Taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles (TVVI) : qui est concerné et comment s’en exonérer avant le 15 mai 2026

A quoi sert cette taxe ?

La taxe sur la valeur vénale des immeubles (TVVI), prévue aux articles 990 D à 990 G du Code général des impôts, a été instaurée pour lutter contre l’opacité des chaînes de détention immobilière. Son objectif est de contraindre les entités juridiques (sociétés, fonds, trusts, fondations, fiducies) à révéler l’identité de leurs détenteurs effectifs lorsqu’elles possèdent des biens immobiliers situés en France. A défaut de transparence, elles paient 3 % de la valeur vénale de leurs immeubles, chaque année.

Le taux de 3 % est volontairement élevé par rapport à l’IFI (dont le taux maximal est de 1,5 %). Il ne s’agit pas d’une taxe de rendement : l’administration attend des entités qu’elles se déclarent pour y échapper. En pratique, l’immense majorité des sociétés qui détiennent des immeubles en France bénéficient d’une exonération, à condition de respecter leurs obligations déclaratives.

Comment échapper à la taxe : les cas d’exonération

Le législateur a prévu plusieurs mécanismes d’exonération, certains automatiques, d’autres conditionnés au dépôt d’une déclaration. Il est essentiel de distinguer les deux catégories.

Exonérations automatiques (sans déclaration 2746)

Certaines entités échappent à la taxe du seul fait de leur nature ou de leur situation, sans avoir à déposer le formulaire 2746 :

• Les organisations internationales, Etats souverains et leurs subdivisions politiques, ainsi que les entités qu’ils contrôlent majoritairement.
• Les entités dont les actions sont négociées sur un marché réglementé (sociétés cotées), et les sociétés dont elles détiennent la totalité du capital.
• Les entités qui ne sont pas à prépondérance immobilière, c’est-à-dire dont les actifs immobiliers français représentent moins de 50 % de leurs actifs français totaux (les immeubles affectés à une activité professionnelle autre qu’immobilière ne comptent pas dans ce calcul).
• Les caisses de retraite, organismes de sécurité sociale et leurs groupements.
• Les entités reconnues d’utilité publique ou dont la gestion est désintéressée, lorsque la détention immobilière est justifiée par leur activité.
• Les SPPICAV et fonds de placement immobilier régulés.
• Les entités qui détiennent des droits immobiliers dont la valeur vénale est inférieure à 100 000 € ou à 5 % de la valeur vénale totale du bien en cas de détention partielle sont également exonérées de plein droit.

Exonérations sur déclaration (formulaire 2746 ou déclaration équivalente)

Les autres entités peuvent bénéficier d’une exonération en déposant, au plus tard le 15 mai de chaque année, soit la déclaration n° 2746-SD, soit un engagement de communiquer les informations requises à l’administration. La logique est la même dans les deux cas : lever le voile sur l’actionnariat en échange de l’exonération.

La déclaration 2746 doit mentionner le lieu de situation, la consistance et la valeur vénale des immeubles au 1er janvier, ainsi que l’identité et l’adresse de tous les associés ou membres détenant au moins 1 % des parts ou actions. L’exonération est accordée au prorata du nombre de parts dont les détenteurs ont été correctement déclarés.

Les entités qui déposent déjà une déclaration n° 2072 (SCI non soumises à l’IS) ou n° 2038 (sociétés immobilières cotées) sont dispensées du formulaire 2746, puisque ces déclarations contiennent les mêmes renseignements.

Calendrier et modalités pratiques pour 2026

La télédéclaration et le télérèglement sont obligatoires depuis 2021 (article 76 de la LFR 2017). Les entités étrangères qui ne disposent pas d’un compte fiscal en France doivent s’immatriculer au préalable auprès du Service des Impôts des Entreprises Etrangères (SIEE) et créer un espace professionnel sur impots.gouv.fr. Cette démarche prend du temps : pour une première déclaration, il est impératif de s’y prendre plusieurs semaines à l’avance.

Que se passe-t-il en cas d’oubli ou de retard ?

La sanction est lourde et immédiate. L’entité qui n’a pas souscrit sa déclaration dans le délai perd le bénéfice de l’exonération. La taxe de 3 % est alors due d’office, assortie de majorations de retard (10 % minimum) et d’intérêts moratoires (0,20 % par mois). Pour un patrimoine immobilier de 1 million d’euros, l’oubli de la déclaration coûte 30 000 € de taxe, auxquels s’ajoutent 3 000 € de majoration et les intérêts.

L’administration peut toutefois faire preuve de tolérance lors d’une première régularisation tardive, à condition que l’entité fournisse l’ensemble des informations requises dans un délai de 30 jours après la relance. Mais cette tolérance n’est accordée qu’une seule fois. En cas de récidive, la taxe est due sans négociation possible.

Cas pratique : la SCI familiale qui détient un appartement

Prenons le cas d’une SCI familiale française, non soumise à l’IS, qui possède un appartement locatif à Paris valorisé 400 000 € au 1er janvier 2026. Si la SCI dépose chaque année sa déclaration n° 2072 (déclaration des revenus des sociétés immobilières non soumises à l’IS) dans les délais, elle est dispensée de la déclaration 2746 et exonérée de la taxe de 3 %. Elle n’a rien de plus à faire.

Si cette même SCI oublie de déposer sa déclaration 2072 et ne dépose pas non plus la 2746 avant le 15 mai, elle devient redevable de la TVVI : 400 000 € x 3 % = 12 000 €, plus pénalités. Ce scénario, bien que peu fréquent, survient dans les SCI « dormantes » dont les associés ont oublié leurs obligations déclaratives, ou dans les cas de succession où les héritiers ignorent l’existence de la structure.

Les points de vigilance particuliers en 2026

La valorisation des immeubles doit être actualisée. La taxe est assise sur la valeur vénale au 1er janvier, pas sur le prix d’acquisition. L’administration peut contester une sous-évaluation manifeste. Il est recommandé de documenter la méthode d’évaluation retenue (comparaison de marché, barèmes notariaux, expertise), surtout pour les immeubles de valeur significative.

Les dettes ne sont pas déductibles. Contrairement à l’IFI, la TVVI s’applique sur la valeur vénale brute. L’emprunt contracté pour acquérir l’immeuble ne vient pas en déduction de l’assiette taxable. Une SCI qui détient un bien de 1 million d’euros avec un emprunt résiduel de 800 000 € est taxée sur 1 million, pas sur 200 000 €.

Attention aux chaînes de détention indirectes. Si votre société détient des parts dans une autre entité elle-même propriétaire d’immeubles en France, l’obligation déclarative remonte dans la chaîne. Chaque entité interposée est solidairement responsable. Les structures multi-niveaux (holding > sous-holding > SCI) doivent être cartographiées avec soin.

L’articulation avec la nouvelle taxe sur les holdings patrimoniales (LF 2026). La loi de finances pour 2026 a créé une taxe de 20 % sur certains actifs somptuaires détenus par des holdings patrimoniales contrôlées par des personnes physiques (yachts, véhicules de collection, bijoux). Cette taxe est distincte de la TVVI, mais les structures patrimoniales complexes peuvent être concernées par les deux. Une revue globale des obligations s’impose pour les holdings détenant à la fois de l’immobilier et des actifs mobiliers de valeur.