De nouvelles précisions pour le dispositif Pinel

L’administration fiscale précise la notion de bâtiments d’habitation collectifs.

Avec la loi de finances pour 2021, le dispositif Pinel connaît quelques évolutions. D’une part, le taux de la réduction d’impôt est, dans certains cas, revu à la baisse de manière progressive en 2023 et 2024. D’autre part, pour les logements neufs (acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement), l’avantage fiscal n’est désormais octroyé qu’aux logements faisant partie d’un bâtiment d’habitation collectif. Cette dernière notion étant floue, l’administration fiscale vient de publier des commentaires apportant quelques précisions. Selon l’administration, la notion de bâtiment d’habitation collectif nécessite la réalisation d’un nombre minimal de logements, qui doit obligatoirement être supérieur à deux. Des logements qui doivent être groupés dans un seul et même bâtiment pour que celui-ci puisse recevoir la qualification de « collectif ». Étant précisé que ce regroupement n’implique pas nécessairement la superposition verticale des logements, ces derniers pouvant également être alignés ou en bande. Quelle que soit la configuration des logements, la construction doit se présenter comme un seul bâtiment caractérisé par une unité de structure (fondation, toiture, gros œuvre…). En outre, le fisc donne des exemples de constructions ne pouvant être considérées comme collectives. Tel est le cas des villas individuelles construites au sein d’une copropriété et des villas construites de manière jumelée voire en bande. BOI-RES-000079

Article publié le 19 janvier 2021 – © Les Echos Publishing 2021

L’affiliation des loueurs en meublé professionnel au régime des indépendants

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021 revoit les critères d’affiliation des loueurs en meublé professionnel au régime des travailleurs indépendants.

Les personnes qui pratiquent une activité de location meublée doivent respecter différentes règles, notamment fiscales et sociales. Fiscalement, la location meublée est considérée comme une activité exercée à titre professionnel (statut de loueur en meublé professionnel ou LMP) lorsque les deux conditions suivantes sont réunies : les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ; ces recettes excèdent les autres revenus d’activité (salaires, BIC, BNC, BA…) du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Précision : une autre condition, abrogée le 8 février 2018, prévoyait que, pour être considéré comme LMP, un membre au moins du foyer fiscal devait être inscrit au RCS.

Du point de vue social, les personnes qui exercent ce type d’activité et qui relèvent du statut de LMP sont, en principe, affiliées au régime de la Sécurité sociale des indépendants. Afin de mettre en cohérence le droit fiscal et le droit social, la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021 revoit les critères d’affiliation au régime des indépendants. Concrètement, le texte reprend les critères établis par le droit fiscal, à savoir : des recettes annuelles excédant 23 000 € et les autres revenus d’activités du foyer fiscal.

Précision : sur option, les loueurs de meublés de courte durée peuvent, sous conditions, s’affilier au régime général des salariés. Sous réserve de respecter certains critères (plafonds de recettes annuelles ou chiffre d’affaires, notamment), cette démarche peut être réalisée directement sur le site internet de l’Urssaf.

En pratique, en étant affilié au régime de la Sécurité sociale des travailleurs indépendants, les loueurs en meublé professionnel sont redevables de cotisations sociales et non plus de prélèvements sociaux.

Loi n° 2020-1576 du 14 décembre 2020, JO du 15

Article publié le 14 janvier 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Plafond de déduction fiscale d’un Plan d’épargne retraite

J’ai souscrit récemment un Plan d’épargne retraite. Afin d’organiser mes versements durant l’année, j’aimerais connaître mon plafond de déduction fiscale. Comment puis-je obtenir cette information ?

Pour connaître le montant de votre plafond de déduction fiscale adossé à votre Plan d’épargne retraite, vous pouvez vous adresser à l’administration fiscale via votre messagerie du site www.impots.gouv.fr. Elle pourra alors vous communiquer le plafond de l’année en cours ainsi que les plafonds non utilisés (reportables) des trois années passées. Vous pouvez également retrouver cette information sur votre dernier avis d’impôt sur le revenu.

Article publié le 13 janvier 2021 – © Les Echos Publishing 2021

La réduction d’impôt Sofica est prorogée

Devant prendre fin au 31 décembre 2020, la réduction d’impôt Sofica est prorogée de trois ans.

Les investissements dans les Sofica (sociétés pour le financement de l’industrie cinématographique ou de l’audiovisuel) contribuent au financement de la production cinématographique et audiovisuelle en France. Rappelons qu’en contrepartie d’un investissement dans une Sofica, les souscripteurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 30 % des sommes effectivement versées à ce titre au cours de l’année d’imposition, retenues dans la double limite de 25 % du revenu net global et de 18 000 €, soit une réduction maximale de 5 400 €. Étant précisé que le taux de la réduction peut être porté à 36 % ou à 48 % lorsque notamment la société bénéficiaire s’engage à réaliser au moins 10 % de ses investissements directement dans le capital de sociétés de réalisation avant le 31 décembre de l’année suivant celle de la souscription.

Attention toutefois, pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est nécessaire de conserver ses parts pendant au moins 5 ans. Alors que la réduction d’impôt Sofica devait prendre fin au 31 décembre 2020, la loi de finances pour 2021 proroge le dispositif pour trois années supplémentaires, soit jusqu’au 31 décembre 2023. En outre, les investissements éligibles à la réduction d’impôt ont été revues. Jusqu’à présent, seules les œuvres réalisées en version originale en langue française et produites dans un État membre de la Communauté européenne étaient éligibles. Désormais, pour faciliter l’investissement dans des œuvres réalisées en langue étrangère, ces œuvres peuvent être intégralement ou principalement réalisées en français ou dans une langue régionale en usage en France. Articles 115 et 116, loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020, JO du 30

Article publié le 13 janvier 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Brexit : que faire des actions britanniques logées au sein d’un PEA ?

Les pouvoirs publics viennent de prendre des mesures transitoires permettant d’organiser une sortie progressive des titres britanniques des portefeuilles français.

Pour investir sur les marchés financiers, le Plan d’épargne en actions (PEA) et le PEA-PME (dédié aux titres des PME et des ETI) sont des supports incontournables. Ils permettent de détenir des titres de société ayant leur siège social dans un État membre de l’UE (ou de l’EEE) ou des parts d’organismes de placement collectif détenant au moins 75 % de leurs actifs investis dans des titres de sociétés établies dans un État membre de l’UE (ou de l’EEE). Mais à l’heure où le Royaume-Uni s’apprête à quitter l’Union européenne, la question de l’éligibilité des valeurs britanniques au sein des PEA peut se poser. Une question à laquelle les pouvoirs publics ont apporté une réponse via une ordonnance datant du 16 décembre 2020. Cette dernière vient préciser que les titres acquis avant le 31 décembre 2020 reste éligible aux PEA et PEA-PME pour une période qui sera fixée par arrêté du ministre de l’Économie qui ne peut excéder 2 ans. Il en va de même pour les titres britanniques acquis par des OPC de droit européen éligibles au PEA à la date de publication de l’ordonnance ainsi que pour les parts d’OPC britanniques. À noter également que le maintien de l’éligibilité aux PEA et PEA-PME s’applique également aux fonds communs de placement spécifiques (FCPR, FCPI et FIP). Ces derniers pourront acquérir des titres britanniques après le 31 décembre 2020 si cette transaction était prévue dans le cadre d’un pacte d’actionnaires ou par un accord conclu précédemment.Ordonnance n° 2020-1595 du 16 décembre 2020, JO du 17

Article publié le 31 décembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Le HCSF assouplit les conditions d’octroi des crédits immobiliers

Grâce à une décision du Haut Comité de Stabilité Financière, les banques vont pouvoir accorder, dans certains cas, des crédits immobiliers sur 27 ans et sont autorisées à aller jusqu’à un taux d’endettement de 35 % maximum.

Bonne nouvelle ! Le Haut Comité de Stabilité Financière (HCSF), l’autorité administrative chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, vient de prendre une décision qui devrait avoir des effets positifs pour les emprunteurs, et notamment les primo-accédants. En effet, le HCSF a décidé d’assouplir ses recommandations en matière de crédit immobilier. Des recommandations qui imposaient jusqu’à présent aux établissements bancaires de limiter à 33 % le taux d’effort moyen (mensualité rapportée au revenu mensuel) des emprunteurs et à 25 ans la durée des prêts. Ainsi, dans quelques semaines (probablement en janvier 2021), le taux maximal d’effort moyen va passer à 35 %. Pour la durée des prêts, le plafond reste en principe fixé à 25 ans. Toutefois, en cas d’achats de biens immobiliers en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement) ou de construction de maisons individuelles, ce plafond peut atteindre 27 ans. Cette décision du Haut Comité de Stabilité Financière a été saluée par les professionnels du secteur qui s’inquiétaient de voir le nombre des refus de crédits immobiliers augmenter au fil du temps. Selon certains chiffres, en l’espace d’un an (août 2019-août 2020), le taux de refus est passé de 5 à 17 %, soit quasiment une demande de prêt sur cinq !

Article publié le 29 décembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Adaptez vos prélèvements à la source !

Les travailleurs indépendants qui connaissent une baisse de leurs revenus ont la faculté d’adapter le montant de leurs prélèvements d’impôt à la source.

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Article publié le 24 décembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Généalogistes : conditions de la perception d’une indemnisation

Lorsque les héritiers n’ont pas signé de contrat de révélation de succession, un généalogiste peut obtenir, en invoquant la gestion d’affaires, le remboursement de ses dépenses à condition qu’elles soient utiles et justifiées.

Lorsque les héritiers n’ont pas signé de contrat de révélation de succession, un généalogiste ne peut pas obtenir le paiement d’une rémunération. Mais il est néanmoins en droit de leur réclamer, sur le fondement de la gestion d’affaires, une certaine somme d’argent. En effet, s’il parvient à démontrer l’utilité de son intervention, il peut obtenir le remboursement des dépenses qu’il a engagées à ce titre.

Précision : on parle de gestion d’affaires lorsqu’une personne accomplit, sans avoir de mandat, des actes pour le compte d’une autre personne en vue de sauvegarder les intérêts de cette dernière.

 

Des dépenses utiles et justifiées

C’est ce que les juges ont rappelé dans une affaire récente. Mandaté par un notaire chargé d’une succession, un généalogiste avait identifié une personne, parente au 5e degré, comme étant l’unique héritière du défunt. Il avait alors réclamé une rémunération en contrepartie de son intervention. Lors du contentieux qui s’en est suivi, les juges ont estimé que le généalogiste avait bien droit à indemnisation car son intervention avait été utile. En effet, s’il n’avait révélé à l’intéressée, qui ne l’ignorait pas, ni la survenance du décès ni le fait qu’elle était la seule héritière dans la ligne maternelle, il avait néanmoins écarté l’existence d’autres héritiers possibles dans les deux lignes, permettant ainsi de certifier sa qualité d’héritière exclusive. Mais attention, les juges ont rappelé que le généalogiste « gérant d’affaires » ne peut prétendre qu’au remboursement des dépenses utiles ou nécessaires qu’il a engagées et non au paiement d’une rémunération. Et qu’en outre, ces dépenses doivent être justifiées. Ce qui n’était pas le cas dans cette affaire car le généalogiste n’avait pas indiqué le nombre d’heures, d’investigations et de personnel qu’il avait affectés à cette tâche. Et plus largement, il n’avait versé aucune pièce aux débats permettant de justifier précisément de ses débours et de son travail. Cassation civile 1re, 18 novembre 2020, n° 19-10965

Article publié le 22 décembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Immobilier : la procédure d’expulsion de squatteurs a été simplifiée

La loi Asap du 7 décembre 2020 permet au propriétaire ou au locataire d’un bien immobilier de mettre en œuvre plus facilement une procédure d’expulsion de squatteurs.

C’est fait ! Plus de 10 mois après son dépôt à l’Assemblée nationale, la loi dite « Asap » (accélération et simplification de l’action publique) est enfin promulguée. Cette loi « fourre-tout » a pour ambition première de répondre aux attentes, exprimées lors du grand débat national, en facilitant l’accès aux services publics. Un texte qui contient également une mesure visant à renforcer la procédure d’expulsion des squatteurs d’un bien immobilier. Jusqu’à aujourd’hui, les personnes qui s’introduisent et se maintiennent dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes peuvent faire l’objet d’une procédure d’expulsion. Pour la mettre en œuvre, le propriétaire ou le locataire du bien « squatté » doit s’adresser au préfet et lui demander de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux. Le préfet rend sa décision dans un délai de 48 heures, à partir de la réception de la demande. S’il accepte, la mise en demeure est adressée aux occupants et assortie d’un délai d’exécution de 24 heures minimum. Si les squatteurs n’ont pas libéré les lieux dans le délai fixé par le préfet, ce dernier peut faire évacuer le logement par la force publique.

Précision : avant d’engager une procédure d’expulsion, le propriétaire ou le locataire doit porter plainte pour violation de domicile au commissariat de police ou à la gendarmerie. Il doit également prouver que le logement est son domicile. Et faire constater à un officier de police judiciaire que le logement est squatté.

Nouveauté avec la loi Asap, cette procédure d’expulsion n’est désormais plus réservée à la seule résidence principale du propriétaire ou du locataire. Autre apport de cette loi, le préfet peut désormais être saisi par toute personne dont le domicile est ainsi occupé ou toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci et plus uniquement par le propriétaire ou le locataire du logement occupé comme c’était le cas jusqu’alors. Enfin, le texte permet désormais au préfet de refuser de mettre en œuvre cette procédure, option dont il ne disposait pas auparavant. Cette possibilité est toutefois subordonnée à la méconnaissance des conditions de mise en œuvre ou à l’existence d’un motif impérieux d’intérêt général qui peuvent amener le préfet à ne pas engager la mise en demeure. En cas de refus du préfet, les motifs de sa décision sont, le cas échéant, communiqués sans délai au demandeur.Art. 73, loi n° 2020-1525 du 7 décembre 2020, JO du 8

Article publié le 17 décembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020