilières. Et en général, l’enfant qui reçoit l’usufruit ne devient pas imposable pour autant.

Article publié le 22 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Westend61 / Eugenio Marongiu

Déduction des travaux dans un logement bientôt loué

Je vais réaliser des travaux dans un appartement pour pouvoir le mettre en location. Puis-je déduire le montant de ces travaux avant que cet appartement ne soit effectivement sur le marché locatif ?

En principe, le montant des travaux effectués dans un logement vient en déduction des loyers perçus. Toutefois, l’administration admet la déduction des travaux avant même que le logement ne soit loué. Pour ce faire, vous devez indiquer, dans l’espace « informations » de votre déclaration de revenus, votre intention de mettre en location ce logement une fois les travaux réalisés. Et ne tardez pas à louer, car le fisc pourrait vous demander de prouver que vous avez entrepris les démarches nécessaires pour trouver un locataire.

Article publié le 16 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024