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Le marché locatif est toujours aussi tendu !

D’après une étude récente, en France, le prix du loyer au mètre carré a progressé, en moyenne, de 3,3 % par rapport à 2023. Et sans surprise, Paris est la ville dans laquelle les recherches de locations sont le plus élevées.

L’Observatoire LocService a dévoilé récemment les résultats de son étude portant sur l’offre et la demande locatives dans le parc privé français pour l’année 2024. Cette étude, réalisée à partir de plus de 150 000 offres et demandes de location enregistrées sur les 12 derniers mois, offre un aperçu des loyers moyens, des profils des locataires et des villes les plus recherchées. Présentation de ces résultats.

Une hausse des loyers

En 2024, pour pouvoir louer un logement, il fallait dépenser en moyenne 723 € par mois charges comprises. En moyenne encore, les logements loués ont une superficie de 42,5 m², ce qui donne un loyer au mètre carré de 17,03 €, en hausse de 3,3 % par rapport à 2023. Toutefois, ces chiffres cachent de fortes disparités. Par exemple, en Île-de-France, le loyer au m² est 78 % plus cher qu’en province. Et à Paris, la différence atteint 164 % ! Étant précisé tous les types de biens sont concernés par ces augmentations : les chambres, les studios, les T1-T2-T3 ainsi que les maisons.

Les secteurs les plus tendus

Selon les données récoltées par l’Observatoire, 1/3 des recherches de logements sont concentrées sur les 6 départements suivants :- Paris (75) : 10,7 % des recherches ;- Le Rhône (69) : 6,96 % ;- Les Alpes-Maritimes (06) : 4,4 % ;- Les Bouches-du-Rhône (13) : 4,37 % ;- L’Hérault (34) : 4,33 % ;- La Gironde (33) : 3,95 %. Par ailleurs, l’étude a établi un classement des 10 villes françaises les plus souvent recherchées en 2024. Sans surprise, Paris s’empare de la première marche du podium. La ville lumière concentre 10,7 % des demandes de location. Après Paris, les villes les plus demandées sont Lyon (4,92 % de la demande), Montpellier (2,86 %), Toulouse (2,66 %), Nice (2,43 %), Bordeaux (2 %), Strasbourg (1,94 %), Marseille (1,89 %), Rennes (1,68 %) et Lille (1,58 %).

Le profil des candidats à la location

En moyenne, les candidats à la location consacrent un budget de 793 € par mois pour leur logement. Sachant que 38 % d’entre eux sont des étudiants et 7 % seulement sont des retraités. Concernant leurs garants, la famille continue d’être le moyen sollicité dans la majorité des cas (66 %). 11 % font le choix de s’appuyer sur la garantie Visale d’Action Logement, un chiffre qui progresse de 3 points par rapport à 2023 et qui permet de faire baisser de 2 points les candidats sans garant (12 %).

Article publié le 22 janvier 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Copyright Kentaroo Tryman

Titres-restaurant : prolongation de l’achat de tout produit alimentaire

Les salariés peuvent, dans la limite de 25 € par jour, continuer à faire leurs courses alimentaires avec des titres-restaurant pendant encore 2 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2026.

Créés il y a plus de 50 ans, les titres-restaurant sont des titres de paiement octroyés de manière facultative par les employeurs à leurs salariés. Ils sont financés conjointement par l’employeur et le salarié. Avec leurs titres-restaurant, les salariés peuvent non seulement régler un repas au restaurant mais également acheter des produits alimentaires dans certains commerces (charcuteries, traiteurs, boulangeries, commerces de distribution alimentaire, détaillants en fruits et légumes…). Les produits concernés étant limités aux préparations alimentaires directement consommables, le cas échéant à réchauffer ou à décongeler (plats cuisinés, salades préparées, sandwichs, produits laitiers, etc.), ainsi qu’aux fruits et légumes qu’ils soient ou non directement consommables.

Quels achats ?

De manière exceptionnelle et afin de soutenir le pouvoir d’achat des Français, les salariés étaient autorisés, du 18 août 2022 au 31 décembre 2024, à utiliser leurs titres-restaurant pour payer tout produit alimentaire, qu’il soit ou non directement consommable (riz, pâtes, farine, œufs, céréales, beurre, viande ou poisson non transformés…), à l’exclusion cependant de l’alcool, des confiseries, des produits infantiles et des aliments pour animaux. Une récente loi prolonge cette dérogation jusqu’au 31 décembre 2026. La liste exacte des produits alimentaires pouvant être achetés au moyen de titres restaurant est disponible sur le site de la Commission nationale des titres restaurant.

Rappel : la limite d’utilisation journalière des titres-restaurant est fixée à 25 €.

Loi n° 2025-56 du 21 janvier 2025, JO du 22

Article publié le 22 janvier 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : shironosov

Pharmaciens : des fiches pour communiquer sur le dossier pharmaceutique

Le Comité d’éducation sanitaire et sociale de la pharmacie française met à disposition des pharmaciens des fiches pratiques pour expliquer le fonctionnement du dossier pharmaceutique.

Le dossier pharmaceutique doit permettre aux praticiens (médecins, pharmaciens, biologistes médicaux…) de déceler et de signaler aux patients les risques de réactions négatives entre plusieurs médicaments et d’éviter le cumul de leurs effets secondaires. Généralisée depuis le 19 juin 2024, sa nouvelle version entraîne plusieurs changements, notamment sa création automatique en pharmacie, sauf opposition du patient, l’allongement de 4 à 12 mois de la durée d’affichage des traitements médicamenteux dans le dossier, l’indication des pharmacies dispensatrices des traitements ou encore l’arrêt de la possibilité de clôturer un dossier pharmaceutique en officine.

Les modalités d’information des patients

Pour aider les pharmaciens à communiquer ces changements aux patients, le Comité d’éducation sanitaire et sociale de la pharmacie française (Cespharm) propose, depuis janvier 2025, quatre fiches pratiques, conçues par l’Ordre national des pharmaciens, qui abordent les changements induits par le nouveau régime du dossier pharmaceutique, les modalités d’information des patients, l’utilisation du dossier (alimentation, consultation, édition, clôture) ainsi que les droits des mineurs et des majeurs sous protection.

Article publié le 22 janvier 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : izusek

Aviculture : levée des embargos sur les volailles vers les États-Unis et le Canada

Interdites d’exportation vers les États-Unis et le Canada depuis octobre 2023, les volailles françaises et leurs sous-produits peuvent à nouveau être vendus dans ces pays. Une levée d’embargo qui exclut les canards.

15 mois de négociations auront été nécessaires pour parvenir à la levée de l’embargo décrété, en octobre 2023, par les États-Unis et le Canada sur certaines filières de volailles françaises, rapporte le ministère de l’Agriculture dans un communiqué de presse. Pour rappel, cette interdiction d’importation avait été décrétée par les services sanitaires de ces deux pays d’Amérique du Nord à la suite de la décision française de vacciner les canards pour limiter la propagation de l’influenza aviaire hautement pathogène (IAHP), la fameuse grippe aviaire. Pour ces pays, si vacciner les oiseaux permet d’endiguer une épidémie, cela retarde aussi l’apparition des symptômes chez les animaux malades bien que vaccinés. Et cela fait courir le risque d’importer des oiseaux, en apparence sains, mais bien porteurs de la grippe aviaire.

Un feu vert pour les animaux non vaccinés

L’embargo américain a été levé le 16 janvier 2025. Il porte sur les exportations françaises de volailles non vaccinées et de produits dérivés, y compris sur les produits de génétique aviaire (œufs à couver et poussins d’un jour). Les canards français dont la vaccination est obligatoire et leurs sous-produits restent, quant à eux, interdits d’exportation vers les États-Unis, contrairement à ceux provenant des autres États membres de l’Union européenne. De son côté, le Canada avait, dès le 24 décembre 2024, levé toutes les restrictions sur les exportations de produits de génétique aviaire française (œufs à couver et poussins d’un jour). « Les autorités sanitaires françaises sont actuellement en contact avec leurs homologues américains et canadiens pour finaliser les modalités de reprise des exportations de génétique aviaire (œufs à couver et poussins d’un jour) vers ces destinations », précise le ministère.

Ministère de l’Agriculture, communiqué du 20 janvier 2025

Article publié le 22 janvier 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Ratnakorn Piyasirisorost

Mise à disposition d’une société de parcelles agricoles louées : il faut les exploiter !

Lorsqu’un exploitant agricole a mis des terres dont il est locataire à la disposition d’une société mais les exploite en dehors de celle-ci, le bailleur est en droit d’obtenir la résiliation du bail pour ce motif à condition que ce manquement lui ait causé un préjudice.

Très souvent, les exploitants agricoles qui exercent leur activité en société mettent à la disposition de celle-ci les terres et bâtiments dont ils sont locataires. Ce qui permet juridiquement à la société d’exploiter ces terres sans en devenir elle-même locataire, les associés concernés demeurant seuls titulaires des baux. Le locataire qui a mis des terres louées à la disposition d’une société doit donc continuer à remplir ses obligations de locataire à l’égard de son bailleur. À ce titre, il est tenu d’exercer effectivement l’activité agricole au sein de la société et d’en être associé. À défaut, le bailleur serait en droit de demander la résiliation du bail pour ce motif. Mais attention, il convient désormais de distinguer deux cas de figure :- s’il s’avère que le locataire ne participe pas personnellement à l’exploitation des terres louées ni dans la société bénéficiaire de la mise à disposition ni en dehors de celle-ci, la résiliation du bail sera alors automatiquement prononcée. Car dans ce cas, le locataire est réputé avoir cédé irrégulièrement son bail à la société ;- si le locataire participe personnellement à l’exploitation des terres louées mais en dehors de la société bénéficiaire de la mise à disposition, la résiliation du bail ne sera prononcée que si cette exploitation à l’extérieur de la société a causé un préjudice au bailleur. Ce sont les principes que la Cour de cassation a clairement posés dans une affaire récente.

La participation du locataire à l’exploitation des terres louées

Dans cette affaire, deux exploitants colocataires de parcelles agricoles les avaient mises à la disposition d’une société. Quelques années plus tard, ils avaient informé le bailleur du départ à la retraite de l’un d’eux. Ce dernier s’était alors opposé à ce que le bail se poursuive par le seul locataire restant. Et il avait, de surcroît, demandé en justice la résiliation de ce bail, invoquant le fait que les locataires n’étaient plus associés dans la société à la disposition de laquelle ils avaient mis les parcelles louées. En effet, les deux locataires étaient, en réalité, associés d’une société qui était elle-même associée de la société bénéficiaire de la mise à disposition. Saisie du litige, la cour d’appel avait prononcé la résiliation du bail, estimant qu’il avait été irrégulièrement cédé à la société. Mais la Cour de cassation a censuré cette décision. En effet, elle a constaté que les locataires participaient effectivement à l’exploitation des parcelles mises à disposition mais en dehors de la société bénéficiaire de la mise à disposition, en l’occurrence dans le cadre d’une société elle-même associée de la société bénéficiaire de la mise à disposition. Elle en a conclu que la résiliation du bail ne pouvait être prononcée que si le bailleur apportait la preuve que cette situation lui avait causé un préjudice.

Cassation civile 3e, 26 septembre 2024, n° 23-12967

Article publié le 21 janvier 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : 1111IESPDJ

La CNIL dévoile son plan stratégique pour 2025-2028

La CNIL vient de publier son plan stratégique pour les années à venir. Il s’articule autour de quatre enjeux primordiaux : l’intelligence artificielle, les droits des mineurs, la cybersécurité et les usages du quotidien numérique.

À travers son plan stratégique 2025-2028, la Cnil entend fixer un cap et une méthodologie pour mieux protéger les données individuelles et sécuriser l’avenir numérique. Elle vise particulièrement quatre enjeux qui émergent fortement avec l’essor des nouvelles technologies. Le premier étant celui de l’intelligence artificielle, qui comporte des risques importants au regard de la vie privée, avec notamment l’accroissement de contenus malveillants ou trompeurs (par exemple, des trucages de la voix ou de l’image des personnes). La Cnil veut clarifier le cadre légal en la matière, dialoguer avec l’écosystème et développer les capacités d’audit.

Des mesures de protection adaptées

Deuxième axe : la Cnil souhaite aussi s’intéresser de plus près aux mineurs pour lesquels le numérique est omniprésent, entraînant parfois des risques de cyberharcèlement, d’atteinte à leur vie privée ou d’exposition à des contenus inadaptés. Le troisième axe est celui de la cybersécurité. La Cnil veut s’assurer que les organismes concernés prennent des mesures de protection adaptées. Enfin, quatrième axe, la Cnil sera attentive aux usages du quotidien numérique, notamment avec les applications mobiles et l’identité numérique.

Article publié le 21 janvier 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : © Andriy Onufriyenko

Une demande de rescrit fiscal par voie électronique pour les professionnels

Depuis le 16 janvier dernier, les professionnels peuvent effectuer leur demande de rescrit fiscal de manière dématérialisée, en se rendant dans leur espace sécurisé du site impots.gouv.fr.

Le rescrit fiscal permet aux contribuables, entreprises comme particuliers, d’interroger l’administration sur l’application de règles fiscales à leur propre situation et d’obtenir une réponse qui l’engage. Autrement dit, l’administration ne peut plus, en principe, procéder à des redressements fiscaux sur la base d’une position différente de celle prise dans sa réponse.

Attention : si vous ne vous conformez pas à la réponse de l’administration, vous prenez le risque de subir un redressement fiscal en cas de contrôle, assorti de pénalités plus lourdes. Une réflexion en amont sur l’opportunité de recourir au rescrit fiscal est donc indispensable.

Une demande par voie électronique

Jusqu’à présent, une demande de rescrit devait être formulée par écrit. Nouveauté, depuis le 16 janvier dernier, l’administration fiscale autorise les professionnels à effectuer leur demande de manière dématérialisée. En pratique, ils doivent se rendre dans leur espace professionnel du site impots.gouv.fr, sur « messagerie », dans l’onglet « Écrire », puis à la rubrique « Autres demandes ». Ensuite, ils doivent cliquer sur « Dépôt d’une demande de rescrit » et choisir « Demande de rescrit ». Les professionnels ont alors accès à un formulaire leur permettant de déposer leur demande.

L’absence de réponse à un second examen

L’administration fiscale dispose, en principe, d’un délai de 3 mois pour répondre à une demande de rescrit.

À noter : seule une réponse expresse peut l’engager, sauf lorsque la demande du contribuable porte sur certaines opérations ou sur certains régimes particuliers (exemples : exonération en zone franche urbaine, crédit d’impôt recherche…). L’absence de réponse dans le délai imparti vaut alors accord tacite de la part de l’administration.

Lorsque la réponse de l’administration n’est pas satisfaisante aux yeux du contribuable, ce dernier peut solliciter un second examen de sa demande, et ce dans les 2 mois qui suivent la réception de cette réponse, sous réserve de ne pas invoquer de nouveaux éléments. À ce titre, le Conseil d’État vient de préciser que l’absence de réponse sous 3 mois vaut confirmation de la réponse initiale. Le rescrit peut alors, le cas échéant, être contesté devant les tribunaux.

www.impots.gouv.fr, actualité du 16 janvier 2025Conseil d’État, 29 novembre 2024, n° 497850

Mise en réserve systématique des bénéfices : un abus de majorité ?

Les décisions de mise en réserve systématique des bénéfices ne peuvent être annulées pour abus de majorité que si elles sont contraires à l’intérêt social et qu’elles ont été prises dans l’unique but de favoriser les actionnaires majoritaires au détriment des minoritaires.

Lorsque les associés majoritaires d’une société prennent une décision contraire à l’intérêt de celle-ci et dans l’unique but de les favoriser au détriment des associés minoritaires, cette décision constitue un abus de majorité et peut donc être annulée pour ce motif. À ce titre, il n’est pas rare que les associés minoritaires d’une société s’estiment victimes d’un abus de droit lorsque des décisions de mise en réserve des bénéfices sont systématiquement prises et qu’ils se retrouvent ainsi privés de la perception de dividendes. Mais les décisions de justice sont unanimes : pour apporter la preuve d’un abus de majorité, les associés minoritaires doivent démontrer que la décision d’affecter les bénéfices aux réserves a été contraire à l’intérêt social et qu’elle a été prise dans l’unique dessin de favoriser les associés majoritaires au détriment des minoritaires.

La mise en réserve systématique n’est pas en soi inégalitaire

La Cour de cassation a rappelé ce principe dans une affaire où un actionnaire minoritaire d’une société avait dénoncé, en invoquant un abus de majorité, la mise en réserve systématique des bénéfices décidée par l’assemblée générale depuis la constitution de la société. Mais il n’a pas obtenu gain de cause, faute d’avoir démontré, aux yeux des juges, la rupture d’égalité entre les associés. En effet, il avait invoqué, en particulier, l’argument selon lequel la mise en réserve systématique des bénéfices pendant plus de 30 ans avait privé les associés minoritaires de toute possibilité de tirer profit de ces sommes. Or il n’avait pas démontré en quoi les actionnaires majoritaires avaient tiré un avantage de ces décisions de mise en réserve puisque tous les associés, y compris les majoritaires, avaient été privés des bénéfices ainsi laissés à disposition de la société.

Cassation commerciale, 27 novembre 2024, n° 22-19379

Pouvoir d’exclure un adhérent d’une association

Nous souhaitons exclure de notre association un adhérent qui a un comportement violent vis-à-vis des autres membres. Quel est l’organe compétent pour prendre cette décision ?

Pour répondre à cette question, vous devez d’abord vous référer aux textes fondateurs de votre association, à savoir les statuts et le règlement intérieur, qui peuvent prévoir une procédure d’exclusion des adhérents. Une procédure qu’il faudra alors respecter au risque de voir la décision d’exclusion annulée par les tribunaux. Si ces textes sont muets sur ce point, c’est à l’assemblée générale qu’il appartient de se prononcer sur l’exclusion d’un adhérent.

Important : sous peine de voir la mesure d’exclusion annulée par les tribunaux, vous devez informer l’adhérent, par écrit, des faits précis qui lui sont reprochés et de la sanction qu’il encourt. De plus, ce dernier doit pouvoir présenter ses observations avant que la décision à son égard soit prise.

Champ d’application de la taxe sur les bureaux

Propriétaire de locaux commerciaux à Antibes, je n’ai pas été soumis à la « taxe sur les bureaux » en raison de leur petite superficie. Toutefois, en octobre dernier, j’ai fait l’acquisition de places de parking jouxtant mon magasin. Du coup, est-ce que je deviens redevable de cette taxe ?

Les surfaces de stationnement, qu’elles soient couvertes ou non, sont imposées à la taxe sur les bureaux, notamment si elles sont annexées à des locaux commerciaux, c’est-à-dire si leur utilisation contribue directement à l’activité, ce qui semble être votre cas. Sachant que même si les locaux auxquels elles sont annexées sont exonérés de taxe en raison de leur superficie, les surfaces de stationnement sont imposables dès lors qu’elles mesurent au moins 500 m². Pour rappel, ne sont pas taxables, notamment, les bureaux d’une superficie inférieure à 100 m2, les locaux commerciaux d’une superficie inférieure à 2 500 m2, les locaux de stockage d’une superficie inférieure à 5 000 m2 et les surfaces de stationnement de moins de 500 m2. Le cas échéant, cette taxe doit être déclarée et payée avant le 1er mars 2025 pour les locaux commerciaux et les places de parking dont vous êtes propriétaire au 1er janvier 2025, à l’aide de l’imprimé n° 6705 B. Pour rappel, cette taxe annuelle vise, en principe, les bureaux, les locaux commerciaux et de stockage ainsi que les surfaces de stationnement situés en région Île-de-France ou dans les départements des Bouches-du-Rhône (13), du Var (83) et des Alpes-Maritimes (06).